Régime réel ou régime micro : on vous dit tout pour réduire vos impôts

Le choix entre le régime réel et le micro-foncier est crucial pour les propriétaires bailleurs souhaitant optimiser leur fiscalité immobilière.

Dans cet article, nous vous exposons en détail les différences entre les régimes, afin de vous aider à comprendre leurs spécificités.

Pour les investissements locatifs détenus en direct (hors société), la plupart des investisseurs font le choix du régime Micro (Micro-Foncier ou Micro-BIC). C’est très simple à remplir dans votre déclaration de revenu 2042, et pas besoin de formulaire annexe.

Ces régimes fonctionnent par abattement : vous êtes fiscalisé sur ce qu’il reste après l’abattement (de 30% en location nue, en Micro-Foncier, et de 50% en location meublée, en Micro-BIC. Cet abattement est censé couvrir les frais déductibles, et doit respecter un plafond de revenus de 15 000€ en location nue, et 77 700€ en location meublée.

Lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs aux plafonds du régime Micro, il reste intéressant d’évaluer ses charges déductibles pour choisir la bonne option fiscale.

Régime réel ou micro-foncier : comparatif

Le micro-foncier

Le micro-foncier doit être réservé à ceux ayant très peu de charges à déduire, notamment aucun travaux de rénovation ou presque aucun intérêts d’emprunt. C’est particulièrement bien adapté à ceux dont le bien locatif est totalement payé et sans charges de copropriété. En cas de rénovation, passer à l’option Réel est alors recommandé.

Le régime réel

Pour tous les autres, en particulier ceux qui se lancent ou qui financent leur investissement immobilier locatif, il est souvent plus avantageux de se tourner vers une déclaration au régime Foncier-réel. C’est-à-dire une déclaration de tous ses frais réels, les principales charges déductibles étant les suivantes :

• les intérêts d’emprunt
• les frais de travaux (réparation, amélioration…)
• les frais administratif et de gestion (syndic…)
• les provisions pour charges
• les primes d’assurance (habitation, loyers impayés…)
• la taxe foncière
• et même une somme forfaitaire de 20€ par bien locatif

Il y a toutefois quelques contraintes : tenir un minimum de comptabilité, les recettes et les différents postes de dépense, remplir un formulaire annexe, le 2044 et devoir s’engager sur le régime réel pour au moins 3 années consécutives.

Comment opter pour le micro-foncier après avoir été sous le régime réel ?

Comme nous avons évoqué, le choix du micro-foncier est envisageable si les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, hors charges et taxes. Cela peut s’appliquer à un investisseur ayant réalisé des travaux, qui, après avoir résorbé son déficit foncier et ne prévoyant pas de charges importantes à l’avenir, souhaite adopter le régime micro-foncier.

Le passage d’un régime à l’autre est simple et ne requiert pas de démarches spécifiques. Il se fait automatiquement selon le type de déclaration effectuée (utilisation ou non du formulaire 2044). Le contribuable peut ajouter une note explicative à sa déclaration, bien que cela ne soit pas obligatoire.

En location meublée, Micro-BIC vs BIC-Réel

La location meublée, par sa fiscalité plus avantageuse, attire de plus en plus d’investisseurs en immobilier locatif. C’est le régime LMNP ou LMP à partir d’un certain montant de revenus locatifs. En location meublée, les revenus perçus (les loyers) sont des revenus BIC pour Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ces revenus sont similaires à une entreprise, et nécessite donc quelques formalités supplémentaires (immatriculation Siret, tenue d’une comptabilité professionnelle désormais possible avec Rentila).

Comme pour la location vide, il est possible de choisir une option fiscale Micro, ou Réel.

Le Micro-BIC

Le Micro-BIC est similaire au Micro-Foncier avec un abattement de 50% contre 30% en location nue. Les revenus à considérer sont les revenus charges comprises. Jusqu’à 77 700€ de revenus locatifs meublés, il est possible d’opter pour le Micro-BIC et de n’être fiscalisé que sur 50% des revenus locatifs charges comprises.

Le BIC-Réel

Le BIC-Réel permet là aussi de déduire toutes les charges liées à l’investissement locatif. Toute dépense réalisée pour le logement en location devient déductible. En location meublée, les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) sont aussi déductibles, alors qu’ils ne le sont pas en location meublée.

Le régime BIC-Réel permet aussi de déduire une charge spéciale : l’amortissement du bien. Cet amortissement caractérise l’usure de votre outil de travail (votre bien en location) et rend fiscalement très avantageuse la location meublée. Le calcul de l’amortissement est complexe et de la responsabilité du comptable qui vous accompagnera en comptabilité et fiscalité. La déclaration fiscale au BIC-Réel (Liasse 2031 et ses annexes) ne peut être réalisée individuellement, puisque comme toute entreprise, elle doit être télétransmise aux services fiscaux.

En location meublée, au BIC-Réel, la majorité des investisseurs ne paie pas d’impôt sur leur revenus locatifs.

Quel que soit votre mode de location, nue ou meublée, de nombreuses charges sont déductibles et minimisent vos revenus locatifs jusqu’à l’annuler complètement. Contrairement aux régimes Micro, tout investissement réalisé dans votre logement en location est déductible de vos revenus. Vous êtes en quelque sorte incité à maintenir le logement en bon état, attractif sur le marché. Les régimes Réels sont donc vertueux et incitent les bailleurs à proposer des logements qualitatifs et en bon état.

FAQ’s: Questions fréquentes

Quand choisir le régime Micro-Foncier par rapport au régime réel ?

Le régime Micro-Foncier, avec son abattement de 30%, convient mieux aux propriétaires ayant peu ou pas de charges déductibles, comme les travaux de rénovation ou les intérêts d’emprunt. Il est idéal pour les biens immobiliers entièrement payés et sans charges significatives de copropriété. Cependant, si vos charges déductibles sont élevées, le régime réel peut s’avérer plus avantageux.

Quels sont les avantages du régime réel en immobilier locatif ?

Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées à la location, ce qui peut réduire significativement le revenu imposable, particulièrement lors des premières années de remboursement d’un crédit immobilier. Il offre une plus grande flexibilité pour minimiser les impôts, mais requiert une tenue comptable rigoureuse et un engagement de trois ans minimum.

Comment fonctionne le régime Micro-BIC en location meublée ?

Le régime Micro-BIC, applicable à la location meublée, offre un abattement fiscal de 50% sur les revenus locatifs, simplifiant la déclaration fiscale. C’est une option intéressante pour les revenus locatifs annuels inférieurs à 77 700€. Pour les revenus plus élevés ou avec des charges déductibles conséquentes, le régime BIC-Réel, permettant la déduction de toutes les charges et l’amortissement du bien, peut être plus bénéfique.

Régime réel ou régime micro : les points importants à retenir

• Choix du régime fiscal en immobilier locatif : La plupart des investisseurs optent pour le régime Micro (Micro-Foncier pour la location nue, Micro-BIC pour la location meublée) en raison de sa simplicité de déclaration et d’un abattement fiscal (30% pour la location nue, 50% pour la location meublée), avec des plafonds de revenus de 15 000€ pour la location nue et 77 700€ pour la location meublée.
• Micro-foncier vs Régime réel : Le micro-foncier est conseillé pour ceux ayant peu de charges à déduire, tandis que le régime réel, permettant la déduction de divers frais réels (intérêts d’emprunt, frais de travaux, frais administratifs, charges de copropriété, etc.), est souvent plus avantageux pour ceux qui financent leur investissement locatif ou engagent des travaux de rénovation.
• Avantages du régime réel : Ce régime permet de déclarer toutes les charges réelles, ce qui peut aboutir à un revenu imposable nettement inférieur par rapport au régime Micro, surtout pour les premières années d’un crédit immobilier. Cependant, il nécessite une tenue de comptabilité plus rigoureuse et un engagement sur au moins 3 années.
• Comparaison entre Micro-BIC et BIC-Réel en location meublée : Le Micro-BIC offre un abattement de 50% sur les revenus locatifs, tandis que le BIC-Réel permet de déduire toutes les charges liées à l’investissement, y compris l’amortissement du bien. Ce dernier est souvent plus avantageux fiscalement à long terme.
• Déduction des charges et qualité du logement : Les régimes réels encouragent les bailleurs à maintenir et améliorer la qualité de leurs biens locatifs, car tous les investissements réalisés dans le logement sont déductibles des revenus locatifs, ce qui peut conduire à une réduction significative, voire l’annulation de l’imposition sur ces revenus.

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