10 points pour réussir un investissement locatif

Réussir un investissement locatif immobilier signifie ici acheter un bien immobilier qui vous rapportera de l’argent chaque année (sous forme de remboursement de capital ou de rente), et ce en ajoutant un minimum de liquidités, idéalement même aucune. Les locataires financeront la grande majorité de l’achat et des frais.

Mais ça signifie également réaliser un investissement qui ne sera pas une source récurrente de tracasseries, financières, administratives ou juridiques.

1. Ne jamais acheter sur un coup de tête, en se laissant séduire par les arguments d’un agent immobilier et ne jamais céder à un coup de cœur, à n’importe quel prix !

Peut-être faudra t’il être réactif, mais ça ne veut pas dire ne pas être rigoureux dans la décision! il faut être prêt à faire des calculs et des estimations soi-même, en n’oubliant aucun frais : les différents rentabilités, brute mais surtout net, voir net après impôts. Même si on n’a pas toutes les infos, on peut faire des scénarios, pessimistes et optimistes ; ça donnera une fourchette. Puis l’autofinancement, en estimant le montant des mensualités à venir. Ne rien signer sans savoir dans quoi on s’engage financièrement. C’est le meilleur moyen de sentir si le prix de vente est correct ou pas, s’il doit être négocié ou s’il faut continuer à chercher une meilleure opportunité.

2. Au delà des calculs, prendre un maximum d’informations avant de s’engager sur un compromis de vente.

S’intéresser au quartier, se renseigner au sein de la copropriété, travaux en cours, problèmes de voisinage, possibilités de stationnement, passer à différents moments la journée… Pour réussir un investissement locatif il faut se renseigner comme si on achetait pour y vivre soi-même.

3. Etre prêt à être persévérant, capable de rester à l’affut des opportunités sur la durée.

Opportunités qui riment souvent avec travaux, la meilleure façon de ne pas en avoir peur (puis d’en tirer profit !) est d’identifier un entrepreneur sérieux sur lequel on pourra s’appuyer en toute confiance.

4. Etre prêt à s’investir personnellement dans son projet, puis dans la gestion locative.

Il faut un minimum de temps et d’envie surtout. On achète de la pierre, du concret, et des interactions avec des personnes physiques. Ce n’est pas qu’une simple ligne sur un livre de comptes. Il faudra s’investir dans tout, les travaux, la vie du syndic, la gestion des locataires… Acheter un bien près de chez soi est le meilleur moyen de garder un œil régulièrement sur son investissement.

5. S’assurer de la demande locative, dans la ville et pour le type de bien convoité.

Rien de pire que de rencontrer des difficultés récurrentes à louer. Un investissement locatif sans stress est avant tout celui qui se loue facilement.

6. Fuir les biens plombés par les charges de copropriété.

Ces charges ne baisseront jamais et amputeront pour toujours la rentabilité. Idéalement, il faudrait également éviter les charges collectives comme l’eau ou le chauffage. Il est préférable de n’avoir que des charges spécifiques à votre bien, payables par le locataire, qui paye strictement ce qu’il consomme.

7. Bien négocier son prêt immobilier en s’assurant surtout de sa flexibilité :

difficile de prévoir ce qui va se passer sur les 15 ou 20 ans à venir, l’essentiel est de pouvoir s’adapter et c’est pourquoi il est critique de pouvoir moduler ses mensualités à la hausse ou la baisse, éventuellement les stopper plusieurs mois. Négocier aussi des pénalités de remboursement anticipé les plus faibles possibles en cas de revente prématurée.

8. Bien comprendre la fiscalité relative à l’investissement immobilier dans le but de faire les bon choix lors de sa déclaration et réduire autant que possible ses impôts fonciers.

Par exemple en optant pour une déclaration au réel plutôt qu’en micro-foncier. Sur la durée de l’investissement, il est critique d’optimiser sa fiscalité qui peut au final peser lourd dans la rentabilité.

9. Être en mesure de supporter 1 ou 2 mois de vacance locative, ou une dépense importante imprévue, sans déstabiliser son budget.

Il ne faut s’attendre naïvement à percevoir tous les mois une somme fixe, de manière certaine, sans incident de parcours. Même si sur la durée, l’investissement peut être très rentable, il faut être prêt à faire face à des déséquilibres budgétaires occasionnels.

10. Ne pas trop s’attacher à son bien…il est fait avant tout pour être loué et vous rapporter de l’argent.

Même s’il est toujours difficile de supporter les premières traces sur les murs blancs fraichement repeints.

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