Comment bien déclarer ses revenus locatifs ?

La déclaration de ses revenus locatifs est bien souvent un véritable casse-tête pour les nouveaux bailleurs. En matière de fiscalité, les formulaires à remplir pour déclarer ses revenus locatifs, sont en fonction du type de location que vous exercez.

Comment est définie la fiscalité applicable à mes revenus locatifs?

C’est bien la nature de l’activité exercée qui est appréciée par l’administration pour déterminer de quelle catégorie de revenus dépend votre activité.

Si vous exercez une activité de location meublée ou garnie vous êtes imposable dans la catégorie des BIC. Si cette location est consentie vide, vous dépendez de la catégorie des revenus fonciers.

Dans la majorité des cas, l’administration se basera sur le bail rédigé pour établir la catégorie selon laquelle vous êtes imposable. Mais parfois cela ne suffit pas… En ce qui concerne la location meublée notamment, il est indispensable de mettre à disposition de l’occupant tous les meubles nécessaires à la vie courante (liste des meubles), en annexant l’inventaire au bail conclu.

Il est donc important de veiller à la bonne mise en place de votre activité en ne négligent aucun détail.

Une fois que la catégorie d’imposition est déterminée, il va falloir opter pour un régime d’imposition (micro ou réel).

Le régime Micro est le plus simple d’un point de vue administratif. Seul le report des loyers dans une case est nécessaire, mais, malgré cette simplicité, ce régimen’est pas toujours le plus avantageux fiscalement.

Quels sont les régimes d’imposition pour une location vide ?

Pour ce type de bail, les revenus issus des loyers constituent des revenus fonciers. S’offrent à vous alors deux possibilités :

Le micro-foncier

Applicable par défaut si le montant des revenus brut (hors provision pour charges) que vous percevez ne dépasse pas 15 000 €. Attention cette limite est appréciée sur l’ensemble des revenus foncier brut du foyer fiscal, y compris la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont l’un des membres du foyer est associé.

Ce choix vous permet d’obtenir un abattement de 30% sur vos revenus locatif (30% censés couvrir vos frais), les 70% restant étant imposé à votre tranche marginale d’imposition auquel s’ajoute les contributions sociales (CSG/CRDS) au taux de 15.5%. Cette déclaration se fait sur le formulaire standard 2042, sans autre contrainte de votre part. Vous déclarez les loyers hors charges.

Attention, certains biens sont exclus de ce régime (Monument historiques, ancien Malraux, Périssol, Besson, Robien, borloo, etc…)

L’imposition au réel

Applicable au-delà d’un chiffre d’affaires de 15 000€ HT, ou sur option. Si le régime réel est appliqué sur option celle-ci porte sur une durée minimale de 3 années.

Dans ce cas de figure, vous pourrez déduire quasiment l’ensemble des frais supportés, en particulier vos travaux d’entretien, vos intérêts d‘emprunt, vos assurances habitation ou loyer impayés, les honoraires des intermédiaires, vos impôts fonciers (hors Taxe ordure ménagère), etc…
Choisir cette option ne se justifie donc que si ces frais représentent plus de 30% de l’abattement du micro foncier.

Le régime réel nécessite d’être vigilant sur la déductibilité des charges. En effet les règles régissant le régime des revenus fonciers sont assez vastes et complexes, notamment en cas de travaux. Le recours à un professionnel peut être envisagé.

Le formulaire permettant de déclarer ces revenus est différent en fonction du type de biens (avec ou sans dispositif fiscal particulier) vous avez le choix entre le formulaire 2044 ou 2044S. Les résultats sont par ailleurs à reporter sur la déclaration 2042.

En cas de déficit foncier, la partie du déficit résultant de dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (sauf cas des monuments historiques et régime Malraux).

La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Lorsque votre revenu global est insuffisant pour déduire en totalité ce déficit, l’excédent est imputable sur les revenus globaux des six années suivantes.

Attention, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.

Dans le cas contraire les revenus des 3 années précédentes sont recalculés sans prendre en compte les déficits précédemment imputés. Pour les personnes détenant des parts de SCI, à cette condition s’ajoute celle de conserver les parts pendant le même délai.

D’autres particularités existes bien évidement… il est donc important de vous rapprocher de vos conseillers (expert-comptable, gestionnaires de patrimoine, avocats fiscalistes, etc…) pour vous accompagner dans le respect des règles fiscales.

Les types d’imposition pour une location meublée

La location meublée consiste à mettre en location un bien à usage d’habitation en le garnissant de meubles.

Le statut de loueur en meublé (professionnel ou non professionnel) est de plus en plus choisi par les propriétaires, car il dépend d’une catégorie de revenus différente et moins taxée que les locations non meublées.

Une location est regardée comme une location meublée lorsqu’il y a assez de meubles pour donner au logement un minimum d’habitabilité.

La location meublée, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale sur le plan fiscal. Elle relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

De la même manière que pour les locations vides, deux régime d’imposition s’offre à vous.

L’imposition de type micro-BIC

Applicable par défaut à toutes les entreprises dont le chiffre d’affaires issu de la location est inférieur à 70 000 € HT (32 900 € auparavant). Ce régime permet un abattement de 50% sur les loyers perçus (pour les activités de location de gîtes ruraux, de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes le seuil de chiffre d’affaire est de 82 200€ et l’abattement de 71%).

Ce régime est applicable uniquement lorsque l’activité est exercée sous forme d’entreprise individuelle (les sociétés en sont exclues).

Attention, à compter des impositions établies au titre de 2016, les loueurs de gîtes ruraux labellisés « Gîtes de France » (ou sous une autre marque) ne bénéficient de ce régime que si le gîte est classé « meublé de tourisme » .

Le formulaire à utiliser est le 2042 C pro sur lequel il suffit d’indiquer ses recettes brutes. Vous déclarez les loyers avec les charges.

Régime BIC réel

Applicable au-delà d’un chiffre d’affaires de 70 000 € HT (32 900 € auparavant), ou sur option le régime réel permet de déduire des loyers perçus l’ensemble des charges supportées, mais également de déduire l’amortissement du bien. Ce régime peut être plus intéressant que le régime Micro BIC.

Il s’agit d’un régime qui vous place dans la même situation qu’une entreprise, c’est-à-dire un commerçant ou un artisan !

Qu’est ce que l’amortissement ?

L’amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur subie par un bien du fait de l’usure, du temps ou de l’obsolescence.

Les amortissements calculés et constatés en comptabilité pendant un exercice viennent en déduction du bénéfice imposable. On peut ainsi amortir l’immeuble et le mobilier.

Attention : la partie terrain ne s’amortit pas, et ce, quelle que soit la situation du bien que vous avez acheté (RDC ou 7ème étage par exemple). Le terrain représente entre 10 et 40% de la valeur de l’immobilier acquis (en fonction du prix du foncier).

Le reste du bien est amorti selon un modèle économique respectant la méthode dite des composants.

Loueur en meublé professionnel ou non professionnel, où est la différence ?

L’activité de location meublée peut être exercée sous 2 formes, la location meublée professionnelle ou non professionnelle.

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes :

• l’un des membres du foyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés (RCS)
• les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000€ TTC
• ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Le loueur non professionnel est, par opposition, celui qui ne respecte pas l’une de ces trois conditions.

Les 2 principales différences entre ces 2 statuts sont :

• Le sort des déficits
  En tant que loueur en meublé professionnel les déficits éventuellement dégagés par l’activité peuvent être imputés sur les autres revenus, alors qu’en tant que loueur en meublé non professionnel, ils ne peuvent être imputés que sur des revenus de même nature et sur une période de 10 ans.
• Le régime de plus-values en cas de cession
  En tant que loueur en meublé professionnel, et en cas de cession, la vente est soumise aux règles des plus-values professionnelles. Sous certaines conditions la plus-value peut donc être complètement exonérée d’impôts, selon les modalités de l’article 151 septies du Code Général des Impôts (plus-value des petites entreprises).
  Attention néanmoins, si les conditions ne sont pas remplies pour bénéficier de l’exonération la note peut être élevée ! Il est nécessaire de bien valider ce point avec vos conseils avant de réaliser une quelconque opération.

Par ailleurs le statut de loueur en meublé professionnel impose d’être affilié au régime des indépendants (RSI), et a un impact en matière de cotisations sociales.

Pourquoi faire appel à un expert comptable ?

L’appartenance à la catégorie des BIC, et l’option pour le régime réel imposent des obligations lourdes pour un non-averti, telles que :

• le dépôt d’une liasse fiscale (formulaires 2031, 2033, etc…)
• le dépôt d’une déclaration de TVA (formulaires différents selon la période)L’assistance de notre cabinet d’expertise comptable, en particulier, vous garantit l’exactitude des informations transmises à l’administration, et vous décharge du suivi administratif. Nous accompagnons également l’évolution de votre activité.

Par ailleurs, l’adhésion à un centre de gestion agréé vous offre la possibilité, sous certaines conditions, de bénéficier d’avantages fiscaux  permettant de diminuer de manière très conséquente le coût réel des prestations de votre expert comptable:

• Réduction d’impôt égal à 2/3 des frais de comptabilité engagés (honoraires et adhésion au CGA) dans la limite de 915€ par an.
• Si vous êtes fiscalement bénéficiaire, l’adhésion évite également une sur majoration de 25%du bénéfice imposable.

Article réalisé en partenariat avec le cabinet comptable VALORIS.