Dépôt de garantie: définition, montant, restitution, retenue …

Un locataire quitte le logement avec un mur abîmé ou un dernier loyer impayé ? Le dépôt de garantie permet de couvrir les sommes qu’il vous doit encore. Mais attention : vous ne pouvez ni fixer son montant librement ni effectuer des retenues sans justificatif. Voici les règles à suivre pour éviter les litiges.

Le dépôt de garantie, qu’est-ce que c’est ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire lors de la signature du bail. Le propriétaire la conserve pendant toute la location afin de couvrir d’éventuels manquements : loyers ou charges impayés, réparations locatives non effectuées, défaut d’entretien ou dégradations.

Cette somme ne constitue ni un revenu pour le bailleur ni un loyer payé d’avance. Elle doit être restituée à la fin du bail, après déduction des montants qui restent réellement dus.

Prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Lorsqu’il est demandé, son montant doit apparaître dans le contrat de location.

Combien pouvez-vous demander à votre locataire ?

Le montant du dépôt de garantie dépend du type de location :

• location vide : un mois de loyer hors charges au maximum ;
• location meublée : deux mois de loyer hors charges au maximum ;
• bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

La location meublée et le bail mobilité obéissent respectivement aux articles 25-6 et 25-17 de la loi du 6 juillet 1989.

Ces montants sont des plafonds. Le propriétaire peut demander moins ou ne prévoir aucun dépôt de garantie. En revanche, une fois la somme inscrite dans le bail, elle reste inchangée. Impossible de réclamer un complément pendant la location ou lors du renouvellement du contrat, même si le loyer augmente.

Quand le dépôt de garantie est-il versé ?

Le versement intervient au moment de la signature du bail. Il peut être effectué directement par le locataire ou par un tiers, comme le fonds de solidarité pour le logement ou Action Logement dans le cadre de l’avance Loca-Pass.

Le dépôt de garantie reste distinct du premier loyer et des éventuels frais de location. Le propriétaire peut remettre un reçu précisant le montant versé, la date du paiement et l’adresse du logement. Ce document n’est pas obligatoire, mais il permet de conserver une preuve claire du versement.

Le bailleur peut encaisser la somme dès sa réception. Il n’a pas à la placer sur un compte séparé et aucun intérêt n’est dû au locataire à la fin du bail.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

Le délai commence le jour où le locataire remet les clés au propriétaire ou à son mandataire. Il varie selon le résultat de l’état des lieux de sortie :

• un mois si le logement est rendu dans un état conforme à celui constaté à l’entrée ;
• deux mois si l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences.

Une différence entre les deux états des lieux ne suffit pas à justifier la conservation de toute la somme. Le propriétaire doit calculer le montant réellement dû, détailler les retenues et restituer le solde dans le délai applicable.

La remise des clés peut avoir lieu en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. La date mérite d’être formalisée : elle marque le point de départ du délai de restitution.

Le locataire doit également communiquer sa nouvelle adresse. Un RIB peut être transmis pour faciliter le remboursement, mais le virement n’est pas le seul moyen de restitution possible.

Que se passe-t-il en cas de retard ?

Lorsque le délai est dépassé, le solde restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Cette majoration ne s’applique toutefois pas si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse et que cette omission empêche le remboursement.

Un exemple ? Pour un loyer mensuel de 700 € hors charges, chaque mois de retard commencé entraîne une majoration de 70 €. Mieux vaut donc ne pas laisser le dossier dormir au fond d’un tiroir.

Que peut-on retenir sur le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie n’est pas toujours restitué en totalité. Le propriétaire peut effectuer une retenue lorsque le locataire laisse des sommes à payer après son départ, notamment :

• des loyers ou des charges impayés ;
• des réparations locatives non réalisées ;
• des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie ;
• des frais liés à un défaut d’entretien ou de nettoyage ;
• le loyer restant dû jusqu’à la fin du préavis.

Si un nouveau locataire entre dans le logement avant la fin du préavis avec l’accord du propriétaire, l’ancien occupant n’a plus à payer le loyer à compter de cette date.

Le dépôt de garantie ne fixe pas une limite à la dette du locataire. Si son montant ne couvre pas toutes les sommes dues, le propriétaire peut réclamer le complément.

Vétusté ou dégradation : comment faire la différence ?

Le locataire doit entretenir le logement et répondre des dégradations qu’il cause. En revanche, il n’a pas à financer son vieillissement naturel.

Une peinture qui ternit, un parquet légèrement marqué ou une moquette usée après plusieurs années relèvent de la vétusté. Leur remise en état reste donc à la charge du propriétaire.

Une porte enfoncée, une moquette brûlée ou de nombreux trous laissés dans les murs correspondent davantage à des dégradations. Dans ce cas, une retenue peut être appliquée, à condition de tenir compte de l’ancienneté des éléments concernés.

Le propriétaire ne peut pas facturer au locataire le remplacement à neuf d’un équipement déjà ancien. Une grille de vétusté annexée au bail permet de calculer plus justement la part restant à la charge de chacun.

Peut-on conserver une partie du dépôt pour régulariser les charges ?

Dans un immeuble collectif, les comptes de charges ne sont pas toujours arrêtés au moment du départ du locataire. Le propriétaire peut alors conserver provisoirement jusqu’à 20 % du dépôt de garantie.

La régularisation doit intervenir dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Le bailleur restitue ensuite le solde au locataire ou lui réclame le complément encore dû.

Les deux parties peuvent aussi choisir de solder immédiatement les charges sans attendre l’approbation des comptes. Pour éviter toute contestation ultérieure, mieux vaut formaliser cet accord par écrit.

Le dépôt de garantie peut-il remplacer le dernier loyer ?

Non. Le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du bail. Il ne peut pas décider que le propriétaire conservera le dépôt de garantie à la place de la dernière mensualité.

En cas d’impayé, le bailleur peut déduire la dette du dépôt, puis réclamer un complément si la somme ne suffit pas. Le locataire ne pourra pas non plus obtenir de quittance pour la période concernée, puisque le loyer n’aura pas été intégralement réglé.

Comment justifier une retenue sur le dépôt de garantie ?

Toute retenue doit s’appuyer sur des éléments précis. Le propriétaire peut fournir les états des lieux d’entrée et de sortie, des photographies, une facture, un devis professionnel, un décompte de charges ou un relevé des loyers impayés.

Une facture n’est pas indispensable : un devis peut suffire, même si les travaux ne sont pas immédiatement réalisés. Le montant retenu doit toutefois rester cohérent avec la remise en état nécessaire et tenir compte de la vétusté.

Pour les dégradations, tout part de la comparaison entre les deux états des lieux. Une porte décrite en bon état à l’entrée puis retrouvée cassée à la sortie peut justifier une retenue. À l’inverse, un dommage qui n’apparaît pas dans l’état des lieux de sortie sera bien plus difficile à imputer au locataire.

Modèle de lettre de restitution avec retenue

Télécharger gratuitement un modèle de lettre de restitution du dépôt de garantie avec retenue.

Comment éviter un conflit autour du dépôt de garantie ?

Un état des lieux précis reste la meilleure protection, aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. À l’entrée comme à la sortie, chaque pièce, équipement et revêtement doit être décrit avec soin. Des photographies datées peuvent compléter le document et faciliter les comparaisons.

La remise des clés mérite aussi d’être formalisée. Elle peut avoir lieu en main propre contre récépissé ou par lettre recommandée avec avis de réception. Cette date marque le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie.

En cas de retenue, le propriétaire a tout intérêt à transmettre un décompte clair. Une simple ligne « remise en état : 500 € » risque de faire tiquer. Les justificatifs doivent permettre au locataire de comprendre l’origine et le calcul de chaque somme.

Si le désaccord persiste, les deux parties peuvent saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. À défaut d’accord, le litige peut être porté devant le juge des contentieux de la protection. L’action doit être engagée dans les trois ans suivant la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué.

FAQs

Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux de sortie ?

Sans état des lieux de sortie, le locataire est en principe considéré comme ayant rendu le logement en bon état. Le propriétaire aura donc plus de difficultés à lui imputer des dégradations. En cas de désaccord sur l’établissement du document, l’une des parties peut faire appel à un commissaire de justice.

Qui restitue le dépôt de garantie après la vente du logement ?

Cette obligation revient au nouveau propriétaire. Le locataire doit donc s’adresser à lui au moment de son départ, même si l’ancien bailleur ne lui a pas transmis la somme lors de la vente.

Un colocataire peut-il récupérer sa part en quittant le logement ?

Tout dépend du bail. Avec un contrat unique, le colocataire qui part ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa part tant que la colocation se poursuit. Il doit s’arranger avec les colocataires restants ou avec son remplaçant. Avec des baux individuels, chaque colocataire récupère son propre dépôt à la fin de son contrat.

Combien de temps le locataire a-t-il pour contester une retenue ?

Le locataire dispose de trois ans à compter du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué. Avant de saisir le juge, mieux vaut réclamer les sommes par lettre recommandée et tenter une résolution amiable du litige.

Dépôt de garantie : l’essentiel à retenir

• Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en location meublée. Aucun dépôt ne peut être demandé avec un bail mobilité.
• Il est versé à la signature du bail et son montant ne peut pas être augmenté pendant la location.
• Le propriétaire dispose de un mois pour le restituer lorsque les états des lieux sont conformes, contre deux mois lorsque des différences sont constatées.
• Les loyers ou charges impayés, les réparations locatives et les dégradations peuvent faire l’objet d’une retenue, à condition de la justifier.
• La vétusté reste à la charge du propriétaire.
• Dans un immeuble collectif, jusqu’à 20 % du dépôt peut être conservé dans l’attente de la régularisation des charges.
• En cas de retard, le solde dû est majoré de 10 % du loyer hors charges par mois commencé, sauf si le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse.