Le marché de l’immobilier propose une large gamme de biens en location : studios, appartements, villas,… Les locataires ont l’alternative entre la location nue et la location meublée. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients. Quel type de location choisir : location vide ou location meublée ?
Location vide ou location meublée : comparatifs des caractéristiques
La location vide
Mobilier
La location vide se rapporte à un bien immobilier nu. Elle est mise à la disposition du locataire sans les mobiliers et les équipements. Ce dernier doit apporter ce dont il a besoin dans la vie quotidienne.
Durée du bail
La location vide est soumise à la Loi du 06 juillet 1989 régissant les baux d’habitation. Le propriétaire établit le bail pour une durée de 3 ans. Il a le droit de raccourcir ce délai pour des raisons familiales. Toutefois, la durée minimale de 1 an doit être respectée.
Préavis
Dans le cas d’une location vide, le délai de préavis légal par le locataire est de 3 mois. Dans certaines situations spécifiques telles que l’état de santé, une mutation professionnelle ou un licenciement, il peut être ramené à 1 mois. Le préavis émis par le bailleur est de 6 mois avant la fin du bail.
Fiscalité
Sur la fiscalité, le revenu de la location vide doit être incorporé aux revenus fonciers du propriétaire. L’abattement que le propriétaire reçoit se limite à 30% pour le régime forfaitaire.
La location meublée
Mobilier
La location meublée offre toutes les fonctionnalités. Le logement est équipé de mobiliers, d’électroménager et des accessoires de cuisine. Il comprend aussi l’eau potable, le chauffage et l’électricité qui répondent aux normes.
Durée du bail
Depuis la loi Alur, la location vide est soumise à la Loi du 06 juillet 1989 dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire (le bail d’une residence secondaire n’est pas soumis à cette loi et n’est pas encadré). Le bail est établi pour 1 an pour les particuliers et 9 mois pour les étudiants. Il est renouvelable par tacite reconduction en gardant la même conditionnalité.
Préavis
Pour la location meublée, le locataire donne son préavis 1 mois à l’avance. Celui du bailleur est de 3 mois avant l’expiration du bail.
Fiscalité
Sur la fiscalité, la location meublée lui est avantageuse car le régime fiscal est plus incitatif en bénéficiant du régime micro-BIC. En effet, les ressources issues de la location sont considérées comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Tableau comparatif entre la location meublée et la location vide
| Type de location | Location vide Logements vides, boxes et garages, locaux industriels, locaux commerciaux |
Location meublée Logements meublés, locations saisonnières, location étudiante, chambres d’hôtes |
||
| Durée du bail | 3 ans minimum renouvelable par tacite. 6 ans pour un bailleur instutionnel | 1 an minimum renouvelable. 9 mois dans les cas d’un location à un étudiant | ||
| Dépôt | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges | ||
| Congé pour le bailleur | 6 mois de préavis | 3 mois de préavis | ||
| Régime | Réel | Micro Foncier | Réel | Micro-entreprise (BIC) |
| Plafond | 15000€ | 32600€ | ||
| Abbatement | Charges | 30% | Charges | 50% |
| Imprimé fiscal | 2044 ou 2044S | 2042 | 2042C et 2031 | 2042C |
Location vide : avantages et inconvénients
Avantages de la location vide
Pour le locataire, louer un logement vide est une option avantageuse. Les dispositions sont moins précaires et offrent la sécurité. Disposer d’un bail de 3 ans est synonyme de stabilité pendant cette durée. Cependant, il a le droit de résilier ce bail à tout moment. Il envoie au bailleur un préavis de 3 mois par voie recommandée avec accusé de réception. En cas de licenciement ou de mutation professionnelle, ce délai peut être ramené à 1 mois. En cas de vente, il a le droit d’acquérir le logement en priorité dans un délai de 2 mois : c’est le droit de préemption. Si le locataire a plus de 70 ans avec un faible revenu, le propriétaire doit lui trouver un logement de substitution avant de résilier son bail.
Inconvénients de la location vide
La location vide a ses inconvénients. Le propriétaire peut écourter ce bail s’il a des justificatifs (départ en retraite, occupation par un membre de la famille, affectation professionnelle). Par ailleurs, le locataire doit investir dans l’achat des mobiliers et des équipements. Pour le propriétaire, la formule de location vide présente plus de contraintes : Obligation sur la protection des locataires âgés, impossibilité de résilier avant la fin du bail de 3 ans. S’il souhaite liquider le logement, il doit donner le « congé pour vendre » c’est-à-dire un préavis de 6 mois.
Location meublée : avantages et inconvénients
Avantages de la location meublée
La gestion de la location meublée est plus souple et présente moins de contraintes. Le bail est renouvelable par tacite reconduction. Le locataire doit tout simplement remplir ses obligations : y élire résidence principale, honorer à temps son loyer et les charges, entretenir le logement. Le propriétaire et le locataire peuvent se concerter pour fixer la durée du bail (minimum 1 an) et les autres clauses (loyer, caution,…). Le délai de 9 mois est adapté aux étudiants. C’est pourquoi, le logement meublé représente la solution idéale pour leur cas. De plus, ils ne disposent pas de budget pour investir dans l’achat des mobiliers. Le locataire qui choisit le logement meublé peut résilier son bail sans se justifier. Il doit simplement donner son préavis de 1 mois par voie recommandée.
Inconvénients de la location meublée
La location meublée présente quelques inconvénients. Le propriétaire doit donner un long préavis de 3 mois à son locataire avant de pouvoir résilier son bail. Il arrive que le locataire ne soit pas satisfait de l’ameublement (insuffisance de mobilier, équipement non fonctionnel,…). Dans ce cas, il a le droit de solliciter le reclassement du bail location meublée en location vide. Bien entendu, le loyer doit être ajusté dans ce sens, au détriment du propriétaire. Le bail de 1 an présente un inconvénient majeur pour le locataire car le propriétaire a le droit de réviser les clauses du contrat de bail chaque année.
Vous pouvez lire notre dossier complet sur la location meublée: Définition de la location meublée et les avantages de louer en meublé
Location vide ou location meublée : comment décider ?
Les deux options offrent chacune leurs avantages et leurs inconvénients. Le choix doit se faire en fonction de plusieurs critères, notamment le profil du locataire et ses besoins, la facilité de gestion du bail, le rendement locatif pour le propriétaire.
Location vide ou location meublée ? Que vous soyez locataire ou propriétaire, il suffit d’identifier vos priorités. A chaque besoin spécifique correspond une solution adaptée à votre cas.
Ci-après quelques exemples de scénarios qui vont influencer sur la décision
Coté locataire
Le locataire est un particulier, une famille. Il recherche un bien immobilier pour une location longue durée. Il possède ses propres mobiliers. La location vide représente la formule la plus sécurisante et la plus économique. Il sera tranquille durant la validité de son bail qui est de 3 ans. Il va payer un loyer moins cher que pour une location meublée. Il valorise ainsi son investissement dans l’acquisition de ses mobiliers.
Le locataire est un étudiant, un célibataire ou un jeune couple. Il n’a pas encore les moyens d’investir dans les mobiliers. Il peut aussi être une personne de passage, pour un stage professionnel ou une obligation professionnelle. Le locataire recherche un logement fonctionnel pour une courte durée. La formule adaptée à ces cas est la location meublée. L’étudiant peut bénéficier du bail réduit à 9 mois.
Coté propriétaire bailleur
Le propriétaire a un bien à mettre en location, vide ou meublé. Il privilégie le critère de rentabilité. Il pourrait proposer la location meublée. La valeur locative d’un bien immobilier garni est de 15 à 20% en plus que celle d’un logement nu. Il rentabilise ainsi son investissement. De plus la durée de la location est limitée à 9 mois ou 1 an. Les risques d’impayés sont rares car ces catégories de locataire planifient à l’ avance leur budget. Le propriétaire qui met son bien location meublée bénéficie d’un régime fiscal attractif (micro-BIC).
Par contre, pour la location meublée, il faut s’attendre à devoir trouver un nouveau locataire tous les ans, ce qui engendre des frais. En plus de ça, le risque de subir une vacance locative plus importante.
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