C’est un concept bien ancré aujourd’hui dans les usages de certains touristes ou vacanciers: louer une habitation chez un particulier afin d’y demeurer pour un cours séjour, plutôt que de demeurer à l’hôtel. Depuis la création de Airbnb en 2007, plate-forme faisant le lien entre les personnes proposant une partie ou la totalité de leur habitation et les voyageurs souhaitant un lieu de résidence temporaire. La demande ne cesse d’aller crescendo, favorisant l’émergence d’offres concurrentes et services qui gravitent autour… Voici notre guide sur la gestion de location saisonnière AirBnB.
Gestion de location saisonnière AirBnB: s’assurer d’agir dans le cadre de la loi
S’il peut être pratique, en tant que hôte, de passer par ces sites pour offrir un logement, il convient préalablement de s’assurer que pareille démarche est en adéquation avec la législation en vigueur.
Le site Airbnb rappelle qu’avant de proposer un hébergement via la plate-forme, il est indiqué de se renseigner sur les lois locales. En France il est tout à fait envisageable de louer ou de sous-louer un logement, mais à condition de respecter certaines règles.
Autorisations en tant que propriétaire
La limite de 120 jours par an
Depuis le 1er janvier 2019, les propriétaires de 18 villes françaises ne peuvent plus louer leur résidence principale au-delà de 120 nuits par année civile sans autorisation. Ils sont automatiquement bloqués par la plateforme. On y trouve Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Neuilly-sur-Seine, Nice, Nîmes, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Versailles et Villeneuve-Loubet.
Louer sans autorisation
L’arrêté du 16 mai 1967 laisse la détermination de la durée d’une location saisonnière à l’appréciation du propriétaire. Ce peut être pour une nuit, une semaine, un mois, voire plus (en principe 3 mois au maximum), mais toujours à destination de vacanciers ou de touristes.
Lorsque le logement est votre résidence principale c’est-à -dire que vous l’occupez plus de 8 mois par an, vous n’avez pas à déclarer votre logement et vous pouvez louer librement votre logement que pour un maximum de 120 nuits par année civile (du 1er janvier au 31 décembre).
En outre, l’habitation doit se caractériser par une surface supérieure à 9m2, même si, dans le cas d’une sous-location, la surface n’est en principe pas surveillée.
Le propriétaire qui souhaite louer devra également informer la mairie de cette activité par le biais du formulaire cerfa n°14004*02. En cas de non-déclaration vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à 450 €.
Important !
A compter du 1er décembre 2017, pour mieux encadrer et limiter l’offre de meublés touristiques à Paris, la mairie met en place un système de déclaration préalable. Toute location ou sous-location saisonnière à dans la capitale devra obligatoirement faire l’objet d’une télédéclaration par internet de la part du loueur que vous pouvez faire ici.
A compter de 2019, revenus issus de la plateforme Airbnb seront automatiquement transmis au fisc.
Autorisations nécessaires
Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme plus de 3 mois de l’année doit demander une autorisation et faire la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Dans certaines villes, communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, vous devez également obtenir une autorisation de la mairie pour pouvoir changer l’usage de votre logement en meublé de tourisme.
Vous pouvez en savoir un peu plus sur le site des Services publics.
Autorisations en tant que locataire
La législation varie selon les types de locations proposés et selon la date de la signature du bail.
Pour un logement vide
Le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire et fixer un loyer inférieur à celui de son bail.
Pour un logement meublé
Le locataire peut sous-louer son logement si le bail a été signé avant le 27 mars 2014 et s’il ne comporte aucune clause d’interdiction de sous-location. Par ailleurs, la fixation du loyer sera libre, ainsi que la durée du bail, dès lors qu’elle n’excède pas celle du bail initial. Si par contre le contrat de location a été signé après le 27 mars 2014, le locataire devra impérativement obtenir l’accord du propriétaire et, en cas d’acceptation, appliquer un tarif inférieur à son loyer.
Pour un logement social
La législation n’autorise pas la sous-location intégrale d’un logement du type HLM. C’est toutefois admissible pour l’accueil de personnes fragilisées: adultes handicapés, seniors de plus de 60 ans, adultes de moins de 30 ans. Le locataire désireux de sous-louer devra alors déposer une demande auprès de l’organisme bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour tous les cas requérant l’autorisation préalable du propriétaire, le locataire devra transmettre au sous-locataire l’accord écrit, ainsi qu’une copie du bail en cours.
La mise à disposition d’un logement en intégralité ou non sur des plates-formes comme Airbnb peut représenter un complément de revenus non négligeable. Il est donc utile de rappeler le cadre juridique et fiscal applicables.
Location saisonnière et fiscalité
Si la location saisonnière fait partie d’un forfait touristique, elle est régie par les dispositions de l’article L211-1 et les subséquents du Code du commerce. Dans les autres cas, ce sont essentiellement les termes du Code civil qui sont applicables, notamment l’article 1713 et les suivants.
Celui qui perçoit des revenus dans le cadre d’une location saisonnière doit obligatoirement en faire la déclaration aux impôts. De tels rentrées financières entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si le montant total n’excède pas 70 000 € (32 900 € auparavant) à l’année, le propriétaire est sujet à un abattement de 50% des loyers et des charges qu’il a encaissés. Dans le cas des établissements offrant des hébergements en bénéficiant du régime de micro-entreprise, le taux s’élève à 82 200€ par an, avec un abattement de 71%.
Gérer ses revenus et dépenses avec Rentila
Vous pouvez gérer les revenus et dépenses liés à votre location saisonnière avec Rentila, dans la rubrique Finances.
Veuillez consulter cet article pour savoir comment importer directement vos réservations.
Toutefois, certains loueurs peuvent jouir d’une exonération si l’habitation proposée représente leur habitation personnelle, si la location est faite à la semaine, et si la durée maximale ne dépasse pas 12 semaines par an, en vertu de l’article L324-1 du Code du tourisme. Cette exonération s’étend également aux personnes offrant, en tant que gîte rural, une partie de leur location propre (CGI art-1459, 3°-a).
Si les conditions juridiques et fiscales sont réunies, on peut alors organiser la mise à disposition de son bien.
A noter !
Vous serez exonéré d’impôt si les deux conditions suivantes sont remplies :
- vous louez une ou plusieurs chambres d’hôtes,
- l’ensemble des loyers encaissés ne dépassent pas 760 € par an.
Gestion de la location saisonnière
Annonce
La première étape consiste à montrer le logement que l’on souhaite louer. Sur Airbnb vous pouvez publier gratuitement une annonce en décrivant les locaux et les équipements dont ils disposent. Vous pouvez encore ajouter des précisions utiles sur le quartier, les commerces de proximité, la présence ou non de la wifi, etc. La plate-forme permet en outre de télécharger jusqu’à 24 photos afin que les futurs locataires puissent se faire une représentation des lieux.
- Prenez votre temps pour bien rédiger une annonce complète.
- Vous pouvez traduire votre description en plusieurs langues.
- Utilisez un maximum de photos de qualité pour illustrer votre annonce Airbnb.
Planning
Il est recommandé de tenir un calendrier à jour sur les disponibilités du logement et de répondre rapidement aux demandes de réservation. À ce titre, le site offre une fonctionnalité permettant, en conformité avec certains critères de sélection préalablement définis, de réserver la location instantanément. Mais vous pouvez également demander à chaque voyageur intéressé d’envoyer une demande de réservation.
- Pensez à bien configurer vos prix, disponibilités et durée minimum de séjour.
- Tenez à jour votre calendrier.
Syncroniser son calendrier avec Rentila
Vous pouvez synchroniser vos calendriers avec Airbnb, Tripadvisor, Abritel ou Google calendar, veuillez consulter cet article.
Communication
Soyez disponible et répondez rapidement aux demandes (sous 1h si possible). Corrigez aussi vite que possible les problèmes auxquels pourraient faire face vos clients. Restez toujours poli et courtois.
Inventaire
Pour éviter de devoir renouveler constamment son stock d’ustensiles ou de serviettes, il est conseillé de réaliser un inventaire mensuel des éléments que comportent vos habitats de location. Il vous permettra de repérer promptement les éléments manquants ou usagés, et de mieux gérer vos dépenses.
Modèle d’inventaire des meubles
Télécharger gratuitement un modèle d’inventaire des meubles.
Comment faire un inventaire avec Rentila
Vous pouvez créer un inventaire des meubles avec l’aide de Rentila. Rendez-vous dans votre compte, rubrique Inventaires.
Accueil et remise des clés
Il faudra veiller à ce que le logement soit disponible à l’heure convenue et que les clés soient remises aux voyageurs dès leur arrivée. Souvent, ce point est une source d’anxiété, les touristes arrivant parfois au milieu de la nuit, aussi, des dispositifs tels que Lockitron peuvent s’avérer utiles. Mais, de façon générale, un bon accueil englobe également la propreté de la location et la transmission aux voyageurs de conseils éclairés pour leur assurer un bon séjour.
Il existe aussi des services de concierge tels que Luckey ou encore Guestready qui proposent d’accueillir et remettre les clés à vos locataires. Ils peuvent également s’occuper du départ et du ménage si vous le souhaitez.
Départ et ménage
Le système de messagerie de Airbnb permet des échanges entre les hôtes et leurs clients. Ils peuvent ainsi s’accorder sur les modalités d’arrivée et de départ.
Le départ se fait habituellement vers midi, comme dans les hôtels. Cela vous laisse le temps de nettoyer avant l’arriver du prochain voyageur.
Pensez à emboucher un professionnel pour faire le ménage. N’essayez pas de faire des économies sur la propreté.
Logiciel de gestion de location saisonnière
Le logiciel Rentila vous donne tous les outils nécessaires pour assurer la gestion de vos locations saisonnières. Gestion des comptes, locataires, synchronisation du calendrier, aide à la déclaration… Tout y est.
Comment gérer sa location saisonnière Airbnb avec Rentila ?
Vous pouvez gérer vos locations saisonnières avec l’aide de Rentila. Rendez-vous dans votre compte, rubrique Réservations.
Pour de synchroniser vos calendriers avec Airbnb, Tripadvisor, Abritel ou Google calendar, veuillez consulter cet article.
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