Le bail de location vide est un document précieux sur le plan juridique. Il représente un pacte d’engagement qui lie le propriétaire avec son locataire. Son contenu doit être en cohérence avec les textes législatifs en vigueur, mais aussi des réformes dans le domaine. Comment rédiger un bail de location vide en tenant compte des particularités de la loi Alur?
Contrat de bail vide, un document indispensable
Le contrat de bail vide est un papier important établi entre le bailleur et le locataire. Il contient une description détaillée du logement incluant les annexes comme le garage, la cave et le jardin. Il détermine les droits et les obligations de chaque partie signataire. Il permet d’éviter les problèmes car il clarifie leur relation et leur devoir respectif. Si un litige survient, le contenu de ce mémento permettra de trouver la solution juridiquement.
L’établissement de ce contrat de location vide est soumis à une condition spécifique. Pour le locataire, le logement doit être sa résidence principale. A cet effet, il doit y habiter au minimum 8 mois dans l’année. S’il ne remplit pas ces conditions pour des raisons spécifiques (santé, travail), il peut demander une dérogation. La durée du bail vide pour un propriétaire particulier est d’au moins 3 ans. Ce délai est d’au moins 6 ans pour une personne morale (par exemple une société, une association).
Les changements apportés par la loi Alur pour la location vide
La loi Alur ou Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové fut promulguée le 24 mars 2014. Elle apporte des modifications sur la loi du 6 juillet 1989 qui définit les rapports locatifs. Son objectif est de faciliter l’accès à l’habitat dans le but d’améliorer la qualité de vie. Elle vise également à encourager les nouvelles constructions.
Le plafonnement des loyers en zone tendue
La réforme apportée par la loi Alur sur la location vide concerne le plafonnement des loyers. Elle s’applique aux 28 agglomérations qui composent les zones tendues. Le bailleur doit respecter le loyer médian de référence établi par la préfecture. Par ailleurs, le montant de la nouvelle location ne doit pas excéder le précédent. Toutefois, le propriétaire peut réviser à la hausse le nouveau loyer. Tel est le cas s’il a réalisé des travaux dans le but d’améliorer le confort du logement.
La garantie des risques locatifs
A compter du janvier 2016, le changement concerne également la garantie. La GUL ou Garantie Universelle des Loyers se substitue à la GRL ou la garantie des Risques Locatifs. Cependant, la souscription est gratuite et facultative. En effet, le bailleur peut choisir les autres options comme l’assurance impayée de loyer ou la caution solidaire tierce.
Le préavis réduit à 1 mois en zone tendue
La réforme sur la location vide touche le délai de préavis dans les zones tendues. Avant la sortie de la loi Alur, le locataire qui souhaite prendre congé doit apporter des argumentations. En application de cette législation, il peut déposer un préavis s’il souhaite une réduction du délai de 3 mois à 1 mois. La justification est exigée pour la location vide en dehors des zones tendues. La règle s’applique à toutes les catégories de locataire et ce, sans distinction d’âge.
Texte et notice officielles
Voici le texte officiel du nouveau contrat type de bail de location vide qui peut être téléchargé librement sur Legifrance.
Vous pouvez également télécharger la notice à annexer au contract en cliquant sur ce lien.
Les informations obligatoires dans le contenu du bail de location vide
Conformément à la loi du 6 juillet 1989 en son article 3, en tenant compte des réformes apportées par la loi Alur, le bail de location vide d’une location vide doit contenir les points suivants.
Les signataires du contrat.
- Mentionner le nom et l’adresse du bailleur, du locataire ou des colocataires.
- Si la gestion du bien est assurée par une autre entité que le propriétaire, préciser le nom de la société et son siège.
- Noter la date de validité du contrat et sa durée. Si le propriétaire est un particulier, elle est valable pour une durée minimum de 3 ans. S’il s’agit d’une société ou d’une personne morale, elle est d’au moins 6 ans.
En cas de plusieurs locataires pour le même logement, chaque co-locataire doit signer le contrat. La loi n’oblige pas à remettre un exemplaire original du bail de location vide à chaque locataire.
La description du logement.
- Préciser s’il s’agit d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble.
- Noter son usage : habitation ou mixte habitation/professionnelle.
- Lister le nombre de pièces, et les annexes comme le garage, l’abri de jardin, la piscine,…
- Noter la surface habitable.
- Citer les parties communes telles que le parking collectif, l’ascenseur et/ou l’aire de jeux.
- Valeur et nature des derniers travaux.
En cas d’absence de mention de la surface habitable ou de superficie erronée dans le contrat de bail de location vide, le locataire peut demander une diminution de loyer.
Le loyer et le dépôt de garantie.
- Spécifier le loyer de référence du secteur, le montant effectif, le mode de paiement et les conditions de révision.
- Si le bail de location vide est signé après le 27 mars 2014, noter la valeur et la date du loyer versé par le dernier locataire.
- Spécifier le « complément de loyer exceptionnel » s’il s’agit d’un loyer encadré par la loi (il s’agit par exemple d’une hauteur sous plafond, d’une grande terrasse, d’une vue exceptionnelle…).
- Il est à remarquer que le dépôt de garantie ne doit pas excéder 1 mois de loyer.
Le locataire dispose de 3 mois pour contester le « complement de loyer exceptionnel ». Cette démarche comprend d’abord une phase amiable devant la commission départementale de conciliation. Celle-ci rend son avis sous deux mois. Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge, qui décide s’il faut ou non diminuer le loyer.
La durée du bail de location vide
- 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier.
- 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (société, association…).
Exceptionnellement, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d’au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour un motif légitime et sérieux (des raisons familiales ou professionnelles). Ce motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Si le propriétaire ne confirme pas au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail qu’il reprendra le logement à la date prévue, le bail de location vide doit se poursuivre jusqu’au délai de 3 ans(ou 6 ans).
Renouvellement du bail
À l’échéance du bail et à défaut de congé donné par le locataire ou le propriétaire, le bail est reconduit par tacite automatiquement pour la même durée que le contrat initial.
Documents à annexer au bail de location vide
- L’état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés.
- Une copie du règlement de copropriété (pour les logements dans un immeuble en copropriété).
- Le dossier de diagnostics techniques ( l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat des risques d’exposition au plomb (CREP), l’état d’amiante).
- L’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire.
- L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…) pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014.
- Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter
atteinte à la sécurité des personnes. - Une copie de la convention Anah ou APL (si le logement loué est conventionné).
- La notice à annexer.
Modèle gratuit de bail de location vide
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Vous pouvez également utiliser le module de création de location disponible dans votre interface de gestion. Après la création de la location, le site met à votre disposition un modèle de bail de location vide pré-rempli.
Peut-on demander un chèque de réservation ?
C’est une pratique répandue auprès certains agences et bailleurs particuliers, mais la loi interdit de demander de demander quelconque paiement avant la signature du contrat de bail.
Quelques rappels sur le contrat de bail de location vide
Pour que ce type de bail soit valable, le locataire doit élire le nouveau logement comme sa résidence principale. Selon la loi en vigueur, il doit y vivre pendant au moins 8 mois/12. Toutefois, il peut solliciter une exception s’il est en mesure d’apporter des preuves valables. Les raisons évoquées sont liées une affectation professionnelle ou à son état de santé.
Le contrat de bail de location vide comporte une annexe. Elle est composée de documents informatifs sur le bien immobilier. Elle comprend entre autre l’état des lieux, le diagnostic de performance énergétique et le diagnostic technique. Suivant le cas, il faut joindre des documents spécifiques comme le règlement de copropriété et/ou la copie de convention APL ou Anah.
Le locataire doit apporter des garanties telles que l’avis d’imposition ou le bulletin de paie. S’il n’est pas solvable sur le plan financier, il peut recourir à la caution d’une tierce personne. Par ailleurs, le premier loyer dû ne correspond pas nécessairement à la date de la signature du contrat. Le bailleur doit se référer à la date d’occupation effective du logement par le locataire. Concernant le plafonnement du loyer, un décret qui définit les fourchettes à respecter sera promulgué par la préfecture.
Avant l’expiration effective du bail de location vide, le propriétaire notifie préalablement le locataire. Cette notification doit se faire 2 mois avant la fin du contrat. Elle est expédiée par voie recommandée sous accusée de réception. Autrement, le bail peut être renouvelé par tacite reconduction en absence de congé émanant de l’une des deux parties. Rappelons que le contrat de location doit comporter la mention «Lu et approuvé» suivie de la signature du bailleur et du locataire.
En conclusion
Le bail de location vide est un papier important. Il définit clairement les responsabilités du bailleur et du locataire. Grâce à sa force juridique, il permet de résoudre les litiges. Comment rédiger un bail de location vide? Le contenu du contrat est énoncé ci-dessus, en tenant compte des changements apportés par la loi Alur. Toutefois, le nombre de clauses peut varier d’un bail à un autre suivant les spécificités. A cet effet, un modèle de contrat-type sortira incessamment par voie réglementaire. Il servira de base pour la rédaction d’un bail de location vide.
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