Le contrat de bail est un document important qui lie le locataire avec le bailleur. Sa résiliation est soumise à une règlementation stricte. Des règles qui ont été modifiées par les lois « Alur » de mars 2014 et « Macron » d’août 2015. Quelles sont les points à connaitre avant de donner congé à son locataire pour une location vide?
Donner congé lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire
Lorsque le bien loué constitue la résidence principale du locataire, soit donc dans la grande majorité des cas, la demande de congé doit être obligatoirement motivée et un délai de préavis doit être respecté. S’il s’agit d’une résidence secondaire, les conditions sont plus souples.
Quand peut-on donner congé ?
Le propriétaire n’a pas le droit de donner congé à son locataire en cours de bail. Le congé ne peut être donné qu’à l’issue du contrat de bail et ce quelque soit la situation personnelle du bailleur : problème financier, perte d’emploi, maladie handicapante ou séparation, aucune de ces situations ne peut justifier la résiliation anticipée du bail.
- Le congé donné par le propriétaire ne peut produire ses effets qu’à la date d’échéance du bail.
- La lettre de congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
- En cas de réception tardive de la lettre de congé par le locataire, celle-ci ne sera pas considérée comme valide.
Bon à savoir, vendre « occupé » !
En cours de bail, il reste tout à fait possible pour le propriétaire de vendre le logement. Il s’agit d’une vente « occupée ». Il n’y a alors aucun changement pour le locataire, ses conditions de location resteront inchangées jusqu’à l’expiration du contrat de bail.
Comment donner congé à son locataire ?
L’une des principales règles à respecter est la forme que doit prendre la demande de congé. Seules trois façons de faire sont reconnues et pourront vous protéger en cas de litige :
- La lettre recommandée avec accusé de réception,
- l’acte d’huissier,
- ou le remise en main propre contre récépissé.
Ces solutions sont les seules qui peuvent éviter que le locataire remettre en question la validité de votre congé. Il faut donc exclure le courrier simple, le courrier électronique ou le SMS.
Qui sont les destinataires du congé ?
Le principal destinataire du préavis est le locataire qui a signé le contrat. Dans certains cas, vous pouvez avoir plusieurs signataires : colocataires, concubins, époux, partenaires pacsés. Il convient alors d’adresser à chacun un congé personnel.
Il est possible qu’une seule signature apparaisse sur un contrat conclu avec des époux ou des partenaires pacsés, qui sont considérés naturellement comme co-titulaires du contrat, il faut malgré tout adresser un congé aux deux personnes.
La notice obligatoire !
A partir du 1er janvier 2018, tout bailleur qui voudra donner congé à son locataire, pour vente ou pour reprise, devra obligatoirement joindre une notice à son congé. Elle doit apporter des précisions concernant l’identité et l’adresse du futur occupant des lieux et le lien de parenté entre le bailleur et le futur locataire.
Cette notice est définie par l’arrêté du 13 décembre 2017.
Cette obligation de joindre la notice au congé concerne uniquement les locations vides à usage d’habitation principale.
Le délai de préavis du congé
Pour une location vide, le délai de préavis est de 6 mois. Le délai commence à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
En cas de non-respect de ce délai de préavis, la demande de congés n’a aucune valeur et le bail peut alors être reconduit automatiquement pour 3 ans.
C’est pourquoi il est recommandé de donner congé 7 mois avant l’échéance du contrat. Il arrive que le locataire soit absent ou déclare ne pas avoir reçu le courrier. Cette marge vous permettra de contacter un huissier pour résoudre le problème.
A noter que dans le cas où la demande de congé est effectuée par un huissier, l’avis de passage suffit, le délai de préavis court même si le locataire était absent.
Les motivations qui peuvent justifier une demande de congé
Donner congé à son locataire pour une location vide est un acte qui doit être justifié. D’après la loi en vigueur, trois motifs sont reconnus :
- le congé pour reprise dite « personnelle »,
- le congé pour vente
- le congé pour motif légitime et sérieux.
Le congé pour reprise personnelle
Il s’agit du cas où le propriétaire désire récupérer le logement pour l’habiter à titre de résidence principale. Les lois « Alur » et « Macron » imposent au bailleur de justifier le caractère réel et sérieux de cette demande (par exemple, mon enfant va faire ses études dans la ville où se situe le logement).
Les personnes qui peuvent bénéficier de cette reprise « personnelle » sont : le propriétaire lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire vivant avec le bailleur depuis au moins un an, ses ascendants ou ses descendants, et ceux de son conjoint, partenaire de pacs ou concubin notoire.
Modèle de congé pour reprise
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Le congé pour vente
Dans ce cas, le congé est motivé par la volonté du bailleur de vendre le logement qui était loué.
Le droit de préemption offre aux locataires la possibilité d’acheter leur logement en priorité au cours des deux premiers mois de leur préavis. Si le locataire décide de ne pas acheter le logement, il doit quitter les lieux à la fin de son préavis, permettant ainsi au propriétaire de vendre le logement librement.
Dans la lettre de congé, le propriétaire doit préciser que la vente est le motif du congé. Il doit détailler ce qui est inclus dans la vente, comme le logement lui-même et éventuellement ses annexes (cave, parking, jardin…). Le montant du prix et les conditions de l’offre de vente doivent également être spécifiés. Le propriétaire doit en outre inclure les cinq premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte explique en quoi consiste le droit de préemption du locataire. Le locataire dispose alors de deux mois pour accepter l’offre :
- Si le locataire accepte l’offre de vente, il a ensuite deux mois pour conclure la vente. Cependant, s’il mentionne dans sa réponse qu’il prévoit de demander un prêt immobilier pour l’achat, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si la vente n’a pas lieu dans ce délai, le locataire perd son droit prioritaire d’achat et doit quitter le logement à la fin de son préavis.
- Si le locataire ne souhaite pas acheter le logement au cours des deux premiers mois de préavis, il perd son droit de priorité et doit quitter le logement à la fin du contrat de location.
Le deuxième droit de préemption du locataire
Dans certaines situations, un locataire qui n’a pas accepté l’offre d’achat initiale du propriétaire peut bénéficier d’un deuxième droit de préemption. Si le propriétaire réduit le prix et trouve un acheteur prêt à payer moins que ce qui avait été proposé au locataire, ce dernier doit à nouveau être prioritaire pour acheter au prix réduit, même s’il a déjà déménagé.
Le locataire a une nouvelle chance d’acheter le logement en priorité, cette fois pendant un mois, à un prix plus attractif que celui initialement proposé dans la lettre de congé pour vente. S’il accepte cette nouvelle offre, il dispose de deux mois pour conclure l’achat s’il paie en espèces, ou de quatre mois s’il a besoin d’un prêt.
Exceptions : Pas de droit de dréemption pour le locataire
Il est important de noter qu’il existe une exception au droit de préemption du locataire en cas de vente à un parent du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus. Par exemple, si l’acheteur est un enfant, un petit-enfant, un neveu ou une nièce, un oncle ou une tante, un parent ou un grand-parent du propriétaire et qu’il prévoit d’occuper le logement en tant que résidence principale pendant au moins deux ans après le départ du locataire, le locataire n’aura pas de droit de préemption dans ce cas.
Modèle de congé pour vendre
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Le congé pour motif légitime et sérieux
La législation ne donne pas de définition détaillée sur ce sujet, l’appréciation est faite au cas par cas.
Généralement, la justification est liée à un non-respect des clauses du contrat par le locataire. Il appartient au juge de statuer selon la situation. Les principaux exemples sont des retards réguliers pour le paiement des loyers, une sous location sans autorisation, une dégradation importante des lieux ou encore des troubles de voisinage.
Mais il peut également s’agir d’un motif totalement indépendant du locataire, comme par exemple, des travaux importants et de longue durée dans le logement, voir même la démolition de l’immeuble dans le cadre d’une opération immobilière.
De manière générale, il faudra pouvoir présenter des pièces justificatives corroborant les motifs légitimes et sérieux (courriers de mise en demeure de payer…).
Modèle de congé pour motif sérieux et légitime
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Congé consécutif à l’achat d’un bien occupé
Lorsque le bailleur rachète un logement déjà occupé, il ne peut pas donner congé à l’actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai:
- Dans le cas du congé pour vente, seulement au terme du premier renouvellement du bail en cours si l’échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l’achat, ou terme du contrat en cours si l’échéance du contrat du contrat intervient plus de 3 ans après l’achat.
- Dans le cas du congé pour reprise, au terme du bail en cours, sauf si l’échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l’achat, il faudra alors respecter un délai supplémentaire de 2 ans.
Attention au congé frauduleux !
Donner congé à son locataire est une démarche qui doit être faite de manière honnête, en respectant l’un des différents motifs possibles. Dans le cas d’un motif mensonger, le bailleur s’expose à une amende pénale qui peut s’élever à 6 000 € sans compter les dommages et intérêts, si le locataire engage des poursuites à son encontre.
Le paiement des loyers
Lorsque le locataire est notifié de son congé, il doit payer les loyers et les charges pendant l’occupation effective du logement. Le délai de préavis expiré, il remet les clés au propriétaire suivant les procédures d’usage.
Bien sûr, si le locataire décide de quitter les lieux pendant le délai de préavis, en résiliant son contrat de bail, il pourra cesser son paiement une fois son propre préavis (3 mois en location vide) écoulé.
Donner congés à un locataire dont le logement est la résidence secondaire
Si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, les règles de congé sont moins strictes. Le délai de préavis peut être plus court et aucune justification motivée n’est nécessaire. Par contre le courrier par lettre recommandé reste la règle.
Certains locataires sont protégés
Certaines personnes vulnérables bénéficient d’une protection légale lorsqu’elles sont locataires. Le propriétaire est tenu de proposer une solution de relogement adéquate à son locataire dans les cas suivants :
- Le locataire a plus de 65 ans et ses ressources sont inférieures à un seuil défini par la loi.
- Le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans et ses ressources sont inférieures à ce seuil.
Il est important de noter que cette règle ne s’applique pas si le propriétaire lui-même a plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures au seuil en question.
Le plafond des ressources est calculé en fonction de deux critères : la composition du foyer et la région où le bail a été signé. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) publie chaque année un tableau des plafonds de ressources à respecter pour donner congé.
Contestation du motif du congé par le locataire
Le locataire a la possibilité de remettre en question la validité du congé qui lui a été notifié, s’il estime qu’il repose sur des motifs injustifiés ou sérieux.
Il peut contester le congé, notamment pour l’une des raisons suivantes :
- La lettre de congé ne comporte pas au moins l’une des informations obligatoires, par exemple, le motif du congé n’est pas spécifié.
- La lettre de congé n’a pas été envoyée à l’ensemble des locataires, par exemple, elle a été adressée à un seul des deux époux.
- La lettre de congé a été expédiée sous forme de lettre simple.
- Le délai de préavis est inférieur à 3 mois.
- Le congé a été remis à un locataire protégé.
- Le propriétaire a donné un congé de manière frauduleuse pour reprise.
À cette fin, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, détaillant les faits et motifs de manière aussi précise que possible. Cette étape est essentielle pour éventuellement porter le litige devant un tribunal.
En cas d’absence de résolution du conflit à ce stade, tant le locataire que le propriétaire ont la possibilité de solliciter l’intervention de la commission départementale de conciliation, une démarche facultative et gratuite.
Si le désaccord perdure, le locataire peut alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent en fonction du lieu de la location.
Ce qu’il faut retenir
- Trois motifs sont reconnus : le congé pour reprise dite « personnelle », le congé pour vente et le congé pour motif légitime et sérieux.
- En cas de congé pour vendre, le locataire est alors prioritaire pour l’acquisition : c’est le droit de préemption.
- Le propriétaire ne peut donner congé qu’à la fin du bail.
- Pour une location vide, le délai de préavis est de 6 mois. Le délai commence à courir à compter du jour de la réception.
- Le principal destinataire du préavis est le locataire qui a signé le contrat.
- Le congé ne prend effet qu’à la date d’échéance du bail.
- Vous pouvez remettre le congé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé.
- Le principal destinataire du préavis est le locataire qui a signé le contrat. Si plusieurs locataires, chaque locataire doit recevoir un congé personnel.
- Les locataires de plus de 65 ans ou qui ont une personne à charge de plus de 65 ans avec des ressources limités sont protégés.
- Le locataire peut contester un congé injustifié en envoyant une lettre recommandée au propriétaire.
- Dans le cas d’un motif mensonger, le bailleur s’expose à une amende pénale qui peut s’élever à 6000€.
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