Quel bien immobilier acheter pour louer et obtenir un meilleur rendement ?

Quel type de logement acquérir pour investir dans l’immobilier locatif ? c’est l’une des questions critiques qu’il faut se poser lors de la préparation de son projet. Pour chaque type de bien, des avantages et des inconvénients, qui au final détermineront si votre investissement est réussi ou non. Alors quel bien immobilier acheter pour louer ?

Investir dans l’immobilier est presque une évidence pour les français, notamment en prévision de la retraite. Même si la rentabilité locative a diminué ces dernières années, il est encore possible de faire des bonnes affaires et parvenir à un retour sur investissement satisfaisant.

Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien, étudiez le marché et choisissez le bon emplacement et type de bien !

Consultez les annonces immobilières pour connaître les tarifs pratiqués à la location. Vérifiez l’offre et la demande dans la ville/quartier choisi. Pour maximiser vos chances de louer, il est indispensable de cibler un bien dans un marché locatif dynamique.

Le studio

La demande locative est généralement très forte pour ces petits appartements et sont donc facile à louer, en particulier pour ceux situés en centre-ville ou dans les quartiers étudiants. Le studio est réputé pour sa rentabilité élevée, avec un prix d’achat limité en raison de la petite surface habitable et des loyers parfois proche de ceux d’appartements de plusieurs pièces.

Le soucis principal vient de la durée d’occupation, souvent assez courte, 1 à 2 ans généralement. La rotation des locataires est importante ce qui engendre 2 inconvénients, une plus forte dégradation du logement, donc plus de frais de remise en état, et un plus grand risque de vacance locative lors des changements de locataire (ou durant l’été pour les locataires étudiants). De plus, un studio est le plus souvent loué par une seule personne, ce qui peut accroitre les risques d’impayés.

Les appartements F2 ou F3

Ces biens présentent l’inconvénient majeur de nécessiter une mise de départ plus importante que les studio, mais la rentabilité nette peut s’avérer être aussi bonne voir meilleure pour plusieurs raisons : des loyers plus élevés, des locataires qui vivent souvent en couple, ce qui limite le risque de loyer impayé (avec un loyer partagé entre les 2 occupants) et enfin des durées de location plus longues, au moins 2 ans, avec donc souvent moins de vacances locatives.

Les maisons

Il s’agit d’un type de bien moins prisé par les investisseurs, en raison du rendement locatif à priori plus faible. En effet, le coût d’achat de maisons est généralement élevé. De plus cet investissement financier important présente plus de risques en cas d’impayés ou de vacance locative. Mieux vaut diversifier son investissement sur plusieurs petits biens, et ainsi dépendre de plusieurs locataires, plutôt que tout miser sur un seul gros bien.
Toutefois, la demande locative pour les maisons existe, avec en général plus de demandes que d’offres. Et un gros atout, des familles qui s’installent durablement dans le logement, au moins 3 ans en l’entretenant avec soin.

Les locations de vacances

Acheter un bien dans un but de location saisonnière ne doit pas se faire sur un coup de tête lors de vacances à la mer ou à la montage. Certes, en louant à la semaine ou au week end, en période de vacances, la rentabilité peut atteindre des sommets sur quelques mois. Mais attention aux frais : d’éventuelles longues périodes sans demande, des frais d’entretien important (des vacanciers peu soigneux et/ou des conditions météo parfois sévères), et des frais de gestion locative également lourds si on n’est pas en mesure d’assurer soi-même les va et vient des locataires.

A noter également, que la location saisonnière se développe de plus en plus en ville, notamment dans les villes touristiques, avec l’atout de pouvoir louer une bonne partie de l’année

Les biens déjà loués

Même si le nombre d’offres est limité, il peut s’agir de réelles opportunités d’investissement. Un bien loué se vend en général avec une décote qui peut être importante, de 5% à 20% (selon la durée du bail restant, etc…). Et évidemment, le second intérêt est de commencer son investissement avec un locataire déjà en place. Mais il faut néanmoins faire attention à 2 points, l’état du logement qui peut être dégradé malgré la présence d’un locataire, et l’existence d’un contrat de bail qui inclut une clause de révision annuelle du loyer. Sans oublier de bien s’assurer que les loyers précédents ont été versés correctement…

Les parking

Il ne s’agit pas ici d’un bien d’habitation. Et pourtant investir dans un garage, un box ou une simple place de parking extérieure peut être très rentable, jusqu’à 10%. L’investissement de départ est faible, quelques milliers d’euros seulement parfois, ce qui constitue une très bonne manière de mettre un premier pas dans l’investissement immobilier à moindre risque. Les places de parking sont évidemment très recherchées dans les centre-ville, notamment sans les quartiers anciens. De plus, les charges et les risques d’impayés sont faibles.

Tableau comparatif

Type	Rentabilité	Durée	Conseil
Parking		Plus de 3 ans	Investir dans un garage, un box ou une simple place de parking extérieure peut être très rentable, jusqu’à 10%. L’investissement de départ est faible, quelques milliers d’euros seulement parfois. Les places de parking sont évidemment très recherchées dans les centre-ville.
Studio		de 1 à 3 ans	Une rentabilité élevée, avec un prix d’achat limité en raison de la petite surface habitable et des loyers parfois proche de ceux d’appartements de plusieurs pièces. La demande locative est très forte pour les studios, en particulier pour ceux situés en centre-ville ou dans les quartiers étudiants.
2 pièces (T2)		de 2 à 6 ans	Ces biens présentent l’inconvénient de nécessiter une mise de départ plus importante que les studio pu le parking. La rentabilité nette peut s’avérer être aussi bonne.
Grandes surfaces		Plus de 3 ans	Il s’agit d’un type de bien moins prisé par les investisseurs, en raison du rendement locatif à priori plus faible. Le coût d’achat est généralement élevé. De plus cet investissement financier important présente plus de risques en cas d’impayés ou de vacance locative.

A ces différents types de biens immobiliers, on pourrait également ajouter d’autres possibilités de choix, comme les chambres de bonnes, les locaux commerciaux, mais aussi les caves !

Quelque soit le bien, la priorité est avant tout de s’assurer que la demande locative existe pour ce type de bien, dans le lieu visé.