Immobilier : la taxe sur la plus-value

Le marché de l’immobilier est un secteur qui ne cesse de se développer. Cependant, l’offre ne suit pas la demande, particulièrement dans les zones tendues. Dans le but de stimuler la construction, l’Etat propose des mesures incitatives. L’assouplissement de la taxe sur la plus-value immobilière va dans ce sens. L’objectif est de motiver les propriétaires qui décident de vendre leur bien : un appartement, une maison, un immeuble ou un terrain à bâtir. Tout savoir sur la taxe sur la plus-value.

Les plus-values immobilières

Plusieurs facteurs contribuent à rehausser la valeur d’un bien immobilier. Avez-vous réalisé des travaux d’aménagement pour augmenter le confort et/ou pour disposer de plus d’espace? Votre quartier a-t-il évolué avec la mise en place d’un centre commercial avec les facilités? Les transports en commun relient désormais votre ville aux grandes agglomérations. En mettant votre bien sur le marché, vous allez le céder à un prix supérieur à l’achat. La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Elle représente le bénéfice que vous aviez empoché lors de la transaction.

Selon la législation en vigueur, le propriétaire doit payer la taxe sur la plus-value immobilière. Cette mesure s’applique sur la plus-value imposable ou la plus-value nette. La plus-value imposable se calcule à partir de la plus-value brute. La plus-value brute représente la différence entre le coût de vente corrigé et le coût d’achat corrigé. La correction du coût de vente consiste à additionner les indemnités et les charges de l’acheteur et à soustraire les frais du vendeur. Pour corriger le prix d’acquisition, vous majorez les frais d’achat de 7.5%. Eventuellement, vous additionnez les dépenses en travaux.

Conditions de taxation de la plus-value immobilière

L’application de la taxe sur la plus-value immobilière n’est pas systématique. Elle cible certaines catégories de biens. L’imposition concerne la vente par un particulier d’un habitat, d’une résidence ou de son droit immobilier. Elle touche également les donations, les successions et les échanges de bien à titre onéreux. Les détenteurs de société immobilière qui font une plus-value sur la cession de leur titre sont aussi imposables. Avez-vous obtenu un terrain en nue-propriété ou en usufruit ? Sachez que vous êtes taxable sur le bénéfice que aviez réalisé lors de la vente de votre bien.

L’imposition sur la plus-value immobilière concerne les acteurs répondant à des profils définis. Les résidents en France qui possèdent un bien en vente dans ou en dehors du territoire français sont imposables. La règle s’applique aussi aux particuliers au sein d’une même famille, incluant l’époux ou l’épouse ainsi que les individus sous leur tutelle. Elle concerne également les sociétés civiles immobilières ou les personnes morales. Les propriétaires de biens qui habitent les Départements d’Outre-mer sont aussi imposables. La dérogation à la taxation s’applique uniquement aux mesures prises suivant les Conventions internationales.

Conditions d’exonération de la plus-value immobilière

La non-imposition de la taxation sur la plus-value immobilière est soumises à des dispositions spécifiques. La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée. Il s’agit de votre résidence principale au jour de la cession. Pour les résidences secondaires, elle est effective et intégrale 22 ans après l’acquisition. La durée exigée pour les prélèvements sociaux est plus longue : 30 ans. Toutefois, l’application de l’exonération est régie par quelques conditions. Il s’agit d’une première vente de résidence secondaire. Dans un délai de 4 années avant la cession, ils ne doivent pas posséder de résidence principale. Par ailleurs, la vente a lieu à partir du 1er février 2012. Cette date correspond à l’adoption de la mesure par la loi des finances. Un autre motif d’exonération : le vendeur souhaite réinvestir dans l’achat d’une résidence principale.

L’exonération de taxe sur la plus-value immobilière vise les propriétaires handicapés qui ont intégré les centres spécialisés. Il en est de même des adultes qui ont choisis de vivre dans une maison de retraite. Pour être éligible, le logement devait être utilisé comme résidence principale. Par ailleurs, le propriétaire doit le céder dans moins de 2 ans après son déménagement et est resté inoccupé depuis. La non-imposition touche également la vente d’un bien suite à une expropriation pour utilité publique. Tel est aussi le cas pour la cession par des non-résidents européens d’un bien immobilier en France. Enfin, les propriétaires de terrain à bâtir bénéficient d’une exonération totale 22 ans après son acquisition.

Calcul de la plus-value imposable

Pour rappel, la taxe immobilière s’applique sur la plus-value imposable. Le calcul de la plus-value imposable s’obtient en appliquant un abattement sur la plus-value brute. Exprimé en pourcentage, l’abattement représente la déduction par année sur la taxe sur la plus-value immobilière. Ce taux augmente en fonction de la durée de détention du bien.

Pour l’abattement sur le revenu, le taux est de 6% de la 5ème année à la 21ème année après l’achat. A partir de la 22ème année révolue, il diminue à 4%. A ce stade, il correspond à une exonération de taxe de 100%.

Pour l’abattement sur les prélèvements sociaux, le taux est de 1.65% de la 5ème année à la 21ème année, 1.60% pour la 22ème année de détention et 9% à partir de la 23ème année. L’exonération intégrale de taxe intervient à partir de la 30ème année de détention.

Le montant de la taxe varie en fonction du montant de la plus-value imposable (PV). Pour le calculer, on utilise des formules spécifiques. En voici quelques exemples :

• Plus-value imposable de 50 001 à 60 000 euros : taxe=2% PV-(60 000-PV)x1/20
• Plus-value imposable de 60 001 à 100 000 euros : taxe=2% PV
• Plus-value imposable de 100 001 à 110 000 euros : taxe=3% PV-(110 000-PV)x1/10

Il est à remarquer que la taxation concerne les ventes ayant générées une plus-value imposable dépassant 50 000 euros. Par ailleurs, une mesure exceptionnelle s’applique sur les terrains à bâtir. Elle s’adresse aux propriétaires résidant ou non en France dont la vente a lieu entre le 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015. La plus-value générée par la cession de ces biens bénéficie d’un abattement de 30%. L’objectif de l’Etat est d’éviter la rétention foncière et de stimuler le secteur de l’immobilier en général.

En résumé: si vous souhaitez vendre une maison ou un terrain à bâtir, c’est le meilleur moment de le proposer sur le marché. En bénéficiant de ces avantages fiscaux, vous avez la possibilité de réinvestir dans un autre projet ou d’acquérir une résidence principale. Le plus : même si vous êtes expatrié et répondez aux critères énoncés, vous êtes éligible à l’exonération partielle/totale de la taxe sur la plus-value immobilière.