Investir dans un parking ou un garage situé au bon endroit est généralement un investissement très rentable, qui présente de nombreux atouts par rapport à de la location d’habitation. Acheter un parking est notamment plus abordable et les démarches administratives sont simplifiées par rapport à un investissement immobilier classique.
Le choix est vaste, il est possible d’investir dans un parking qui se trouve dans un bâtiment public ou privé, dans un immeuble de bureaux ou dans un centre commercial.
4 bonnes raisons d’investir dans un parking ou un garage
Prix accessible
Premièrement, un investissement peu coûteux avec un ticket d’entrée qui peut aller de quelques milliers d’euros pour une place de parking extérieure à quelques dizaines de milliers pour un box sécurisé.
Bon rendement
Qui offre en moyenne un rendement supérieur à celui d’un appartement.
Faibles charges
Notamment en raison de dépenses d’entretien ou de travaux très limités et de faibles charges.
Gestion simplifiée
Avec de plus, une gestion locative plus simple, les conditions du bail de location étant fixées librement par le bailleur, et moins risquée, avec l’expulsion plus facile du locataire en cas de non-paiement du loyer.
Les prix des parkings et garages
Qu’il s’agisse de vente ou de location, les prix des parkings et des garages sont très différents. Ils varient selon les régions, les villes, les arrondissements et les quartiers. Les prix peuvent même aller du simple au double au sein du même quartier. Les prix en province et en banlieue sont généralement moins élevés. De manière générale, les prix sont définis selon l’accessibilité de l’endroit où se trouve le parking, de l’afflux de stationnement et de la sécurité. Un box ou un garage fermé, donc plus sécurisé, aura un prix plus élevé qu’une place de stationnement classique.
Typiquement sur Paris, la fourchette de prix est comprise entre 15000€ et 50000€. En province, comptez entre 5000€ et 15000€.
Comme vous pouvez le constater ci-dessous, en regardant les prix et leur évolution, l’achat d’un parking est un investissement à long terme, pour lequel il ne faut pas espérer réaliser une plus-value à la revente rapidement. Par contre investir dans un parking vous donne une rentabilité annuelle supérieure à celle d’un bien d’habitation.
| Evolution annuelle des prix de l’immobilier de parking (2010-2014) | ||
| ANNEE | PARIS | PROVINCE |
|---|---|---|
| 2010 | 26 402 € | 15 102 € |
| 2011 | 25 675 € | 15 085 € |
| 2012 | 26 568 € | 15 562 € |
| 2013 | 27 314 € | 15 167 € |
| 2014 | 26 050 € | 15 443 € |
| Evolution annuelle des loyers des places de parking (2010-2014) | ||
| ANNEE | PARIS | PROVINCE |
|---|---|---|
| 2010 | 117,60 € | 82,90 € |
| 2011 | 117,81 € | 83,37 € |
| 2012 | 117,96 € | 83,67 € |
| 2013 | 117,71 € | 83,37 € |
| 2014 | 117,71 € | 84,39 € |
Une manière de faire baisser le prix d’achat des places de parking est de les acheter par lots, ce qui permet une meilleure négociation. C’est aussi une solution recommandée pour s’affranchir de l’inconvénient principal de l’achat d’un parking ou d’un garage, les frais de notaire !
Les frais de notaire
Acheter un parking à l’unité peut engendrer des frais de notaire allant de 1500€ à 2000€, jusqu’à 20% du prix du bien pour un achat de moins de 10000€.
Mais ces frais sont dégressifs avec le montant de l’acquisition, seulement 10% pour un lot de garages acheté 50000€ par exemple.
C’est pourquoi la plupart des investisseurs ne s’intéressent qu’à l’achat de lots de parkings ou de garages.
L’adresse, un point important
L’investissement dans les grandes villes comme Paris, Marseille ou Lyon peut représenter des rentabilités intéressantes avec des biens allant de 12 000€ et 50 000 €. Les loyers peuvent alors varier de 50€ à 500 € par mois, bien sûr plus le prix d’achat est élevé, plus la place de parking présente en général d’atouts permettant de fixer un loyer élevé.
Mais pour augmenter la rentabilité du parking, il ne faut pas se contenter de la localisation géographique, il faut également bien choisir les caractéristiques de l’emplacement : une place en centre-ville où le manque de stationnement est récurrent a par exemple plus de valeur. Les premiers niveaux des sous-sols, les places proches des issues, les box fermés sont aussi privilégiés. Enfin, il ne faut pas non plus oublier certains critères comme la hauteur sous plafond et la largeur, notamment pour ne pas se priver des véhicules imposants (4×4..), très nombreux en ville.
La rentabilité
On estime que le rendement brut d’une place de parking se situe entre 6% et 12%, 8% en moyenne.
Ceci avant le paiement éventuel des charges de copropriété (minimes par rapport à un investissement immobilier d’habitation), de la taxe foncière et l’impôt sur le revenu. En outre, très peu de frais de travaux ou d’entretien viendront réduire ce rendement brut.
La fiscalité
Les revenus issus de la location d’un parking ou d’un garage sont considérés en tant que revenus fonciers et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu.
Un choix est alors nécessaire pour le mode d’imposition, le régime réel ou le régime micro foncier. Il est donc intéressant de faire le bon choix pour minimiser son impôt.
Le micro-foncier
Ce régime d’imposition donne droit à un abattement forfaitaire de 30% sur le montant des revenus locatifs, et ce dans la limite de 15000€ par an. Seulement 70% des revenus seront alors imposé selon la tranche d’imposition du bailleur.
L’intérêt du régime réel
Le régime réel n’offre pas d’abattement mais permet de déduire l’ensemble des frais occasionnés par l’investissement et sa gestion locative : les éventuels intérêts d’emprunt, les frais de gestion, d’entretien, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière. Aucun justificatif n’est demandé lors de la déclaration mais il est évidemment recommandé de les conserver en cas de contrôle des services fiscaux.
Etude de cas
Considérons un lot de garages générant 12000€ de revenus locatifs par an, pour lequel un prêt bancaire a été contracté avec 1000€ d’intérêts de prêt par an, 500€ de frais d’entretien et 500€ de taxe foncière.
Le revenu étant inférieur à 15000€, le choix du régime micro-foncier est possible. L’imposition serait alors basée sur 12000 x 70% = 8400€.
Au réel, la base d’imposition serait de 12000€ – 1000€ – 500€ – 500€ = 10000€.
Dans ce cas de figure il faut donc privilégier le régime micro-foncier. Mais ce calcul est à faire au cas par cas, le résultat sera différent selon les investissements.
De manière générale, le micro foncier sera plus avantageux si le montant de vos charges ne dépassent pas 30% du loyer.
A noter que choisir le régime réel vous engage pour une durée de 3 ans.
Achat ou concession
Certains parkings ne sont pas vendus en pleine propriété, uniquement en concession, comme le fait la société Vinci par exemple.
Le prix de vente est nettement plus faible, mais au bout d’un certain nombre d’années, le bien est récupéré par la société émettrice de la concession.
En plus généralement d’un bon emplacement géographique, l’intérêt est l’absence de frais de notaire. Mais l’inconvénient majeur est bien sûr la perte totale du capital investi à la date limite d’acquisition.
L’intérêt de la rentabilité dépend toujours de l’emplacement. Avec un concessionnaire de parking, vous bénéficiez d’une localisation géographique et d’une adresse de choix. Plus vous achetez un parking placé dans un bon endroit, plus vos rendements risquent d’être intéressants.
À vérifier lors de l’achat d’un parking chez un concessionnaire : la durée d’acquisition, le rapport entre le prix de vente et le potentiel de rendement, le montant des charges et de la taxe foncière.
Investir dans une concession se fait donc uniquement en fonction du potentiel de rendement, le gain devant être sur la durée (durée à vérifier auprès du concessionnaire) supérieure au capital initial dépensé.
Comme pour un achat classique, la rentabilité de l’achat de parking chez un concessionnaire dépend de l’intérêt du conducteur pour l’emplacement.
Quel bail signer pour louer un parking ?
Un parking ou un garage, seul, non assorti d’un logement, n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides. Il est donc possible de le louer librement.
Mais pour sécuriser la gestion locative, il est tout de même préférable d’établir un bail écrit, qui sera signé par les futurs locataires. Il suffira d’y indiquer le montant du loyer, les charges, le dépôt de garantie, la durée du bail, les modalités de résiliation, les modalités de révision du loyer, l’obligation d’assurance…
La loi ne fixe pas de durée règlementaire pour ce type de contrat de location, il est donc possible de décider librement de la durée du contrat de location. Chacun peut donner congé librement à chaque échéance du bail et sans motif.
Modèle gratuit de bail de location parking ou garage
Télécharger gratuitement un modèle de contrat de location parking ou garage
Créer un bail avec Rentila
Vous pouvez également utiliser le module de création de location disponible dans votre interface de gestion. Après la création de la location le site mets à votre disposition un modèle de bail parking ou garage pré-rempli.
Précautions à prendre pour investir dans un parking
Pour l’achat d’un parking, privilégiez toujours des lieux qui ont un taux de fréquentation important.
Les conducteurs recherchent beaucoup les parcs à plusieurs accès et/ou à côté de leur centre d’intérêt (par exemple un centre commercial), leur rendement peut être intéressant même si le prix d’acquisition et les charges associées peuvent paraitre excessifs par rapport à d’autres parkings moins bien situés.
Assurez-vous également que le règlement établi pour certains types de box, autorise la réception d’éventuels clients à toute heure.
Les bâtiments des vieux quartiers ne possèdent en général pas de garage et les résidents y louent la plupart du temps des box. Les investissements en parking peuvent y être bénéfiques.
Et de manière générale, toujours faire une étude de marché et calculer la rentabilité net pour éviter un mauvais investissement.
La quittance électronique, c’est pratique, gratuit et vous faites un geste pour l’environnement. Pour éviter d’augmenter la pression sur les forêts, diminuez votre consommation de papier. 
