12 erreurs à éviter lors votre investissement immobilier locatif

L’immobilier locatif est une excellente solution pour bâtir un patrimoine, préparer sa retraite et développer des sources de revenus alternatifs. Mais certaines erreurs de débutant sont toutefois à éviter si on ne veut pas voir son investissement immobilier locatif tourner à la désillusion… Voici les erreurs à éviter lors votre investissement immobilier locatif.

1. Ne pas préparer son projet

Se lancer dans l’immobilier, ça se prépare. On n’achète pas le premier appartement venu sans avoir murement réfléchi et sans avoir pris un minimum de renseignements. Il s’agit d’un monde assez complexe dans lequel vous aurez à échanger avec différents interlocuteurs (agent immobilier, banquier, notaire, comptable éventuellement…) aux compétences variées. Vous devrez également respecter un certain nombre de règles qu’il vaut mieux connaître au préalable, la fiscalité à venir est en un bon exemple.

2. Trop écouter les avis des autres

C’est bien connu, tout le monde a un avis sur l’immobilier ! L’un des sujets favoris des français. Certains vous pousseront, mais la plupart tenteront de refroidir vos ardeurs avec des avis plutôt négatifs. Et pourtant bien préparé, l’immobilier pourra très certainement vous enrichir. Il est donc important de se faire sa propre opinion, et d’éviter de se laisser influencer, c’est vous qui achetez, pas les autres.

3. Négliger les fondamentaux

Prendre la décision d’acheter un bien immobilier pour le louer nécessite la prise en compte de nombreux critères de choix. Attention à bien garder en tête les points critiques et ne pas laisser des paramètres secondaires dicter votre choix. La qualité du bien, son emplacement et son attractivité locative sont des critères primordiaux. Une ristourne fiscale ou une jolie mise en valeur du bien ne doivent pas vous faire oublier l’essentiel : il vous faut avant tout un logement que vous n’aurez aucun problème à louer !

4. Payer trop cher

Cependant attention au prix d’acquisition ! Un bon investissement se fait d’abord à l’achat. La rentabilité de votre investissement dépend certes du montant du loyer mais surtout du prix que vous avez payé pour le bien. Soyez donc patient, mais en recherche active, dans le but de dénicher la bonne opportunité.

5. Ne pas calculer son investissement

Attention à ne pas vous arrêter au discours de votre agent immobilier ou aux descriptifs des petites annonces qui vous prédisent des rendements assurés de 5 ou 6% ! Un chiffre annoncé de cette manière ne signifie pas grand-chose : s’agit-il d’un rendement brut ou d’un rendement net après impôts ? Vous devez faire les estimations complètes de votre investissement par vous-même, en essayant d’être le plus exhaustif possible côté dépenses et en intégrant votre situation fiscale. C’est la seule manière de juger de l’intérêt d’un bien à acheter.

6. Penser devenir riche rapidement

L’investissement immobilier est un investissement long terme, bien souvent réalisé à crédit, ce qui signifie que vous commencerez à gagner réellement de l’argent que dans de nombreuses années…la persévérance et la patience sont est de mise dans l’immobilier, mais dans 20 ans, vous ne le regretterez pas.

7. Fixer un montant de loyer trop élevé

Bien souvent l’idée première après un achat est de rénover le bien dans le but d’augmenter le prix du loyer qui était pratiqué auparavant. Mais attention aux effets négatifs, un loyer au-dessus de la moyenne de ceux du quartier a souvent pour conséquence un turnover plus important des locataires et une probabilité plus forte de vacances locatives. Hors tout cela coûte très cher et impacte sévèrement la rentabilité. Il est donc préférable de se renseigner sur le loyer pratiqué dans le voisinage pour des biens équivalents et d’appliquer un loyer identique voir légèrement inférieur de manière à avoir un taux d’occupation du logement à 100%, avec des locataires qui resteront le plus longtemps possible. Alors pensez a fixer le bon montant de loyer !

8. Ne pas rédiger un contrat en bon et due forme

En gestion locative, il ne faut rien négliger, surtout la rédaction du contrat de bail qui doit couvrir tous les points importants. En cas de problème avec le locataire, vous aurez une trace écrite, signée de sa main. Tout accord verbal est à bannir. Lisez nos conseils sur comment rédiger un bail de location vide et un bail de meublée.

9. Etre patient et compréhensif avec les mauvais payeurs

Dès le premier retard de paiement, il faut intervenir et ne pas laisser le temps s’écouler. Etre ferme et lancer de suite des démarches officielles. Voici une liste des étapes à suivre en cas de litige avec votre locataire.

10. Ne pas gérer son investissement immobilier locatif comme une véritable entreprise

Se lancer dans l’investissement locatif devrait être assimilé à être responsable d’une petite entreprise, avec des recettes et des dépenses. Et vous devez donc le gérer comme tel : développer vos sources de revenus tout en minimisant les dépenses. Ne pas agir de manière passive donc, mais active et agile en étant par exemple impliqué dans votre syndic, en faisant évoluer si besoin votre mode de location (vide en meublé) ou en investissant à nouveau dans d’autres biens. Utilisez votre expérience acquise petit à petit pour développer votre patrimoine immobilier. Voici quelques questions pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.

11. Négliger les dépenses d’entretien

Si vous souhaitez maintenir un haut niveau de recettes locatives sur des années, voir des dizaines d’années, il est impératif d’entretenir et de rénover régulièrement votre ou vos biens. C’est une condition indispensable pour conserver l’attractivité de votre logement. Et vous ne devez surtout pas sous-estimer les montants annuels nécessaires.

12. Déléguer la gestion locative

Pour 2 raisons : d’une part parce qu’il s’agit de frais importants qui dans la durée réduiront significativement la rentabilité locative de vos investissements. Et d’autre part parce que gérer soi-même ses locations est la seule façon d’apprendre comment résoudre soi-même les problèmes. Avec l’expérience, les choses vous sembleront de plus en plus simples, et vous pourrez alors développer votre « entreprise » en multipliant vos investissements avec peu d’effort supplémentaire de votre part, et sans surcoût ! Aucun professionnel de l’immobilier ne prendra autant de soin que le propriétaire !