Investir dans l’immobilier locatif, la pierre, est une expérience qui nous confronte à des sujets, des métiers, des interlocuteurs très variés, le vendeur, éventuellement l’agent immobilier, le notaire, le banquier, les assureurs, les artisans… Voici comment négocier un investissement immobilier locatif.
Beaucoup d’interactions donc dans les mois qui précédent la mise en location, et par conséquent aussi beaucoup d’occasions d’optimiser financièrement chaque étape et de négocier !
Dans l’ordre le plus chronologique possible, voici 11 points sur lesquels il y a matière à négociation :
1. Le prix de vente du bien
Sûrement l’élément le plus déterminant, un bon investissement immobilier locatif se fait avant tout à l’achat ! Essayer de trouver les failles du vendeur, un prêt relai qui court, un défaut du bien (quelque chose de corrigible à l’avenir comme un appartement qui nécessite un bon rafraichissement, mais qui permet de se mettre en position de force). Le diagnostique de performance énergétique à présent obligatoire à la vente peut être un nouveau levier à utiliser, si le bien se révèle énergivore.
2. La commission de l’agent immobilier
Un pourcentage assez variable, 4 à 8 % du prix de vente selon les agences. Tout est possible, il ne faut hésiter à demander, surtout en période de ralentissement de l’immobilier.
3. Les frais de notaire
Première chose en général automatique, bien vérifier que la commission de l’agent immobilier n’est pas prise en compte dans le calcul. Mais, souvent oublié, il y a aussi la possibilité de déduire la valeur du meublé restant et en particulier la cuisine équipée ! de quoi gagner quelques pour cents de quelques centaines à quelques milliers d’euros ! Enfin si vous êtes un important apporteur d’affaire au notaire, négocier la commission du notaire est toujours envisageable…
4. Le taux d’intérêt du prêt
C’est un point important pour l’autofinancement éventuel de l’investissement, il faut essayer de minimiser la mensualité. Négocier ce point est plus facile dans le cadre d’une négociation plus globale avec les points suivants 5, 6, 7 et 8 : l’objectif est d’obtenir le meilleur au global, quitte à faire des concessions sur des points plus mineurs, mais ce qui laisse un peu plus de marge au banquier. Par exemple, souscrire une assurance habitation (non occupant) au sein de la même banque, voir même ouvrir un autre produit type assurance vie.
5. Le taux de l’assurance de prêt
Il est à présent possible de faire jouer la concurrence, la banque ne peut plus imposer son assureur. N’hésitez pas à utiliser les outils disponibles sur internet pour obtenir la meilleure offre.
6. Les frais de dossier bancaire
Ces frais peuvent souvent être réduit sans trop d’effort, et plus rarement même totalement annulés.
7. Les frais de remboursement anticipé
Il vaut mieux s’assurer que l’on pourra revendre si besoin son bien sans devoir payer trop d’indemnités à la banque. Ils s’élèvent habituellement à 3% du capital restant, mais ils peuvent être facilement ramenés à 1.5%.
8. La flexibilité du prêt
Sur une période aussi longue qu’un crédit immobilier, il est important d’avoir quelques leviers pour pouvoir optimiser son placement. Il faut s’assurer de souscrire un prêt qui offre la possibilité de moduler à la hausse ou à la baisse ses mensualités, voir même en repousser un certain nombre.
9. L’assurance habitation (non occupant)
Comparer les différentes offres des assureurs. Utiliser les différents comparateurs d’assurance pour faire jouer la concurrence.
10. Les travaux de rénovation sous-traités
C’est clairement un poste sur lequel il peut y avoir de gros écart de tarifs (mais aussi de qualité de la prestation !). Faire faire au moins 3 devis par des entrepreneurs différents.
11. L’équipement ou le meublé
S’il s’agit de meubler un appartement de A à Z pour une location meublée par exemple, il ne faut pas hésiter à demander un petit geste commercial lors de vos achats en magasin. Vous allez souvent obtenir des remises !
Les autres points à négocier lors d’un investissement immobilier locatif…
Beaucoup d’autres sources d’économies seront à surveiller dès que vous allez ensuite entrer dans la période de gestion locative en elle-même : tout ce qui tourne autour du locataire, de la gestion administrative du bien, de la copro-propriété et du syndic, des assurances, de la fiscalité…
Investissement locatif.
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