Les difficultés à trouver du travail ou à proposer des garanties suffisantes à un propriétaire ont créé une crise de l’immobilier sans précédent en France. Pour trouver une solution temporaire à ce problème, certaines familles n’ont guère autre choix que de vivre dans des locations inadaptées aux nombre de leurs occupants. Quelles sont les critères utilisés pour juger d’une bien immobilier suroccupé ? Quels sont les risques imminents d’une promiscuité élevée dans un logement ? À partir de quel moment le bailleur peut-il refuser de continuer louer un bien en état de suroccupation et quels sont les recours envisageables ?
Comment est définit la suroccupation d’un logement ?
La suroccupation d’un logement se définit selon des critères différents en fonction de l’organisme. Pour les uns on évaluera un taux d’occupation en fonction du nombre de pièces d’un logement face au nombre de ses habitants alors que pour d’autres organismes on calculera la surface disponible par habitant en fonction de la surface totale du logement loué.
Méthode de calcul
Ainsi le recensement de la population et les études de l’INSEE se basent sur le degré d’intimité disponible à chaque habitant. Un logement en location doit comporter « une pièce de séjour pour le ménage, une pièce pour chaque personne de référence d’une famille, une pièce pour les personnes hors famille non célibataires ou les célibataires de 19 ans ou plus. Pour les célibataires de moins de 19 ans, on compte une pièce pour deux enfants s’ils sont de même sexe ou ont moins de 7 ans, sinon, une pièce par enfant » 1.
Pour une occupation normale on a besoin de 9 m2 pour une personne seule, 16 m2 pour un couple et 9 m2 par personne supplémentaire.
En ce qui concerne le Conseil supérieur d’hygiène publique de France on évalue une occupation normale d’une habitation grâce à la surface dédiée à chaque habitant : « 9 m2 pour une personne seule, 16 m2 pour un couple et 9 m2 par personne supplémentaire. » 2.
Qu’elle que soit la méthode de calcul, la suroccupation d’un bien loué concerne 1,4 million de logements selon le recensement de 2010, ce qui représente 5,1 millions de personnes. Les plus touchés par ce fléau sont en grande majorité les habitants des zones urbaines denses telles l’Île-de-France (18 % des ménages vivent dans un logement en suroccupation) où la difficulté de se loger est encore plus élevée que dans les zones rurales.
Habiter un logement suroccupé : une promiscuité si dangereuse…
L’ensemble des risques liés à la suroccupation d’un bien loué est aussi préoccupant qu’un bien insalubre. Si l’habitation ne comporte pas de risques directs liés à des manquements graves de mises aux normes (électricité, canalisations…) la promiscuité liée à la surpopulation d’une habitation comporte des risques sanitaires importants.
À l’évidence certaines maladies bénignes peuvent rapidement se propager et s’aggraver du fait du manque d’intimité des lieux et par des pièces d’hygiène inadaptées aux nombres de ses habitants. D’une manière plus générale, le bien-être des individus est menacé dans sa totalité. Manque de sommeil, hygiène difficile, bruits, odeurs, sont des difficultés graves à l’épanouissement des habitants d’une location suroccupée.
Il va sans dire que pour les enfants, la concentration, le calme et l’atmosphère bruyante seront des freins considérables à la réussite scolaire.
La suroccupation d’un bien loué est donc un véritable fléau urbain pour lequel toutes les solutions doivent être envisagées afin d’en réduire l’impact sur la santé et le bien-être des personnes concernées.
Les responsabilités du locataire et du bailleur : peut-on résilier un bail de location en cas de suroccupation d’un bien ?
Afin de comprendre et de réaliser les responsabilités du bailleur et du locataire en cas de suroccupation d’un logement, il s’agit de déterminer en premier lieu si l’habitation louée est conforme aux règles de l’occupation normale d’une location.
Effectivement en prenant l’exemple d’un pavillon en location, la majorité des pièces peuvent être louées de façon indépendante alors que l’habitation ne comporte qu’une seule cuisine ou une seule salle de bains (voir l’article L.111-6-1 du CCH concernant la division des logements). Il est possible de la même façon qu’un logement loué prévoit un nombre de pièces au bail insuffisantes au nombre de personnes déclarées à l’entrée des lieux. Dans ces 2 cas, c’est la bailleur ou propriétaire des lieux qui est responsable de la suroccupation du bien en location et donc de la situation d’insalubrité qui en découle.
Constater la surocupation
En revanche, si le bailleur a vu le nombre des habitants de son bien s’accroitre au fil des naissances ou des hébergements d’amis ou de membres de la famille, il n’est plus responsable de la suroccupation du bien. Il est donc relativement normal qu’un propriétaire voit en une suroccupation de la location qu’il a attribué un danger imminent pour son locataire ou pour son habitation.
Résiliation du bail
Toutefois, selon l’article L. 1331-23 (loi n° 70-612 du 10 juillet 1970) et la circulaire du 27 août 1971, un propriétaire ne peut pas décider de résilier un bail de location pour cause de suroccupation. Tant que le caractère abusif ou dangereux de l’occupation anormale n’a pas été démontré et déclaré, le locataire reste libre d’accueillir toute personne en son logement.
Signaler au locataire
Il sera alors d’usage pour le bailleur de signaler à son locataire la connaissance de cette situation délicate par lettre recommandé avec accusé de réception. Un justificatif qui par ailleurs ouvrira probablement la possibilité aux habitants du logement de faire agir le droit au logement opposable pour se voir proposer par les organismes sociaux une habitation décente bien plus conforme à leurs besoins.
1 http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?reg_id=99&ref_id=logement-sur-occupe#definitions
1 http://www.risque-sanitaire.fr/2015/06/comprendre-le-risque-de-la-suroccupation-dans-l-habitat.html
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