Si aujourd’hui louer une maison, un appartement ou même un studio n’est pas chose aisée, si les propriétaires bailleurs réclament sans cesse plus de garanties aux prétendants, c’est pour se prémunir face à d’éventuels impayés et garantir ses loyers.
Pourquoi garantir ses loyers ?
Pour nombre de propriétaires bailleurs, la location d’un bien immobilier représente une source de revenus complémentaires à ceux de leur de travail ou de leur retraite.
De plus, en tant que propriétaires, ils sont tenus d’assurer l’entretien de ce bien et d’être garants de sa salubrité ; tout cela a un coût.
Face aux crises sociales et économiques que traverse le pays, ce sont aujourd’hui prés de 3% des loyers qui demeurent impayés. Certes, me direz vous, ce chiffre n’est pas très élevé, mais il n’en demeure pas moins vrai que les impayés restent le soucis principal des bailleurs locatifs.
De plus, les familles mono-parentales, la hausse du chômage et les autres accidents de la vie amènent de plus en plus de propriétaires à chercher des solutions fiables, peu onéreuses qui leur permettent de surseoir à d’éventuels impayés de leurs locataires.
Petit état des lieux des garanties aux quelles peuvent prétendre les propriétaires bailleurs pour garantir leurs loyers.
La caution solidaire
La toute première des garanties est le contrat de bail en lui-même. Il s’agit d’un contrat signé entre le propriétaire et le locataire. Ce contrat définit les devoirs et les obligations de chacune des deux parties. Il définit aussi le montant exact du loyer et les éventuelles charges dont le locataire devra s’acquitter.
En cas de non paiement des loyers, le propriétaire a deux solutions : si au moment de la signature du bail il a exigé une caution solidaire, il se retourne vers la personne qui s’est portée caution du locataire pour se faire régler les loyers impayés.
Autre solution, si le locataire persiste à ne pas honorer sa part du contrat, le propriétaire s’adressera au tribunal d’instance de sa juridiction afin d’obtenir par la loi, le paiement des arriérés. Mais attention il s’agit là d’une procédure longue et coûteuse.
Dans le cas de la caution solidaire, là encore mieux vaut user de beaucoup de précautions car il se peut qu’entre la signature de l’acte de caution et le moment où le propriétaire fait appel à ce garant, ce dernier soit devenu insolvable ou soit décédé.
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Assurance loyer impayé et caution : peut-on les cumuler ?
Le bailleur qui souscrit une assurance loyers impayés, dites garantie loyers impayés (GLI) ne peut pas demander en même temps un cautionnement au locataire. Le recours à une caution n’est pas cumulable avec une autre forme de garantie, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1 de la loi du 6.7.89).
Attention toutefois, si le propriétaire bailleur a exigé, au moment de la signature du bail une caution solidaire, la GLI ne peut être souscrite.
La caution bancaire
Autre type de caution qui peut être simple ou solidaire, celle de la banque du locataire. Dans certains cas, si le locataire présente des garanties insuffisantes (CDD, artisan, période de reconversion, intérimaire…) pour garantir ses loyers, son établissement peut se porter garant et payer à sa place les loyers impayés. Pour ce faire, la banque bloque sur un compte dédié, la somme convenue à l’avance (en général un à deux ans de loyers). Il arrive que des locataires aient une épargne suffisante pour sursoir à une ou deux années de loyer. En ligne générale la banque applique des frais de gestion de l’ordre de 2% à son client. Une solution peu connue des propriétaires et des locataires mais qui apporte une garantie sûre et sérieuse.
La Caisse d’Allocations Familiales
Si le locataire perçoit des aides au logement versées par la CAF (APL, Allocations logement…), elles peuvent être versées directement au propriétaire. Dans ce cas là, ces aides viendront en déduction du montant des loyers.
Si le locataire est allocataire auprès de la CAF, mais sans forcément percevoir des aides au logement, le bailleur pourra aussi faire appel à la caisse d’allocations familiales qui, dans certains cas, pourra procéder au recouvrement des loyers impayés via une saisie sur les allocations.
La Garantie des Loyers impayés ou GLI
Proposé par la majorité des assureurs privés, il s’agit d’un contrat d’assurance qui, en cas de défaillance du locataire, viendra verser au propriétaire le montant des loyers non perçus (impayés, décès du locataire…), charges comprises. Bien entendu, comme tous les contrats d’assurances, les garanties différent d’une compagnie à l’autre. Certains contrat vous assurent aussi contres les éventuelles dégradations faites au logement loué. Le montant de la franchise, tout comme celui des primes varie aussi, entre 2,5 et 5% du montant mensuel des loyers.
Il est aussi bon à savoir que si le propriétaire souscripteur a opté pour un régime fiscal d’imposition réelle, ses primes d’assurance GLI sont déductibles des revenus bruts locatifs.
Garantir ses loyers avec le VISALE
Crée en 2016 par le ministère du logement le VISALE (visa pour le logement et l’emploi) est une garantie contre les loyers impayés. Il vient, sous certaines conditions se porter garant du locataire et ainsi assurer au propriétaire une continuité dans le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire. Ce dispositif, gratuit ne s’adresse qu’aux bailleurs de droit privé et à des locataires de moins de 31 ans (sauf étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal des parents). Pour les plus de 30 ans, ces derniers doivent être en CDD, en contrat d’intérim, en période d’essais…
Ce sont les locataires eux mêmes qui doivent faire, via Internet la demande de VISALE avant la signature du contrat de bail.
Seuls les loyers inférieurs à 1 300€ mensuels (charges comprises et 1 500€ pour Paris intra-muros) sont éligibles à ce dispositif.
Attention !
Attention toutefois, le montant net du loyer ne doit pas, selon les cas, dépasser entre 33% et 50% des revenus nets du locataire.
Là encore, attention, le VISALE n’est pas cumulable avec une caution solidaire ni avec une GLI.
La CLE
Ce dispositif de Caution Locative Étudiant s’adresse à tous étudiants boursiers (de moins de 28 ans qui ne sont pas en mesure de présenter une caution familiale ou bancaire.
Que le logement soit ou non meublé, le loyer mensuel ne doit pas dépasser 500€ par mois en province, 600 € en région parisienne et 700 € mensuels pour Paris Intra muros.
Attention !
Attention, ce dispositif est payant pour le locataire qui doit s’acquitter d’une adhésion mensuelle qui est de l’ordre de 1,5% du montant du loyer.
La encore pour la CLE c’est l’étudiant qui en fait directement la demande via Internet. Si la demande est acceptée, il devra signer une convention tripartite avec l’organisme et son bailleur.
Comment garantir ses loyers : les points importants à retenir
- Importance de garantir les loyers : Les propriétaires bailleurs cherchent à sécuriser leurs revenus locatifs, qui représentent une part importante de leurs revenus, en se protégeant contre les impayés. La crise économique a augmenté le risque d’impayés, incitant les propriétaires à rechercher des garanties fiables.
- La Caution solidaire : C’est une garantie commune où une personne se porte garant du locataire pour couvrir les loyers impayés. Toutefois, des précautions sont nécessaires, car le garant peut devenir insolvable ou décéder, rendant cette option moins fiable.
- Garantie des Loyers Impayés (GLI) : Une assurance proposée par les assureurs privés qui couvre les loyers non perçus en cas de défaillance du locataire. Les propriétaires peuvent déduire les primes d’assurance GLI de leurs revenus bruts locatifs si ils sont sous un régime fiscal d’imposition réelle.
- Dispositif VISALE : Un dispositif gratuit offert par l’État pour garantir les loyers impayés, principalement destiné aux jeunes locataires de moins de 31 ans ou aux locataires en situation professionnelle précaire. Le VISALE assure la continuité des paiements des loyers en cas de défaillance du locataire.
- Caution Locative Étudiante (CLE) : Spécifiquement pour les étudiants, cette caution s’adresse à ceux qui ne peuvent pas fournir de caution familiale ou bancaire. Le loyer mensuel ne doit pas dépasser un certain seuil selon la localisation, et le dispositif implique une adhésion mensuelle payante pour l’étudiant.
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