Assurance loyers impayés ou caution : tout savoir sur le sujet

La crainte de ne pas recevoir ses loyers représente un véritable cauchemar pour tout propriétaire bailleur. Afin de se protéger contre ce risque, il a la possibilité de se tourner vers des solutions efficaces telles que l’assurance loyers impayés ou l’option de sécuriser son investissement avec une caution personne physique.

Le problème des loyers impayés

L’augmentation des prix du loyer conjugué à l’accroissement de la précarité des revenus dans le contexte actuel de crise économique, fragilise certains locataires.

A l’échelle nationale, les impayés de plus de 30 jours sont passés de moins de 1% des baux en 2020 à plus de 3% aujourd’hui, un record historique.

De telles situations mettent les propriétaires dans de réelles difficultés lorsqu’ils ne peuvent plus eux-mêmes assumer les charges qui leur incombent. Ils sont alors contraints d’engager des procédures couteuses en recouvrement contre des locataires, soit indélicats, soit tombés en situation de grande précarité. Toutefois, ces procédures sont longues et les voies de recours ouvertes aux débiteurs aggravent encore la situation. Des mesures pourraient être prises pour que les propriétaires bailleurs surtout les plus modestes se sentent mieux protégés face à ce risque croissant.

Caution ou assurance loyers impayés, il faut choisir

Le choix de la caution

La caution sert à se substituer au locataire défaillant. La caution est souvent un proche, un ami ou un parent du locataire. C’est simple et gratuit. Il suffit de télécharger un modèle d’acte de cautionnement, puis de le faire remplir et signer par la personne se portant garant.

Caution simple et caution solidaire

La caution est engagé au côté du locataire dès la signature d’un acte de cautionnement. On distingue deux types de cautions:

• La caution simple : la personne se portant garant est tenu de régler les impayés uniquement une fois que le bailleur a tenté de récupérer les sommes dues auprès du locataire.
• La caution solidaire : le bailleur peut se tourner vers la caution dès le premier loyer impayé, sans engager des poursuites envers le locataire.

Les inconvénients de la caution

Si la caution est de nature à faciliter la location de certaines catégories de personnes, notamment les étudiants, elle peut également être difficile à mettre en œuvre si le garant n’arrive pas ou ne veut pas assumer ses engagements. La mise en œuvre incertaine de la caution tient à plusieurs points:

• L’insolvabilité du garant : Entre le moment de la signature de l’acte de caution et sa mise en œuvre, la situation du garant peut avoir évolué de manière négative.
• La mauvaise foi du garant : Il peut arriver que même solvable, le garant refuse de payer. Dans ce cas le bailleur est obligé d’entamer une procédure judiciaire (coût de la procédure moyenne de 3500 €) afin de le contraindre à respecter son engagement en tant que caution solidaire.
• La caution n’est pas disponible : Argument de poids en faveur des assurances loyers impayés, du moins pour les compagnies qui les commercialisent. De plus, les primes de l’assurance loyers impayés sont intégralement déductibles des revenus locatifs bruts du propriétaire.

Le choix de l’assurance loyers impayés

Pour vous protéger des impayés de loyers, en alternative à la caution solidaire, vous pouvez opter pour une assurance spécialement conçue pour cela.

Où souscrire et à quel tarif ?

Un propriétaire peut souscrire directement en son nom propre une GLI sur internet. Il suffit de faire une recherche sur les moteurs de recherche.

L’assurance bailleur individuel coute entre 2% et 3% du montant du loyer annuel. Les primes sont intégralement déductibles des revenus locatifs bruts du propriétaire.

Vérifiez que votre locataire est éligible à l’assurance

Le bailleur désireux de s’assurer n’est pas dispensé des diligences élémentaires, bien au contraire. Il doit verrouiller le dossier du candidat locataire pour s’assurer de sa solvabilité, en exigeant bulletins de salaire, contrat de travail… Le problème ? Face à la multiplication des faux, rien ne garantit au bailleur que les documents exigés, qu’il a scrupuleusement réunis, reflètent bien la réalité de la situation du locataire pour lequel il s’est assuré au risque de perdre le bénéfice de l’assurance.
Autant dire qu’un dossier correctement constitué limite le risque à l’arrivée et fait gagner du temps.

Quels risques couvre l’assurance loyer Impayés?

Les contrats GLI comprennent dans leurs garanties des loyers impayés au sens strict, celles des frais de procédure, des dégradations immobilières et une protection juridique. En ce qui concerne les loyers impayés, l’assurance Protection loyer indemnise les pertes pécuniaires résultant du non-paiement des loyers, des charges et des taxes récupérables, jusqu’a la récupération des lieux.

Les frais de procedure

Une autre garantie de base, la prise en charge des « frais de procédure ». Il s’agit des frais engagés pour parvenir au recouvrement des impayés, à l’expulsion du locataire, ou encore pour obtenir le remboursement des dégradations locatives (honoraires d’avocat et d’huissier, par exemple). Ces frais de contentieux sont le plus souvent pris en charge sans limite, dans le plafond d’indemnisation global de la garantie « loyers impayés ».

Les dégradations immobilières

Le contrat d’assurance prévoit une extension de garantie aux « dégradations immobilières ». Elle est plafonnée à 10000 euros et une « protection juridique ». Elle assure la défense de l’assuré lorsqu’un litige autre que ceux liés aux impayés et aux dégradations l’oppose à son locataire : restitution du dépôt de garantie, par exemple.

La mise en jeu de l’indemnisation

Lorsque l’impayé survient, le premier règlement de l’assureur intervient généralement au terme du troisième ou quatrième mois d’impayés d’affilée, même si l’indemnisation est rétroactive au premier jour d’impayé. Avant ce délai, on considère en effet qu’il peut encore s’agir d’un simple incident susceptible de se régler à l’amiable. L’indemnisation sera ensuite trimestrielle. Concernant l’assurance protection loyer la procédure est confiée à l’assureur, il entre en scène selon le calendrier fixé dans le contrat : le plus souvent, le propriétaire doit procéder lui-même aux premières relances d’usage, l’assureur intervenant à partir de la déclaration de sinistre, qui se produit en général après une mise en demeure.

FAQ’s: Questions fréquentes

Quels sont les avantages de l’assurance loyers impayés par rapport à la caution personnelle ?

L’assurance loyers impayés offre une couverture complète contre les risques d’impayés, incluant les frais de procédure et les dégradations immobilières, et évite les démarches judiciaires souvent coûteuses avec les cautions. Contrairement à une caution, qui peut devenir insolvable ou refuser de payer, l’assurance garantit une indemnisation plus fiable et systématique, réduisant ainsi les risques financiers pour le propriétaire.

Comment choisir entre une caution personnelle et une assurance loyers impayés ?

Le choix dépend de plusieurs facteurs, tels que la fiabilité financière du locataire et de la caution, et le niveau de protection souhaité. La caution est souvent préférée pour les locataires ayant un profil solide et un garant fiable. L’assurance loyers impayés, bien que plus coûteuse, offre une sécurité accrue et une couverture plus étendue, particulièrement utile en cas de locataires à risque ou pour les propriétaires souhaitant une tranquillité d’esprit maximale.

Quelles sont les démarches pour souscrire une assurance loyers impayés ?

Pour souscrire une assurance loyers impayés, un propriétaire peut rechercher des options en ligne et comparer les offres. Avant de souscrire, il est crucial de vérifier l’éligibilité du locataire, en demandant des preuves de revenus et de stabilité financière. Les coûts varient généralement entre 2% et 3% du loyer annuel, et les primes sont déductibles des revenus locatifs bruts du propriétaire.

Les points importants à retenir

• Couverture étendue de l’assurance loyers impayés : Cette assurance couvre non seulement les loyers impayés, mais aussi les frais de procédure et les dégâts matériels causés par le locataire. Elle offre une sécurité financière supérieure en comparaison avec la caution personnelle.
• Fiabilité de la caution personnelle : Bien que la caution soit une option moins coûteuse, sa fiabilité dépend fortement de la situation financière du garant. Elle peut s’avérer insuffisante en cas d’insolvabilité du garant ou de refus de payer.
• Choix basé sur le profil du locataire : Le choix entre assurance et caution doit être guidé par le profil du locataire. Pour les locataires avec un historique de crédit solide, une caution peut suffire, tandis que l’assurance est préférable pour les locataires à risque.
• Non-cumulabilité des garanties : Il est important de noter qu’un propriétaire qui opte pour une assurance loyers impayés ne peut pas simultanément exiger une caution. Cette règle vise à prévenir les garanties excessives sur le locataire.
• Procédures de souscription et de réclamation : La souscription à une assurance loyers impayés nécessite une vérification rigoureuse de la solvabilité du locataire. En cas d’impayé, l’indemnisation est généralement déclenchée après quelques mois, avec une couverture rétroactive dès le premier jour d’impayé.

Acte de cautionnement Caution.