Les charges locatives peuvent êtres définies comme étant les charges inhérentes à un logement mis en location. En effet, un logement qu’il soit en location unique ou en colocation, meublé ou non, il engendre des charges d’entretien (entretien des parties communes, ramassage des ordures ménagères…) qu’en général le bailleur préfinance quitte à se les faire rembourser ensuite par le locataire d’où leur appellation de « charges récupérables ». Alors comment choisir entre les charges locatives au forfait ou réelles ?
Les charges locatives (également appelées charges récupérables) sont des frais qui doivent être payés par le locataire, mais qui sont initialement réglés par le propriétaire. Le propriétaire se fait ensuite rembourser ces dépenses par le locataire.
Le décret du 26 août 1987 indique une liste exhaustive des charges récupérables. La législation à travers la loi Alur notamment a prévu les conditions de traitement des charges locatives (règles de calcul, principes de remboursement etc.). Celles-ci peuvent être comptabilisées selon trois options:
- Le régime des charges comprises;
- Le régime des charges forfaitaires et;
- Le régime des charges réelles.
Dans cet article, nous traiterons essentiellement des régimes des charges forfaitaires et réelles. Pour chacune d’elles, nous en détaillerons les principaux avantages et inconvénients pour chacune des parties après en avoir exposé le principe. Ceci vous aidera à choisir si vous voulez demander les charges locatives au forfait ou réelles.
Faire l’estimation du montant des charges locatives d’abord
Avant de prendre une décision, le bailleur doit faire l’estimation du montant des charges récupérables pour définir le plus précisément possible le montant des charges. Pour évaluer ce montant, il peut se baser sur les charges payées l’année précédente. Elles sont généralement estimées à environ 75 % du montant total requis par le syndic dans les appels de fonds.
Si vous louez une maison, vous pouvez consulter les factures de l’année précédente afin de vous faire une idée des charges locatives annuelles totales. Toutefois, en général, les propriétaires permettent aux locataires de prendre en charge les différents postes à leur nom. Ainsi, les locataires règleront directement les factures.
Si le logement fait partie d’une copropriété, il est nécessaire de se tourner vers le syndic. En plus d’assurer la bonne maintenance de la résidence, le syndic est responsable de déterminer les charges locatives prévisionnelles (entretien des parties communes, espaces extérieurs, petites réparations, désinfection, ascenseur, etc.) que les copropriétaires doivent payer chaque année.
Vous aurez également l’obligation de payer les impôts liés aux services dont le locataire bénéficie directement, à savoir la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la taxe de balayage.
Ces impôts font partie des charges locatives récupérables. Par conséquent, vous devrez les récupérer ultérieurement auprès du locataire. Vous êtes en droit de demander le remboursement de ces charges.
Les charges locatives forfaitaires
Definition des charges locatives forfaitaires
Les charges locatives forfaitaires sont un système de facturation des charges liées à la location d’un bien immobilier. Le propriétaire évalue et demande un montant fixe mensuel qui couvre toutes les charges récupérables, telles que l’eau, l’électricité et l’entretien des espaces communs. Ce montant doit être basé sur les charges locatives réellement constatées et ne peut pas être arbitrairement fixé à un niveau trop élevé. La loi Alur stipule que le montant des charges forfaitaires ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges que le locataire ou le précédent locataire a payées. Si le montant est exagéré, le locataire peut demander le remboursement d’une partie des charges locatives forfaitaires déjà payées.
Applicabilité aux logements
La méthode des charges locatives forfaitaires s’applique principalement aux locations meublées. Pour les locations vides, seuls les propriétaires pratiquant la colocation peuvent utiliser ce mode de calcul.
Les avantages des charges locatives forfaitaires
L’avantage principal du régime des charges locatives forfaitaires est sa simplicité et sa praticabilité tant pour le bailleur que pour le locataire. Par ailleurs, il n’est pas contraignant. En effet, le recourt à un forfait ne requiert ni de constitution encore moins de calcul de provisions sur charges que d’aucun (à juste titre) jugent lourd en ce sens qu’il suppose une régularisation à terme. Pour le locataire en particulier, il permet d’effacer son ardoise une fois pour toutes notamment en cas de départ.
Nous vous conseillons de fixer un forfait de charges en location meublée, c’est plus simple à mettre en place et cela vous évite les régularisations annuelles.
Les inconvénients des charges locatives forfaitaires
Le régime du forfait peut dans certains cas engendrer des pertes énormes et irréversibles au bailleur rendant ainsi son investissement locatif ruineux. Cela survient notamment lorsque les charges locatives connaissent une forte hausse. La législation en vigueur ne permet en effet pas au bailleur de réviser le forfait convenu au départ à la hausse proportionnellement à l’inflation observée sur les charges, encore moins de se faire rembourser sur le dépôt de garantie du locataire. Il lui revient donc d’estimer le forfait applicable avec justesse afin d’éviter des pertes cumulées sur la période du bail.
Heureusement, il existe un moyen pour le bailleur se mettre à l’abri d’énormes pertes dues à une mauvaise estimation du forfait de départ sans pour autant enfreindre la loi. Il consiste tout simplement à prévoir une clause dans le contrat de location qui indexe le forfait au loyer. Dans ce cas, il devient alors logique que le forfait connaisse des variations (à la hausse) dans les mêmes proportions que le loyer.
Les charges locatives réelles
Definition des charges locatives réelles
A contrario des charges locatives forfaitaires, les charges locatives réelles reposent sur le principe des provisions sur charges. La détermination des charges locatives mensuelles à payer par le locataire se fonde ainsi sur celles de l’année précédente. Concrètement, chaque mois le locataire devra payer à son bailleur le montant du loyer majoré de la douzième part du montant des charges locatives de l’année précédente. A la fin de l’année en cours, il faudra procéder à une régularisation selon que les charges locatives de l’année en cours (année N) sont effectivement inférieures ou supérieures au montant de l’année précédente (N-1). Le bailleur remboursera alors le surplus au locataire ou vice-versa selon le cas.
Le montant de la provision, quand les charges sont au réél, est fixé en fonction de la part de charges récupérables sur le locataire.
Applicabilité aux logements
Contrairement aux charges forfaitaires, les charges réelles s’appliquent à tous les types de logements, qu’ils soient vides, meublés, ou en colocation. Il est cependant important que le principe de récupération des charges soit clairement stipulé dans le contrat de bail afin d’éviter tout litige.
Délai de prescription d’une dette de loyer ou de charges locatives
Le bailleur d’un bien locatif a la possibilité de réclamer les loyers et charges non payés sur une période de trois ans, même après le départ du locataire.
Les avantages des charges locatives réelles
Le régime des charges locatives réelles corrige le principal inconvénient de celui des charges locatives forfaitaires. En effet, ici le bailleur n’est pas exposé à des pertes financières en cas d’inflation sur les charges locatives en cours d’année. La régularisation en fin d’année lui permet de répercuter une éventuelle hausse sur le locataire. Par ailleurs, il est également protégé dans les cas de départ du locataire.
Les inconvénients des charges locatives réelles
Le régime des charges locatives réelles malgré ses avantages, notamment pour le bailleur souffre tout de même d’un inconvénient. Il est contraignant pour le bailleur, car il exige de celui-ci un suivi rigoureux des dépenses locatives et de leur évolution d’une année à une autre. La rentabilité de son investissement locatif dépendra en effet aussi d’une régularisation équitable à la fin de chaque année.
En somme, chacun des deux régimes a ses avantages et inconvénients. Il appartient à chacune des parties notamment au bailleur de fixer clairement dès le départ les règles applicables tout au long de la durée du bail afin d’éviter tout contentieux.
L’importance d’un calcul précis des charges locatives récupérables
Choisir le bon mode de calcul est crucial. En optant pour les charges locatives forfaitaires, le propriétaire doit être prudent pour ne pas demander un montant excessif. À l’inverse, avec les charges réelles, des provisions insuffisantes peuvent entraîner des problèmes. Il est essentiel de se baser sur les relevés de charges de copropriété et de séparer les éléments imputables au locataire de ceux qui reviennent au propriétaire. La loi précise la liste des charges locatives, et en cas de doute, il est recommandé de consulter un gestionnaire de location pour une régularisation appropriée.
Charges locatives au forfait ou réelles : les choses à retenir
- Deux types de charges locatives existent : la provision sur charge (charges réelles) ou le forfaitaire des charges.
- Le forfait de charges est une somme fixe, le montant ne peut être revu en cours de bail. Ce type de charges locatives ne permet pas de procéder à une régularisation de charges.
- Vous ne pouvez pas utiliser le forfait de charges pour une location vide, uniquement pour une location meublée.
- Les provision sur charges est une somme d’avance payée chaque mois qui sera régularisée en fin d’année en fonction des dépenses réelles.
- Toutes les charges relatives à un logement ne sont pas récupérables.
- En location vide, comme en location meublée, la réglementation fixe la exhaustive des charges récupérables.
- Vous pouvez faire la régularisation des charges en cas de charges au réel (provisions sur charges).
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