Propriétaires et locataires face aux travaux de rénovation énergétique du logement

Si la loi du 17 août 2015 promulguée à l’initiative du ministère de la transition énergétique est venue durcir les exigences en matière de rénovation énergique du logement à l’égard du propriétaire, le locataire d’un logement loué n’est pas pour autant exonéré de toute dépense. Avec un rôle d’information accru en faveur du locataire lors de la prise du bail à travers le diagnostic de performance énergétique du logement obligatoire, l’état du logement est désormais mieux connu du locataire lors de son entrée dans le bien. Néanmoins, le propriétaire peut être contraint sous certaines conditions d’engager des dépenses importantes en cours de location, afin de réaliser des travaux de rénovation. Tour d’horizon de la répartition des dépenses en matière de travaux de rénovation énergétique du logement loué.

L’importance du DPE

Depuis la loi ALUR de 2014, le nombre de documents obligatoires à remettre au locataire a considérablement augmenté. Parmi les nouveaux diagnostics obligatoires destinés à améliorer l’information du preneur au bail sur l’état du logement, le diagnostic de performance énergétique a fait son apparition. Il permet donc de lister les points forts et faibles du logement afin de signer en tout état de cause. Mais surtout, il vise à attribuer une étiquette lettrée (de « A » pour les logements les plus performants à « G » pour les plus énergivores), qui a pour but de favoriser la comparaison d’un bien à l’autre et ainsi favoriser les logements rénovés ou performants sur le marché locatif.

Le locataire en charge de l’entretien courant

Les charges locatives ainsi que celles à la charge du propriétaire sont définies par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le locataire doit « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives […] sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Le locataire n’est pas celui qui est directement chargé de financer des travaux d’amélioration sur le bien qu’il occupe, mais simplement d’en assurer l’entretien en bon père de famille selon la formule consacrée.

Un arbitrage logique compte-tenu qu’il aurait été étrange de faire peser sur ce dernier le poids des investissements réalisés en pure perte, puisqu’il n’est pas propriétaire des murs et n’a aucun moyen de valoriser ces travaux à son départ du logement. Les seuls frais qu’il peut donc être amené à engager en faveur de la performance énergétique sont celles liées au bon entretien comme par exemple :

• de l’installation de chauffage afin de maintenir son niveau de performance,
• de la VMC,
• de purger les réseaux de radiateurs par exemple, afin d’éviter les déperditions de chaleur inutiles,
• de nettoyer et démousser la toiture et ses panneaux solaires.

Il peut donc contribuer directement à maintenir le niveau de consommation énergétique d’un logement mais n’est pas tenu d’en assurer l’amélioration à travers des investissements qui restent clairement à la charge du propriétaire au regard des dispositions légales et réglementaires actuelles.

Cela n’empêche tout de même pas un certain nombre de locataires (plus de 10 % si l’on en croit un sondage réalisé en 2017 par Opinion Way) de finir parfois par se lancer dans des travaux d’amélioration afin de réduire notamment leur facture de consommation énergétique, ou mettre fin à un niveau de vétusté plus ou moins important du logement. Des coûts pris en charge par les locataires et au bénéfice des propriétaires. Certains redoutent d’ailleurs un choix volontaire des propriétaires repoussant les investissements dans le but de faire craquer d’éventuels locataires et les pousser à faire eux-même le nécessaire pour une remise à niveau du logement.

Une politique qui a tout de même ses limites puisque le locataire peut dans certains cas exiger de son propriétaire d’effectuer des travaux de rénovation si le logement est mal isolé dans les cas les plus graves, risquant de mettre la santé du locataire en danger (moisissures, courants d’air, écarts thermiques entre les pièces…).

Les exigences à l’égard du propriétaire

La mesure la plus exigeante formulée par cette loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour une croissance verte vis-à-vis des propriétaires est sans doute l’introduction d’un critère de performance énergétique minimal pour le logement mis en location. Ainsi, la valeur énergétique est pour la première fois prise en compte pour juger de la décence d’un bien mis en location, écartant ainsi de fait de nombreux logements insalubres. Dans le cas où cette mesure n’est pas respectée, le locataire en place serait alors en droit d’imposer au propriétaires d’effectuer les travaux nécessaires à sa seule et unique charge.

Mis à part le critère de la décence minimale du logement, aucune autre contrainte juridique n’impose au propriétaire la réalisation de travaux d’amélioration.

Il reste donc libre d’effectuer selon son bon vouloir les travaux permettant une meilleure performance énergétique. Le gouvernement compte en réalité sur l’auto-régulation du marché locatif, censé pousser les locataires à bouder les logements les plus énergivores. Une politique qui n’est pas certaine de réussir au regard d’un marché locatif très tendu, d’une offre locative largement inférieure à la demande surtout en zone tendue, ainsi qu’au regard des moyens parfois faibles de foyers en situation précaire qui ont malgré tout besoin de se loger.

Le propriétaire est donc non seulement tenu de présenter a minima un logement décent à la location, y compris du point de vue de la performance énergétique, mais il est également le seul à devoir prendre en charge financièrement les travaux d’amélioration du bien loué. Il pourra néanmoins pour ce faire compter sur des aides et autres crédits d’impôts permettant de réduire la facture souvent très importante de ce type de travaux, et lui permettre ainsi non seulement un amortissement plus rapide de l’investissement réalisé, mais également de valoriser son patrimoine plus facilement à la revente ou à la location.

Il peut ainsi par exemple être en mesure de lancer de sa propre initiative des travaux :

• d’isolation thermique des toitures, murs donnant sur l’extérieur, parois vitrées et portes extérieures,
• d’installation ou de remplacement d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude,
• d’installation d’un système de production d’énergie renouvelable,
• d’amélioration de la ventilation mécanique,
• d’installation de refroidissement ou d’éclairage moins énergivore.

Des travaux qui contribuent efficacement à l’amélioration de la performance énergétique du logement.

réparations Travaux.