Vous comptez proposer un bien immobilier à la location, mais il a besoin de travaux d’amélioration ? Vous avez trouvé le bon locataire mais il souhaite rendre le logement plus confortable ? Vous êtes bien d’accord mais vous n’avez pas les moyens pour le moment ? Avez-vous pensé à la solution réduction de loyer contre travaux ? Vous en avez entendu parler mais vous souhaitez en savoir plus ? Vous vous demandez quels sont les travaux concernés et quelle est la procédure à suivre ? Rassurez-vous, nous vous expliquons toutes les conditions et les étapes de cet arrangement.
Réduction de loyer contre travaux : c’est quoi au juste ?
La formule travaux contre réduction de loyer est avant tout un arrangement entre deux parties : le bailleur (ou celui qui le représente) et le preneur/locataire. La première partie propose à la location un local habitable mais qui nécessite la réalisation de quelques travaux pour devenir plus confortable ; la deuxième partie propose ou accepte de se charger de la réalisation de ces travaux et des dépenses nécessaires contre une réduction du loyer. Bien entendu, l’arrangement doit être écrit pour garantir les droits de chaque partie.
Cet arrangement peut bien être conclu pour la location d’un local vide ou meublé. Les deux parties peuvent se mettre d’accord sur les travaux à effectuer avant la signature du contrat de location ou bien durant la période du bail : c’est la procédure qui va changer selon le cas.
La loi du 6 juillet 1989 indique que: “les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer” (Source).
Une fois les deux parties sont d’accord sur la réalisation des travaux et sur leur coût, il ne leur reste que négocier les modalités de compensation du locataire : quel montant sera réduit et sur combien de mois. Il faut noter ici que la réduction ne concerne que le loyer et ne peut pas inclure les charges locatives : dépenses d’électricité et gaz, taxes, dépenses d’exploitation et d’entretien, etc.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de cette solution ?
La première condition consiste bien entendu au fait que les deux parties soient bien consentantes et qu’elles se sont mises d’accord sur tous les détails. Avant de penser à cette solution, il serait bien de comprendre la nature des travaux qui puissent être entrepris.
La loi est bien claire : le bailleur doit fournir un logement décent (les normes dee décence), habitable et qui ne représente pas de risques pour la sécurité physique ou la santé du preneur. Cela concerne l’état du bâtiment comme celui des équipements et des commodités. Donc, le bailleur n’a pas le droit de proposer au preneur un logement indécent ou non sécurisé tout en acceptant d’inclure une clause de réduction de loyer contre travaux. Un minimum de performance énergétique est également requis. De même, les deux parties ne peuvent pas inclure une clause de cette nature dans le contrat de location d’un logement en cours de construction. Bref, l’arrangement travaux contre imputation sur le loyer ne peut avoir que lorsque le logement à louer respecte parfaitement les normes de décence et qu’il est prête à être occupé.
Vous l’avez très bien compris, il s’agit de travaux d’amélioration et d’entretien qui ne sont ni obligatoires ni urgents. Les deux parties peuvent se mettre d’accord sur des travaux de peinture ou de renforcement du confort thermique et acoustique. Des réparations de différentes natures sont également concernées par un tel arrangement. Certains équipements et commodités comme les sanitaires peuvent être changés aux frais du locataire contre amoindrissement du loyer. Il suffit de respecter les normes de salubrité imposées par loi et leu deux parties peuvent s’arranger pour le reste.
Si vous avez des doutes concernant la nature des travaux à entreprendre, leur coût ou encore la part de responsabilité de chacun, il vaut mieux demander l’avis d’un expert.
Attention !
Il ne faut pas confondre travaux d’amélioration et travaux obligatoires. Si durant le bail l’état du logement se détériore et nécessite des travaux urgents pour la sécurité des occupants ou pour garantir leur jouissance du logement, c’est le bailleur qui doit s’en charger. Dans certains cas et sous certaines conditions, le locataire peut exiger d’être compensé ou bien décider de résilier le bail sans préavis.
Comment officialiser la remise de loyer contre travaux ?
Étant donné l’importance des sommes qui seront dépensées et pour éviter tout genre de problèmes/malentendus il faut que tous les détails soient clairs et précis dans un contrat écrit. La procédure diffère selon le moment de l’arrangement : avant la signature du contrat de location ou pendant la période locative.
- Dans le premier cas : Si les deux parties sont d’accord qu’il faut effectuer des travaux d’amélioration et d’entretien, ils peuvent inclure une clause dans le contrat de bail avant de le signer.
Suite à la decision d’effectuer des travaux d’amélioration réalisés par le locataire, les Parties décident d’apporter les modifications suivantes :
(Indiquer précisément la nature des travaux à réaliser et le montant de réduction de loyer.)
- Dans le deuxième cas : Puisque le contrat de location est déjà signé il faut donc un rédiger et signer un avenant.
Alors quels sont les points qui seront clarifiés dans le contrat ? Dans les deux cas il faut préciser :
- la nature des travaux à réaliser par le preneur (locataire),
- le coût des travaux doit également figurer dans le contrat ou l’avenant.
Les deux parties peuvent présenter des devis et choisir la meilleure offre avant de signer l’arrangement. Les modalités de compensation du locataire représentent le point le plus important. Il faut que tout soit précis et détaillé : le montant et la durée de la réduction mensuelle.
Pensez également à préciser la méthode de remboursement dans le cas où le locataire quitte le logement avant la fin de la durée de l’arrangement.
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