Différencier les dégradations de la vétusté

Au moment de l’état des lieux de sortie d’une maison ou d’un appartement, il est essentiel d’effectuer un compte-rendu de l’état du bien immobilier. Néanmoins, il existe d’une différence entre usure normale d’un intérieur et dégradation, qu’elle soit volontaire ou non par ailleurs. Voici comment différencier les dégradations de vétusté.

Ce qu’en dit la loi sur les dégradations et la vétusté

Quelle différence entre les dégradations et la vétusté ?

La législation française fait distinctement une différence entre une dégradation et la notion de vétusté mais la distinction entre les deux reste un peu floue.

Concernant la vétusté, elle se définit comme une dégradation considérée à un usage normal d’un bien dans le temps. Elle n’est pas à la charge du locataire qui paie un loyer pour jouir du bien et occuper un logement.

Dès lors, à la fin du bail de location — que celle-ci soit meublée ou à vide — les charges en lien avec la remise en état des éléments vétustes reviennent au bailleur et non au locataire.

Pour ce qui est de la dégradation, elle revient de la responsabilité du locataire. Elle ne découle pas d’une usure normale dans le temps, mais d’un manque de soin évident ou d’une éventuelle inadvertance de sa part.

Le locataire en question doit alors indemniser le propriétaire bailleur.

Une loi encore un peu floue

La distinction entre vétusté et dégradation reste difficile dans certains cas et la législation en la matière n’est pas toujours très claire.

En effet, la vétusté d’un logement demande que l’on détermine une sorte d’espérance de vie moyenne et que celle-ci soit évaluée en amont et fixée.

Comment évaluer la durée de vie d’un équipement comme une hotte électrique ou d’une plaque de cuisson par exemple ?

Comment savoir combien de temps va durer la peinture dans votre salle de bain ou combien de temps votre carrelage va tenir dans votre cuisine ?

En 2016, la loi Alur prévoyait d’apporter un peu de lumière sur cette distinction un peu floue. Mais force est de constater qu’il n’est toujours rien à ce jour.

Le texte précise seulement la définition de vétustés, à savoir un « état d’usure ou de détérioration résultat du temps ou d’un usage normal des matériaux et éléments d’équipement ».

Il n’y a aucun détail supplémentaire par rapport à ce que l’on savait déjà.

De l’importance de faire un état des lieux de sortie

Lorsque le locataire a pris la décision de quitter son logement et qu’il en a informé son propriétaire, il est recommandé de convenir d’une date à laquelle sera effectué un état des lieux de sortie.

Cet état des lieux permet simplement d’effectuer une vérification du logement laissé par son ou ses occupants.

Généralement accompli à l’amiable, cet examen relativement minutieux permet de relever les possibles dégradations faites dans le logement. Lorsque celles-ci sont le fait du locataire, celui-ci doit effectuer les travaux.

Le propriétaire bailleur peut retenir la somme des travaux correspondant au montant de travaux si le dépôt de garantie couvre les frais.

Il faut alors justifier de cette retenue sur le dépôt de garantie avec des factures de réparations ou par la preuve d’achat du remplacement des éléments endommagés.

Quand un locataire occupe un logement un certain temps, il est tout à fait normal que les équipements s’usent. On parle d’usage normal du bien.

Concrètement, cela concerne principalement les matériaux (parquets, moquettes, peintures, papiers peints) et les équipements comme les sanitaires, la robinetterie ou encore les menuiseries.

La dégradation est le fait volontaire et manifeste d’une détérioration.

Si le locataire a réparé son méfait et que celui-ci est conforme à ses obligations en tant que locataire, il n’est pas tenu d’en informer à son propriétaire. Mais lors de l’état des lieux de sortie, il est toujours préférable d’indiquer les réparations effectuées.

Définir une grille de vétusté

Selon la loi Alur, il est stipulé, toutefois, qu’une grille de vétusté peut être utilisée si le bailleur et le locataire parviennent à un accord au moment de la signature du bail.

Cette grille détermine l’usure normale d’un équipement dans un bien.

Aujourd’hui, la grille de vétusté n’est pas obligatoire et il n’existe aucun modèle légal auquel se référer. Cette grille s’établit donc de manière arbitraire et indicative.

Ainsi, on retrouve une liste d’équipement comme suit :

• La plomberie : appareils, canalisation, sanitaires
• Le chauffage : radiateurs, appareils de chauffage ou de production d’eau chaude, appareil électrique de chauffage
• Le réseau électrique
• La quincaillerie
• La robinetterie : robinet, mécanisme
• Les appareils ménagers : dans le cadre d’un logement meublé
• Les menuiseries intérieures et extérieures
• Le meuble sous l’évier (logement meublé)
• Le revêtement de sol : parquet, carrelage, dalles plastiques, etc.
• Les peintures et papiers peints : mais aussi volets, stores, persiennes, etc.

Ensuite, il faut indiquer clairement la durée de vie, la franchise éventuelle, le pourcentage par année, et enfin la valeur résiduelle qui reste à la charge du locataire.

Bien entendu, cette grille de vétusté n’est qu’un exemple. Elle détermine une durée de vie théorique d’usure par année.

En fonction de la durée d’utilisation du logement, on calcule alors un taux d’usure naturelle ou normale et on applique ce taux en réduction du montant des réparations qui sont à la charge du locataire.

À noter, enfin, qu’il n’y a pas lieu d’appliquer une vétusté sur la part du locataire si celui-ci quitte le logement durant la période de franchise qui est prévue dans la grille de vétusté.

Les différences entre les dégradations et la vétusté : ce qu’il faut retenir

• Distinction entre dégradations et la vétusté : La législation française différencie nettement la vétusté, liée à l’usure normale du temps, de la dégradation, qui résulte d’un manque de soin ou d’une inadvertance de la part du locataire. La vétusté n’est pas à la charge du locataire, tandis que la dégradation l’est.
• Manque de clarté dans la loi : La loi Alur de 2016 a tenté de clarifier cette distinction, mais des zones floues persistent, notamment concernant l’évaluation de la durée de vie des équipements et la définition précise de la vétusté.
• Importance de l’état des lieux de sortie : Cet état des lieux permet de vérifier l’état du logement et d’identifier les éventuelles dégradations. Si des dégradations sont identifiées, le locataire doit effectuer les travaux nécessaires ou indemniser le propriétaire.
• Grille de vétusté : Bien que non obligatoire et sans modèle légal, une grille de vétusté peut être établie pour déterminer l’usure normale d’un équipement. Elle liste divers éléments comme la plomberie, le chauffage, le réseau électrique, etc., et peut inclure la durée de vie, le pourcentage d’usure par année, et la valeur résiduelle à la charge du locataire.
• Exemple d’application de la grille de vétusté : L’article donne un exemple avec des travaux de peinture, où le taux d’abattement annuel est appliqué pour déterminer la part de la charge restante pour le locataire.
• Absence d’application de vétusté pendant la période de franchise : Si le locataire quitte le logement pendant la période de franchise prévue dans la grille de vétusté, aucune vétusté n’est appliquée à sa part.

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