Que faire en cas de séparation des locataires ?

Bien souvent, les couples de locataires ont toute la faveur des propriétaires bailleurs, car cela signifie qu’il existe généralement deux salaires pour payer le loyer dû. Mais que se passe-t-il en cas de séparation des locataires ? Est-ce que cela dépend de la situation de couple ?

---

---

Des conséquences sur le loyer en cas de séparation des locataires

Sur le plan émotionnel, une séparation dans son couple n’est jamais évidente, mais sur le plan administratif, c’est tout aussi compliqué.

Quand on a été locataires à deux pendant un certain temps, comment se passe la répartition du loyer ? Qui doit honorer le paiement ?

En fonction de leur statut, les couples disposent de droits différents en matière de bail. Ainsi, que l’on soit marié, pacsé ou simplement concubin, les dispositions diffèrent.

Les couples en PACS

Dans le cadre où les deux partenaires d’un PACS ont signé le contrat de bail, ils sont donc locataires à part entière et possèdent le même droit au bail.

Si l’un d’eux quitte le foyer et le logement, le contrat se poursuit jusqu’à son terme pour celui qui reste dans le logement.

Autre situation si l’un des deux partenaires a signé seul le bail de location.

Dès lors, le partenaire qui n’a pas signé le contrat de bail, mais qui désire demeurer dans le logement peut demander une cotitularité auprès du bailleur (la demande n’est pas automatique, on dit qu’elle est « de droit » depuis la loi ALUR de 2014). À partir de cet instant-là, le contrat de bail se poursuit pour lui.

Si la demande de cotitularité est faite avant la décision de séparation et que les 2 partenaires désirent à vivre dans le logement, c’est le juge d’instance qui décidera et tranchera sur le partenaire qui conservera finalement le logement.

Mais si la demande n’a pas été faite et qu’un seul des partenaires a signé le contrat, celui qui part entraine automatiquement le départ du pacsé signataire. Ce dernier, toutefois, demeure solidaire du paiement des loyers et charges dus pendant la durée du PACS ou bien celle du bail de location.

Les couples en union libre

Deux situations se présentent dans ce cas-ci, à savoir l’un des deux concubins a signé le bail de location ou les deux ont signé le document.

Si l’un des deux a signé le bail, celui qui part se retrouve libéré de toute contrainte et de toute obligation financière vis-à-vis du logement. Il est alors considéré comme une personne hébergée.

Mais, si celui qui part souhaite rester dans le logement, il doit alors signer un nouveau bail.

À noter que le locataire partant n’a aucune prérogative sur les autres candidats locataires pour ce nouveau logement.

Si les deux partenaires en union libre ont signé le bail de location, chacun des deux dispose d’un droit au bail.

En effet, celui qui part du logement doit payer 50 % du loyer ainsi que des charges jusqu’à la date précisée dans son préavis de départ.

Il est possible que le contrat de location comprenne une clause de solidarité également. À ce moment-là, celui qui quitte les lieux doit payer les loyers et les charges impayés en intégralité, même s’il n’occupe plus l’habitation en question.

Les couples mariés

Si l’on suit le Code civil et notamment l’art. 1751, il suffit d’une signature de l’un des deux membres d’un couple pour que le couple en tant qu’entité soit engagé dans le bail, quel que soit le régime matrimonial par ailleurs.

Si le couple est séparé, sans nécessairement de jugement de divorce, les ex-époux demeurent engagés vis-à-vis du contrat de location.

C’est alors au JAF (Juge des affaires familiales) de trancher en prenant des mesures provisoires en attendant que le jugement définitif soit prononcé.

Ensuite, c’est la procédure de divorce qui influe.

En effet, si la demande de divorce est conjointe, les deux conjoints décident des mesures provisoires. Dès lors, l’un des deux conserve le logement ou les deux décident de vivre sous le même toit dans l’attente du jugement.

Mais si la demande ne concerne qu’un seul époux, alors le juge peut décider d’attribuer le logement à l’un ou à l’autre.

Pour le bailleur, il existe toujours une solidarité entre les titulaires du bail, si bien que si celui qui reste ne peut payer, le bailleur peut se retourner vers celui qui est parti pour honorer le paiement du loyer et des charges. Cette solidarité prend fin au moment de la transcription du jugement de divorce.

Remarquez qu’en cas de séparation des locataires le motif de divorce n’est pas valable pour réclamer un droit de préavis réduit si les deux époux dédient de résilier leur contrat.

Le dépôt de garantie et le préavis en cas de séparation des locataires

Durée de préavis

En location vide (bail de 3 ans renouvelable) : le locataire doit respecter
un préavis de 3 mois, sauf cas spécifiques lui permettant de bénéficier d’un préavis
réduit à 1 mois (logement en zone tendue, mutation professionnelle, perte d’emploi, etc.).

En location meublée (bail d’un an ou bail mobilité) : le préavis est
généralement d’un mois, sans besoin de justifier d’un motif particulier.

Le locataire informe le bailleur de son départ par lettre de congé (envoyée en recommandé
avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement). Le préavis débute dès
réception de cette lettre et court jusqu’à son terme. Pendant cette période, la personne
sortante reste redevable du loyer et des charges, même si elle quitte physiquement le logement.

Sort du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie couvre d’éventuels loyers impayés et/ou dégradations. Il est conservé
par le bailleur jusqu’à la fin effective du bail, c’est-à-dire lorsque tous les locataires
ont quitté les lieux. Autrement dit, si un seul occupant part, il n’a pas droit à une
restitution partielle immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie.

Attention : Les colocataires peuvent mettre en place un arrangement privé pour
que le locataire sortant récupère directement sa part auprès de ceux qui restent, mais
le bailleur ne peut être contraint d’effectuer un remboursement anticipé.

Clause de solidarité et obligations financières en cas de séparation des locataires

En présence d’une clause de solidarité, le locataire partant peut rester tenu au paiement
du loyer et des charges jusqu’à la fin du bail ou selon la durée prévue par le contrat
(le plus souvent, jusqu’à la fin du préavis). Si la personne demeurant dans les lieux
ne paie pas son loyer, le bailleur peut se retourner contre le locataire sortant pour
réclamer les sommes dues. En l’absence d’une telle clause, l’obligation de payer s’arrête
à la date de fin du préavis, dès lors que ce dernier est correctement notifié.

Liens avec les aides au logement en cas de séparation de locataires

Conséquences sur le montant des aides

Les aides au logement (APL, ALS, ALF) versées par la CAF (ou la MSA) tiennent compte,
entre autres, des ressources et de la composition du foyer. Si un locataire quitte le
logement, le montant de l’aide peut être revu à la hausse ou à la baisse, selon le
nombre d’occupants restants et leurs ressources. Il est donc essentiel de mettre à jour
sa situation sans tarder.

Mise à jour du dossier auprès de la CAF

Le locataire restant doit informer rapidement la CAF ou la MSA du changement de situation
(départ d’un occupant, modification des revenus, etc.). Faute de démarche, il risque de
devoir rembourser un éventuel trop-perçu ou de perdre une partie des aides auxquelles
il aurait pu prétendre.

Dans une colocation, chacun peut demander les aides au logement de manière
individuelle, pour autant que son nom figure sur le bail. L’arrivée ou le départ d’un
colocataire doit également être déclaré afin de garantir le calcul correct des droits
et d’éviter tout litige.

L’importance de la clause de solidarité en cas de séparation des locataires

Qu’est-ce qu’une clause de solidarité ?

La clause de solidarité est une disposition du bail qui rend chaque locataire
responsable du paiement intégral du loyer et des charges. Autrement dit,
si l’un des locataires n’honore pas son obligation de payer, le bailleur peut se
tourner vers n’importe lequel des autres locataires pour obtenir la totalité
des sommes dues. Cette clause s’applique indépendamment du statut matrimonial
(mariage, PACS, union libre) et vaut également pour les colocations.

Comment s’applique-t-elle et jusqu’à quand ?

En principe, la solidarité s’applique tant que le bail est en cours. Lorsqu’un
locataire décide de quitter le logement, il doit donner congé dans les règles
(préavis d’1 ou 3 mois selon le type de location ou la zone concernée).
Toutefois, la présence de la clause de solidarité peut prolonger ses obligations.
Dans le cadre d’un bail régi par la loi du 6 juillet 1989,
si un nouveau locataire remplace celui qui part, l’obligation solidaire de ce
dernier prend fin à la date d’effet de son congé. En l’absence de remplaçant,
la clause peut prévoir que la solidarité se poursuive jusqu’à la fin de la période
indiquée dans le contrat (souvent jusqu’à la fin du bail ou pendant 6 mois
suivant la fin du préavis, selon les stipulations).

Quelles conséquences pour le locataire partant ?

Le locataire qui quitte les lieux reste potentiellement redevable du loyer et
des charges tant que la solidarité est en vigueur. Si celui ou ceux qui occupent
encore le logement ne payent pas, le bailleur est en droit d’exiger auprès du
locataire sortant le règlement intégral des sommes impayées.

En pratique :

• Le locataire sortant est tenu de s’acquitter des loyers et charges si
  la clause de solidarité le prévoit, et ce, jusqu’à l’expiration de son
  obligation (fin de la période de préavis, fin du bail ou remplacement
  par un nouvel occupant).
• Lorsqu’un remplaçant intègre officiellement le bail, la solidarité du
  locataire sortant cesse en général à la date de prise d’effet du nouveau
  contrat ou de l’avenant.
• Si aucun remplaçant n’est trouvé et qu’aucun avenant n’est signé, le bailleur
  peut continuer de réclamer le loyer au locataire sortant jusqu’à la fin du bail,
  selon les clauses initialement conclues.

FAQ – Questions fréquentes en cas de séparation des locataires

Comment le départ du locataire doit-il être formalisé ?

Le locataire souhaitant quitter le logement doit adresser un préavis de départ
(généralement de 3 mois en location vide, ou d’1 mois dans certaines situations
spécifiques et pour les locations meublées) par courrier recommandé avec accusé de réception
ou lettre remise en main propre contre émargement. Durant ce délai de préavis, il reste
redevable du loyer et des charges. Une fois le préavis expiré, il n’est plus considéré
comme locataire du bail en cours.

Faut-il faire un nouveau bail ou un avenant au bail ?

En principe, il n’est pas obligatoire de rédiger un nouveau bail ni un avenant.
Le bailleur peut refuser de modifier le contrat existant. En revanche, si la personne
restée dans le logement souhaite clarifier la situation (et que le bailleur est d’accord),
ils peuvent établir un avenant pour acter le départ d’un locataire. Dans le cas où
plusieurs colocataires ou conjoints restent, le bail initial demeure valable. Le bailleur
ne peut pas, sauf accord de toutes les parties, imposer la signature d’un nouveau bail.

Faut-il restituer une partie du dépôt de garantie ?

Lorsque l’un des locataires quitte le logement en cours de bail, le bailleur n’a pas à
lui restituer sa part du dépôt de garantie. La restitution n’intervient qu’au départ de
l’ensemble des locataires, à la fin effective du bail. Les locataires peuvent, entre eux,
décider d’un arrangement privé concernant la part de la personne sortante, mais vis-à-vis
du bailleur, la totalité du dépôt est maintenue jusqu’à la libération complète du logement.

Qu’en est-il de la clause de solidarité ?

Si le bail contient une clause de solidarité, alors le locataire qui quitte le logement
reste solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu’à la fin du bail
(ou pendant la période définie dans le contrat). En pratique, si la personne qui
occupe toujours le logement ne règle plus le loyer, le bailleur est en droit de
se tourner vers le locataire parti pour exiger la totalité des sommes dues.

Quels sont les droits du conjoint non signataire du bail ?

Pour un couple marié, l’article 1751 du Code civil prévoit qu’il suffit de la
signature d’un seul époux pour que le bail s’applique aux deux conjoints. Ainsi,
même si l’un des deux n’a pas signé, il bénéficie d’un droit au bail.

Pour les couples pacsés ou en union libre, si un seul partenaire est inscrit sur
le bail, l’autre est considéré comme simple occupant sans droit propre sur le logement.
Toutefois, un pacsé peut demander la « cotitularité » au bailleur, qui ne peut pas la lui refuser
(droit de continuer à occuper le logement en cas de séparation), sous réserve d’avoir fait
la demande avant la séparation officielle.

Qui choisit le locataire qui reste dans les lieux en cas de divorce ?

Dans le cadre d’un divorce, c’est le juge aux affaires familiales qui peut décider
(si les époux ne s’entendent pas) de l’attribution du logement familial à l’un ou
l’autre conjoint. Tant qu’aucun jugement définitif n’a été prononcé, chacun demeure
légalement locataire, et l’obligation de payer le loyer pèse toujours sur les deux
époux si le bail est au nom du couple.

Colocation Départ du locataire Locataire.