Quel statut juridique choisir pour investir dans l’immobilier ?

L’investissement immobilier connaît un très beau succès depuis quelques années. C’est encore aujourd’hui le 1er type d’investissement à long terme demandé par les Français dans une perspective de se constituer un patrimoine familial.

Mais que choisir comme statut juridique pour investir dans l’immobilier ? Vaut-il mieux se constituer en SCI ou en SARL familiale ? Petit éclaircissement sur les options possibles.

Qu’est-ce qu’un statut juridique ?

En sélectionnant une structure juridique appropriée pour votre investissement immobilier, vous pouvez non seulement simplifier sa gestion mais également transmettre votre propriété à vos descendants tout en profitant d’avantages fiscaux. Cette structure permet également aux associés de solliciter un prêt immobilier via leur entreprise.

Pour opter pour la structure juridique la plus adaptée à l’investissement immobilier, il est crucial de considérer plusieurs facteurs :

• La nature de l’investissement : est-il réalisé en famille ou non ?
• Le régime fiscal le plus bénéfique, que ce soit l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.
• Les bénéfices fiscaux liés à la transmission du patrimoine.

Différents types de statuts juridiques sont possibles pour investir dans l’immobilier : EURL, SARL, SAS, SASU, SCI ou encore SA.

Certains de ces statuts sont plus judicieux et avantageux que d’autres, à l’image de la SCI (société civile immobilière), la SARL familiale (société à responsabilité limitée de famille) et la SAS (société par actions simplifiées).

À propos de la SCI

Une SCI est une société dont l’objet est de posséder un portefeuille immobilier à plusieurs.

Ainsi, elle doit être constituée d’au moins 2 associés qui sont propriétaires d’un même bien ou d’un même portefeuille de biens immobiliers.

L’objectif est de faire fructifier ce patrimoine commun, d’en partager les revenus et le produit de la cession.

Le recours à la SCI est souvent requis afin de faciliter la transmission des biens immobiliers de génération en génération en diminuant le montant des droits de mutation dus sur l’héritage. Cette forme juridique permet de contourner effectivement les risques d’indivision.

Si un désaccord entre associés survient, celui-ci peut être surmonté quand s’effectue le vote de l’assemblée générale. L’associé qui souhaite alors vendre ses parts quitte la société s’il le souhaite sans avoir à forcer sur la mise en vente dudit bien.

Pour la SCI, le choix de l’imposition est libre. Imposée de droit à l’impôt sur le revenu ou IR, la SCI peut décider d’être imposée pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Alors, pourquoi choisir la SCI pour un investissement immobilier ?

• Facilité de gestion de patrimoine ;
• Possibilité de choisir sa fiscalité ;
• Possibilité de limiter les actions et l’objet social.

À propos de la SARL familiale

Voici une société dont le capital est détenu par différents associés ayant un lien de parenté en ligne directe. Cela concerne aussi bien les grands-parents les parents, les enfants, les petits-enfants, mais aussi les frères et sœurs, les conjoints ou les partenaires pacsés.

Ce statut juridique s’avère être une option solide pour louer un bien immobilier et le transmettre à la génération suivante.

L’atout majeur de la SARL familiale est la soumission à l’impôt sur le revenu. Les associés sont imposés en fonction de leur tranche marginale d’imposition au barème de l’IR, mais aussi au prorata de leur apport personnel dans le capital de la société.

Ce choix permet ainsi d’éviter de payer des impôts sur les sociétés et de subir une double imposition.

Pourquoi choisir la SARL familiale ?

• La responsabilité des associés : contrairement à une SCI, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports.
• Ce statut permet d’avoir d’autres activités en plus de l’activité immobilière.
• La possibilité de léguer, de façon sécurisée, un bien immobilier ou mobilier à ses enfants.

À propos de la SAS

La SAS (société par actions simplifiée) est un choix juridique offrant une grande flexibilité, et représente une option intéressante comparée aux contraintes potentielles des SCI ou SARL. Elle est particulièrement adaptée aux activités commerciales.

Formation d’une SAS Contrairement à la SARL, la SAS permet une plus grande souplesse dans sa formation, sans exiger un nombre minimum d’associés. Il est même possible de créer une SAS unipersonnelle sans impact sur les activités de l’entreprise. Concernant le capital social, un montant minimum de 1 euro est requis, permettant ainsi la création d’une SAS sans apport initial. Cependant, un capital initial peut faciliter l’accès à des financements bancaires.

Avantages d’une SAS Lors de la rédaction des statuts, il est conseillé de se faire accompagner par un expert juridique. La loi offre une grande liberté dans la gestion de la SAS, permettant aux associés de définir les modalités de cession des parts sociales et d’autres aspects importants. Néanmoins, cette flexibilité requiert une attention particulière pour éviter les pièges, d’où l’intérêt d’un accompagnement professionnel.

La SAS présente plusieurs avantages, comme la rédaction flexible de ses statuts, la création avec un seul associé et une responsabilité limitée aux apports des actionnaires, ce qui protège ces derniers en cas de défaillance de la société. Ce statut est donc bien adapté aux investissements immobiliers, que ce soit pour l’achat, la vente ou la location.

Fiscalité d’une SAS En tant que société commerciale, la SAS est généralement assujettie à l’Impôt sur les Sociétés (IS) avec un taux forfaitaire de 25 %. Ce taux peut être réduit à 15 % si certaines conditions sont remplies :

• Un chiffre d’affaires annuel inférieur à 10 millions d’euros hors taxes.
• Un capital social entièrement libéré.
• 75 % du capital détenu par des personnes physiques.

Alternativement, la SAS peut opter pour l’Impôt sur le Revenu (IR) dans les conditions similaires à celles de la SCI, mais cette option est limitée aux cinq premières années d’existence de la société. Après ce délai, elle revient sous le régime de l’IS.

Pourquoi choisir la SAS ?

• Aucun nombre minimum d’associés requis pour créer une SAS : un associé unique peut créer ce genre de société. On parle alors de SASU pour société par actions simplifiées unipersonnelle.
• Grande liberté de rédaction des statuts.
• Fiscalité : soumise par défaut à l’IS. Possibilité de choisir l’IR pendant les 5 premières années d’existence.
• Permet de prévoir des dispositions favorables à la gestion d’un patrimoine.

À propos du statut en nom propre

Enfin, le dernier statut pour investir en immobilier est ce lui dit en nom propre, c’est-à-dire seul.

Ici, vous n’avez pas à recourir à la création d’une société.

Les conséquences en matière d’imposition et de transmission du patrimoine sont à surveiller.

Concrètement, quand vous désirez en nom propre, vous signez le contrat de vente et possédez la pleine propriété du bien. C’est pourquoi ce statut convient parfaitement à une personne ayant le désir de devenir propriétaire unique et qui souhaite conserver le bien pour une longue période.

En cas de transmission, tout bien acquis en nom propre fait l’objet d’un démembrement ou d’une donation.

Quel statut juridique pour investir dans l’immobilier : ce qu’il faut retenir

Comme on peut le voir, il n’existe pas de statut juridique idéal.

Voici un tableau comparatif :

	SCI	SARL Familiale	SAS	Nom propre
Associés	Minimum 2 associés	Minimum 2 associés	A partir d’un associé	1 personne
Responsabilité des associés	Illimitée	Limitée au montants des apports au capital	Limitée au montants des apports au capital
Fiscalité	Soumise à l’IR / Option pour l’IS irrevocable	Soumise à l’IS	Soumise à l’IS	Soumis à l’IR
Type d’activité	Civile sauf en cas de location meublée	Commerciale	Commerciale
Obligations de gestion	Absence d’obligations particuliers sauf dans le cas de l’IS	Obligations juridiques et administratives strictes	Obligations juridiques et administratives strictes	Absence d’obligations particuliers

Selon chaque situation, un modèle s’imposera de manière plus évidente qu’un autre. C’est pourquoi il est recommandé d’apporter une attention singulière au choix du statut et à ses caractéristiques afin de réaliser un investissement immobilier.

• Importance du statut juridique pour investir dans l’immobilier : Choisir un statut juridique adéquat est essentiel lors de la création d’une société pour un investissement locatif. Ce statut définit le cadre légal, influençant le fonctionnement, l’organisation, le régime fiscal, et le régime social de l’entreprise. Parmi les options disponibles, la SCI, la SARL familiale, et la SAS se distinguent comme des choix judicieux.
• Avantages de la SCI (Société Civile Immobilière) : La SCI est idéale pour posséder un portefeuille immobilier à plusieurs, facilitant la gestion du patrimoine, la transmission intergénérationnelle, et offrant la possibilité de choisir entre l’imposition sur le revenu ou sur les sociétés. Elle permet d’éviter les risques d’indivision et facilite la sortie des associés en cas de désaccord.
• Caractéristiques de la SARL Familiale : Cette forme de société est limitée aux membres d’une même famille. Elle permet une transmission aisée du patrimoine immobilier et est soumise à l’impôt sur le revenu, évitant ainsi la double imposition. La responsabilité des associés est limitée à leur apport, et la société peut mener d’autres activités en plus de l’immobilier.
• Atouts de la SAS (Société par Actions Simplifiées) : Populaire parmi les entrepreneurs, la SAS offre une grande flexibilité dans la rédaction des statuts et la gestion du patrimoine. Imposable à l’IS, elle permet une option temporaire pour l’IR pendant les 5 premières années. Elle convient parfaitement pour une activité commerciale, comme la location meublée.
• Choix entre les différents statuts et investissement en nom propre : Il n’existe pas de statut unique idéal pour tous. Chaque situation exige une évaluation pour choisir le statut le plus approprié. Par ailleurs, l’investissement en nom propre est une alternative pour ceux qui souhaitent une propriété individuelle sans créer de société, bien que cela implique des considérations spécifiques en matière d’imposition et de transmission.

Investissement locatif.