Comment vendre un bien occupé par un locataire?

Un investisseur immobilier dispose aujourd’hui de deux façons de vendre ses biens immobiliers : soit il donne congé à ses locataires pour vendre le bien vide, soit il vend le bien occupé, en conservant le locataire en place. Ces deux manières de vendre ont leurs avantages et leurs inconvénients, il est donc important de bien comprendre comment vendre un bien immobilier loué avant de prendre une décision. Nous vous expliquons tout.

Est-il possible de vendre un bien immobilier occupé ?

La première question à se poser est de savoir si un propriétaire bailleur a le droit de vendre un bien immobilier occupé. Et la réponse est oui.

Un propriétaire bailleur peut vendre un logement qui est déjà loué par un locataire (ou par plusieurs locataires), mais les règles changent en fonction du bail : bail vide ou bail meublé.

Que le bail soit vide ou meublé, le propriétaire bailleur peut vendre librement son bien immobilier et dans les deux cas, le locataire n’est pas prioritaire. On dit que le locataire n’a pas de droit de préemption. En revanche, le locataire peut tout à fait acheter le bien en question.

Le point est différent si le propriétaire souhaite donner un congé pour vente. En effet, en cas de congé pour vendre son bien, les droits du locataire changent en fonction du type de bail  :

• Bail vide : le locataire est prioritaire sur la vente. Le propriétaire doit donc lui proposer le bien à vendre en priorité, avant de le mettre en vente au public.
• Bail meublé : le locataire n’est pas prioritaire. Le propriétaire peut alors donner congé au locataire et vendre sans l’informer.

Il existe cependant des spécificités. Par exemple, si vous avez acheté votre bien à un organisme de HLM, il se peut que l’organisme ait un droit de préemption sur le logement.

Si vous avez acquis le bien dans le cadre d’un avantage fiscal de type Duflot ou Pinel, vous avez aussi des engagements à respecter. Renseignez-vous.

Que devient le bail, le garant et l’assurance quand le bien est vendu loué ?

Lorsqu’un propriétaire vend un bien occupé, le bail est transmis au nouveau propriétaire le jour de la vente dans les mêmes conditions : le loyer reste le même et la date de renouvellement du loyer demeure également la même.

Le garant demeure aussi le même, sauf si le cas contraire est mentionné dans le bail. Le nouveau propriétaire récupère alors le même garant que l’ancien propriétaire.

Le dépôt de garantie en revanche est liée au propriétaire. Il est donc transmis au nouveau propriétaire (à l’acquéreur) qui récupère l’obligation  de le restituer le jour du départ du locataire, y compris si celui-ci n’a pas été transmis le jour de la vente.

Les assurances (propriétaire non occupant et loyer impayé) sont en revanche liées au propriétaire vendeur. Le contrat s’arrête ainsi le jour de la vente et le nouvel acquéreur doit souscrire à ses propres contrats.

Quels sont les avantages de vendre un bien immobilier occupé ?

L’avantage le plus important est qu’il n’est pas la peine de s’occuper de donner congé à son ou ses locataires, ce qui peut prendre du temps et être fastidieux.

Le deuxième avantage est que vous ne perdez pas d’argent. En effet, si un propriétaire donne congé à son locataire, il prend le risque d’avoir plusieurs mois sans toucher de loyer et donc de faire baisser le rendement global de son investissement.

En vendant vos bien occupés, vous gagnez ainsi du temps sans prendre aucun risque puisque vous continuer à toucher vos loyers jusqu’au jour de la vente.

Quelle est la fiscalité en cas de vente d’un bien immobilier loué ?

La fiscalité sur la plus-value ne dépendra pas du fait que le logement est vide ou occupé le jour de la vente. Ainsi la fiscalité est strictement la même que vous vendiez un bien vide ou un bien occupé par un locataire.

Sachez cependant que si vous vendez votre bien immobilier loué à un organisme de logement social ou à un propriétaire qui s’engage à le transformer en logement social, vous serez alors exonérés d’impôt sur la plus-value.

Sachez également que si vous réutilisez la majeure partie du fruit de la vente à l’acquisition de votre résidence principale, vous serez également exonéré de tout impôt sur la plus-value immobilière.

Vendre sur les sites entre particuliers ou passer par une agence ?

Vous avez deux façons de vendre votre bien occupé : soit en le vendant en direct, de particulier à particulier, soit en passant par une agence.

La vente en direct est la solution que certains propriétaires préfèrent parce qu’ils n’ont pas à payer de frais d’agence. Mais cela nécessite souvent d’avoir du temps pour faire des photos, créer l’annonce, suivre les demandes, organiser les visites et gérer les acquéreurs en direct.

Passer par une agence est une solution qui permet de gagner du temps, mais peu d’agences immobilières savent comment bien vendre un logement occupé. Il est donc préférable de contacter un spécialiste de la vente de logement occupé.

Vendre un bien immobilier loué : ce qu’il faut retenir

• Il est tout à fait possible de vendre un bien occupé et loué

• vendre un logement occupé permet de gagner du temps et de ne pas prendre le risque de vacances le temps de la vente

• le bail et le garant sont transféré au nouveau propriétaire le jour de la vente

• possibilité de ne pas payer d’impôts sur la plus-value si le fruit de la vente est utilisé pour l’achat de votre résidence principale

• il est préférable de se rapprocher d’une agence spécialisée dans la vente de logements occupés