Devant faire face de plus en plus à des loyers impayés, les propriétaires réclament des garanties de plus en plus conséquentes aux locataires potentiels. Ces mesures visent à attester de la solvabilité et de la stabilité financière pour assurer le paiement mensuel du loyer et des charges locatives.
Mais quelle est la fonction d’un garant ? Quelles sont les solutions possibles ? Comment trouver un garant ?
Voici 3 alternatives intéressantes pour vous venir en aide.
Quelle est la fonction d’un garant ?
Avant de déterminer quelles sont les solutions de garantir le paiement des loyers auprès du locataire, il est important de comprendre le rôle du garant de la caution.
Le garant est en effet une personne physique qui s’engage auprès du propriétaire d’un logement à payer les dettes de loyer si le locataire se retrouve en défaut de paiement.
Cet engagement s’effectue par le biais d’un acte de cautionnement.
On distingue alors 2 types de cautionnement:
- La caution simple ;
- La caution solidaire.
Selon l’article 2288 du Code civil, « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».
À propos de la caution simple
En cas de loyer impayé, le propriétaire envoie un commandement de payer à son locataire, lequel est généralement rédigé par un huissier.
Si le locataire ne paie toujours pas sa dette locative à réception du document, le propriétaire peut solliciter le garant par lettre recommandée avec accusé de réception.
À propos de la caution solidaire
Dès que le propriétaire s’aperçoit du 1er impayé, il peut solliciter le garant solidaire directement par lettre recommandée avec accusé de réception, sans pour autant avertir son locataire.
Et si le garant refuse lui aussi de payer le loyer, le propriétaire peut engager des poursuites judiciaires contre le locataire et le garant.
Est-ce obligatoire d’avoir un garant ?
Il n’est pas obligatoire d’avoir un garant quand on est locataire. Toutefois, un propriétaire-bailleur peut l’exiger comme condition pour louer le logement. Il peut ainsi demander un acte de cautionnement pour la location, qu’elle soit meublée ou vide.
C’est une manière pour lui d’assurer le paiement des loyers sans avoir à souscrire une garantie contre ce risque (GLI).
Comment trouver un garant : les solutions
Faire appel à un proche
C’est généralement la solution la plus prisée par les locataires.
Ce proche peut être un membre de la famille, un ami ou un collègue de travail.
Concrètement, n’importe qui peut se porter garant pour un locataire. L’important est que cette personne justifie de revenus nets mensuels qui correspondent à 3 fois le montant du loyer.
Généralement, il est recommandé d’être en mesure de provisionner 4 mois de loyer sans que cela mette en difficulté ni le locataire ni le propriétaire.
Toutefois, ce choix peut être délicat dans le sens où la situation professionnelle et financière du garant peut changer. Dès lors, la caution devient insolvable. Le propriétaire-bailleur perd alors l’assurance de récupérer ses mensualités.
En termes de justificatifs, le propriétaire peut demander au garant des éléments pour constituer son dossier qui regroupe les éléments du locataire.
Afin de matérialiser l’accord de principe donné par le garant, le garant et le propriétaire signent un acte de caution solidaire en annexe du contrat de bail.
Faire appel à un garant payant
S’il n’y a pas de garant physique, le locataire peut proposer au propriétaire un garant payant.
Concrètement, c’est un assureur qui se porte caution pour le locataire moyennant une cotisation mensuelle de l’ordre de 3,5% du loyer mensuel.
Ainsi, en cas d’impayés, l’assureur indemnise le propriétaire directement.
Cette option offre plusieurs avantages:
- La sécurité: par opposition à un garant physique qui ne peut payer ou se montrer solvable à son tour, le garant payant est un assureur professionnel qui valide le dossier du propriétaire en amont de la signature du bail de location.
- Une plus grande éligibilité : tandis qu’une assurance loyer impayé classique prend uniquement des profils stables avec des revenus (x3 loyer), le garant payant élargit ses critères et accepte plus de locataires.
- La gratuité : ce garant payant est gratuit pour le propriétaire puisque c’est le locataire qui paie le coût de la garantie.
La garantie Visale
C’est Action Logement qui propose de se porter garant pour le locataire en cas d’impayé. D’ailleurs, le locataire doit payer sa dette locative auprès d’Action Logement.
Cette garantie est valable uniquement pour :
- Les locataires entre 18 et 30 ans, quelle que soit sa situation professionnelle y compris étudiant et alternant;
- Les locataires de plus de 31 qui sont :
- Salariés en période d’essai ;
- Aux salariés en CDD ;
- Aux salariés en mutation.
- Quel que soit l’âge du locataire, du moment qu’il signe un bail mobilité 
La garantie Visale est une caution de l’État, mais c’est Action Logement, en tant qu’organisme spécialisé, qui gère le dossier.
En plus d’accepter de nombreux profils de locataires, notamment des profils précaires, la garantie Visale s’avère gratuite.
Le seul inconvénient est d’être moins intéressant pour le propriétaire en termes de couverture.
Bonus: la banque
Si le locataire n’est pas éligible à la garantie Visale et ni à l’assurance loyer impayé ou encore aux garants payants, il reste encore une solution: la banque.
En effet, certaines banques acceptent de se porter garantes de location, notamment auprès des étudiants.
La caution bancaire est un dispositif qui est recommandé d’utiliser en dernier recours, car il s’avère relativement contraignant pour le locataire. En effet, le locataire doit bloquer une somme d’argent sur un compte bancaire correspondant entre 1 et 2 ans de loyer. Cette somme servira de garantie pendant toute la durée du contrat de location.
Quels documents fournir pour se porter garant de location ?
Tout propriétaire bailleur est en droit de demander des justificatifs à l’organisme garant de location du locataire ou au futur garant lui-même.
Les documents pouvant être demandés sont les suivants:
- Pièce d’identité en cours de validité ;
- Justificatif de domicile : facture d’énergie (gaz, électricité, eau), avis d’imposition ;
- Justificatif professionnel : attestation de travail ;
- Justificatif de solvabilité : dernier avis d’imposition, 3 dernières fiches de paie, titre de propriété, attestation de revenus en provenance de capitaux immobiliers, etc.
Trouver un garant : les points importants à retenir
- Le garant s’engage auprès du propriétaire d’un logement à payer les dettes de loyer si le locataire se retrouve en défaut de paiement.
- Il n’est pas obligatoire d’avoir un garant quand on est locataire.
- Le garant peut être une personne physique ou un organisme (assureur, banque, caution d’état).
- Le garant doit fournir les mêmes justificatifs comme le locataire.
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