Être propriétaire bailleur apporte son lot de satisfactions, car cela permet de loger un individu en recherche d’un habitat. C’est aussi une solution de générer un revenu passif grâce aux paiements des loyers. Toutefois, être bailleur peut aussi être source de stress et de doutes. En voici quelques-unes.
Voici le classement des principales causes de stress chez le propriétaire bailleur :
- Les litiges avec le locataire.
- Les pannes et incidents à gérer.
- La recherche et le choix du bon locataire.
- La comptabilité et la déclaration d’impôts.
Les loyers impayés
C’est probablement l’une des plus grandes causes de stress chez un propriétaire-bailleur.
Pourquoi ? Parce que des loyers impayés impliquent au minimum des relances à l’amiable avec le locataire.
Mais, il arrive aussi que cela aille plus loin que la justice s’en mêle. Un huissier voire un juge de tribunal d’instance peut demander le paiement des loyers dus.
Il est aussi possible que, sans retour du locataire ni acquittement de ses dettes, le propriétaire bailleur doive l’expulser du logement.
Le montant total des loyers impayés réclamés et jamais recouverts s’établit entre 1% et 3% selon le secteur.
Pendant la trêve hivernale — entre le 1er novembre et 31 mars de l’année suivante — les expulsions locatives sont interdites. Si cela relève d’un répit pour les locataires, cela représente davantage une galère pour le propriétaire qui est exposé à un mauvais payeur et qui peut se montrer de bonne ou de mauvaise foi.
Dans le cas de loyers impayés, le propriétaire bailleur doit s’adresser à son assureur ou à la personne qui se porte garante du locataire pour le paiement des dettes.
Le remède : une assurance loyers impayés
Par conséquent, le propriétaire bailleur se voit dans l’« obligation » de souscrire une assurance pour loyers impayés afin d’être couvert des impayés de loyers pendant un laps de temps défini dans son contrat.
Attention !
Le bailleur qui souscrit une assurance loyers impayés(GLI) ne peut pas demander en même temps un cautionnement au locataire. Le recours à une caution n’est pas cumulable avec une autre forme de garantie, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1 de la loi du 6.7.89).
La gestion des sinistres et autres aléas du quotidien
Que ce soit un dégât des eaux avant de partir en vacance, une chaudière qui lâche et qui nécessite d’être remplacée ou encore une porte qui s’est refermée avec laissant la clé à l’intérieur du logement, la gestion des sinistres et des aléas du quotidien de la vie en appartement n’est pas toujours un long fleuve tranquille pour le propriétaire bailleur. Cela est surtout le cas quand le bailleur est seul à la gestion du bien et qu’il ne délègue pas à une agence spécialisée ou qu’il n’utilise pas des outils spécifiques.
Le propriétaire bailleur doit donc contacter le professionnel ou l’artisan adéquat, puis payer la facture.
Le remède : souscrire une assurance multirisque habitation
Une solution pour réduire le risque de stress chez le bailleur est de souscrire une assurance multirisque habitation et de toujours avoir une certaine somme d’argent de côté pour faire face aux imprévus.
Une question de frais
Etre propriétaire bailleur, c’est payer des taxes et des redevances.
Que ce soit pour protéger le logement en cas de détérioration matérielle, en cas de non-paiement de loyer, pour payer le syndic de propriété ou simplement pour s’acquitter des dettes envers les impôts, il y a toujours un moment où il faut faire face à des coûts qui peuvent devenir handicapants si le propriétaire ne les a pas anticipés ou s’il n’y a pas de locataires.
La copropriété et les charges
Bien souvent, le propriétaire bailleur fait partie d’une copropriété.
Et au sein d’un syndic, les décisions ne font pas toujours l’unanimité.
Il se peut, en effet, que le propriétaire bailleur ait acheté un appartement il y a quelques mois. Le syndic vote un ravalement de façade ou une réfection de toiture qui entrainent des charges qu’il n’avait pas anticipées prévues. Ces charges s’ajoutent alors au remboursement des mensualités du crédit, pouvant potentiellement alourdir un budget.
La taxe foncière
Selon la commune où se trouve le logement que loue le propriétaire bailleur, le montant de la taxe foncière varie parfois du simple au double. Ce montant dépend aussi du taux d’imposition choisi.Il est recommandé que le propriétaire bailleur se renseigne en amont sur les différents taux pratiqués dans la commune ou dans la ville qu’il convoite pour acheter son bien.
Cela évite un stress inutile au moment de la réception de la taxe foncière chaque mois de novembre.
Devenir propriétaire bailleur suppose donc de ben réfléchir en amont à tous les aléas, aux coûts éventuels et aux frais impondérables afin de s’assurer une bonne gestion.
Le remède : anticiper et payer à temps
Une solution pour réduire le stress chez le bailleur est d’anticiper les frais incompressibles, bien gérer ses finances et payer tout à temps, sans tarder.
Le risque de vacance locative
Selon la situation géographique du logement, il est toujours possible de se retrouver dans une période de vacances locatives. C’est notamment le cas avec les contrats de bail étudiant qui prennent fin généralement en juin et laissent le logement vacant pendant 1 ou 2 mois.
Cela signifie simplement qu’il n’y a plus de loyer, donc pas de revenu de location pour le bailleur.
Le remède: être au juste prix et proposer un bien en bon état
La solution pour réduire le stress chez le bailleur est :
- Si vous avez un locataire : garder le et entretenez des bonnes relations avec.
- Si vous n’avez pas de locataire : proposer le bien au juste prix, en bon état et diffuser sur plusieurs support d’annonces immobilières (courte et longue durée).
Le choix du bon locataire
Trouver un bon locataire, sérieux et fiable est essentiel pour un chaque propriétaire afin de louer son bien sans impayés ni dégradations. Il y a de nombreux propriétaires bailleurs qui ont investi à crédit et pour qui les loyers impayés peuvent avoir un grave impact sur leur situation financière.
Bien qu’il n’existe aucune solution miracle, sûre à 100%, il y a tout de même un certain nombre de critères à prendre en compte dans la sélection de son locataire. Voici 5
Voici l’essentiel à prendre en compte dans le choix du candidat :
- S’assurer du sérieux du locataire;
- S’assurer que le locataire possède les revenus suffisants et une situation stable;
- Vérifier les justificatifs du locataire;
- Se couvrir contre les impayés (caution ou assurance).
Le remède : faire appel à un professionnel
La solution pour réduire le stress de recherche de locataire est de faire appel à un professionnel. Certes, il y a des frais à payer, mais vous gagnez en tranquillité et en sécurité. Si vous décidez de le faire vous même, le principal critère du choix du locataire, c’est sa solvabilité, sa capacité à payer le loyer.
La multiplication des actifs
L’une des sources de stress chez le bailleur est aussi la concentration des biens à gérer.
Le nombre croissant de biens à gérer occasionne un stress lui aussi proportionnel.
En effet, en augmentant les actifs, le propriétaire a une charge supplémentaire :
- Plus de charges à gérer : envois et relances éventuelles ;
- Travaux : anticipation, évaluation (devis) et surveillance des travaux en cours ;
- Plus d’actifs = plus de locataires : cela signifie qu’il faut gérer le paiement des loyers et des charges locatives, effectuer les éventuelles relances, s’occuper des quittances de loyer, effectuer les mises à jour annuelles sur les loyers, gérer les entrées et les sorties des lieux, etc.
Le remède: se faire aider
La solution pour réduire le stress est de se faire aider. Par vos proches, par un outil de gestion, pas un professionnel ou embaucher du personnel. Des solutions existent, tout dépends de la taille de votre parc immobilier et votre disponibilité.
Impôts et la comptabilité
La partie financière peut être une source de tension chez le propriétaire-bailleur.
Il est impératif de déclarer la location d’un logement et les revenus issus de cette location au service des impôts.
Le régime d’imposition est différent selon qu’il s’agisse de la location d’un logement vide ou d’un logement meublé. Des règles diffèrent dès lors que le revenu locatif est inférieur ou supérieur à 15 000 €.
Le remède : se renseigner et faire appel à un comptable
La solution pour réduire le stress est de se renseigner sur la fiscalité et prendre le temps d’apprendre les bases. Il est également fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable pour ne pas faire d’erreur et profiter de toutes les réglementations avantageuses.
Les principales causes de stress chez le bailleur : ce qu’il faut retenir
- Litiges avec les locataires : Les désaccords et litiges avec les locataires sont une source majeure de stress pour les propriétaires. il faut entretenir une bonne relation avec les locataires
- Gestion des pannes et incidents : Les propriétaires doivent gérer divers incidents et réparations, ce qui peut être stressant, surtout en l’absence d’assistance.
- Recherche et choix du bon locataire : Trouver un locataire fiable et sérieux est crucial pour éviter les problèmes futurs, notamment les loyers impayés et les dégradations. Il faut bien choisir les bons locataires.
- Gestion comptable et fiscale : La gestion de la comptabilité et des obligations fiscales liées à la location peut être complexe et source de stress. C’est mieux de faire appel à un expert comptable.
- Loyers impayés : Les loyers impayés sont une grande préoccupation, pouvant conduire à des procédures judiciaires et des difficultés financières pour le propriétaire. Vous pouvez souscrire une assurance contre les loyers impayés.
- Gestion des sinistres : Les aléas comme les dégâts des eaux ou les pannes d’équipement nécessitent une gestion rapide et peuvent engendrer des coûts imprévus. Penser à entretenir les biens loués et souscrire à une assurance multirisque habitation.
- Frais liés à la propriété : Les coûts associés à la propriété, comme les taxes, les charges de copropriété et la taxe foncière, doivent être anticipés et gérés efficacement. Anticiper les frais incompressibles et payer tout à temps.
- Risque de vacance locative : Les périodes sans locataires entraînent une perte de revenus, ce qui nécessite une bonne stratégie de location pour minimiser ce risque.
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