En tant que propriétaire bailleur gérant votre bien locatif de manière autonome, vous pourriez faire face à la difficulté récurrente des loyers impayés.
Ceci constitue l’un des défis majeurs dans la gestion locative, avec des conséquences potentiellement lourdes.
Il reste essentiel de prendre les précautions adéquates pour éviter toute déconvenue et les mauvaises surprises.
On vous liste quelques recommandations pour éviter les locataires mauvais payeurs.
Mauvais locataires : les chiffres
En France, les loyers impayés représentent environ 3 % du marché locatif, mais ce chiffre ne cesse de croître année après année, notamment depuis la crise économique et l’inflation de ces derniers mois.
Pour ceux qui cessent de payer leur loyer, 70 % le font en raison d’un imprévu qui les met dans une situation difficile voire précaire : chômage, divorce/séparation, décès du conjoint, etc.
Et il n’y a que 6 % des « mauvais » locataires qui évoquent comme motif un loyer trop élevé.
À la lumière de cela, on distingue 2 types de locataires mauvais payeurs :
- Le locataire qui traverse une difficulté passagère : le problème est généralement ponctuel et le locataire se remet à payer comme à l’accoutumée au bout de quelques semaines.
- Le locataire qui a des difficultés durables : c’est la situation la plus compliquée et la plus difficile à gérer. Cela implique généralement, in fine, une procédure d’expulsion. Un processus coûteux et long.
Conseils pour éviter les locataires mauvais payeurs
Ne pas fixer un loyer trop haut ni trop bas
Pour éviter les mauvais payeurs, vous devez fixer un bon prix pour le loyer mensuel, c’est-à — dire qu’il doit être adapté à la réalité du marché et au type de bien.
En effet, si le montant du loyer est trop élevé, un petit nombre de candidats va pouvoir s’offrir un tel luxe et votre choix, en tant que propriétaire bailleur, va rapidement se réduire. Et cela risque de conduire à un mauvais choix de locataire.
Et, si le loyer s’avère trop bas, vous serez, en revanche, submergé par les appels de candidats potentiels. Au bout du compte, vous finirez par louer votre bien par commodité au lieu de garder la sécurité en tête.
Demander un dossier de candidature complet
Pour identifier la solvabilité du candidat et éviter ainsi le locataire mauvais payeur, vous devez avant toute chose vérifier sa situation financière et professionnelle.
Plusieurs documents seront alors à lui demander, une condition qui prouvera également sa bonne foi en retour.
Parmi les documents indispensables pour vous garantir un état d’esprit serein, il faudra :
- Une pièce d’identité en cours de validité ;
- Les 3 dernières fiches de paie : justification de revenu ;
- Son contrat de travail : un CDI est toujours très apprécié qu’un contrat d’intérim ou un CDD, car cela rassure sur le long terme ;
- Le dernier avis d’impôt sur le revenu ou sa déclaration d’impôt trimestrielle si le candidat travaille dans une activité indépendante ;
- Un RIB pour le paiement du loyer.
Démêler le vrai du faux
Afin d’éviter les mauvais payeurs, et notamment de vous retrouver devant une falsification de documents, vous êtes en droit d’exiger des documents originaux pour les comparer aux photocopies présentées par le candidat.
Aujourd’hui, il est relativement simple de se procurer de faux documents. Et les candidats s’avèrent de plus en plus nombreux à tenter de modifier leurs documents pour dénicher un logement face à une pénurie de biens à louer.
En tant que bailleur, apprenez donc à vérifier la solvabilité du candidat et à démêler le vrai du faux.
Comment ? En recoupant les justificatifs, en vous assurant de leur cohérence.
Vérification des dossiers de location !
Grâce au numéro de référence fiscal du locataire, le bailleur peut vérifier en ligne si le montant total de ses revenus annuels correspond à celui qu’il a communiqué sur son avis d’imposition. Vous pouvez accéder à ce service par ici.
Découvrez aussi Dossierfacile, la start-up d’Etat qui s’assure que les dossiers des candidats à la location sont complets : Dossierfacile.fr/.
Souscrire une assurance pour loyers impayés
Là encore, un tien vaut mieux que deux tu l’auras.
Compte tenu du taux des non-paiements de loyers qui va en augmentant, nous vous recommandons vivement de souscrire cette assurance qui vise à protéger les loyers et surtout le propriétaire dans le cas où celui-ci cesse de percevoir les loyers de son locataire.
Cette garantie contre les loyers impayés (GLI) est donc une assurance contre les impayés et les retards de paiement de loyers.
Elle peut également servir à couvrir certaines dégradations locatives.
Exiger une caution
Vous pouvez demander à votre locataire une caution, simple ou solidaire, qui a pour atout d’être gratuite. La caution, souvent un parent proche du locataire, s’engage donc à payer à sa place, principalement quand il ne paie plus son loyer.
Il est conseillé d’opter pour la caution solidaire. Celle-ci permet de poursuivre directement l’une ou l’autre des cautions éventuelles sans devoir s’adresser au préalable au locataire.
À noter
Vous ne pouvez pas demander un acte de cautionnement en ayant auparavant souscrit une assurance loyers impayés. Il faut donc choisir la solution la plus adaptée pour se protéger dans les meilleures conditions.
Il existe toutefois une exception permettant de demander un garant en plus de la GLI : lorsque l’appartement est loué à un étudiant ou un apprenti. En effet, la loi autorise alors le bailleur à choisir l’une ou l’autre garantie (ou bien les deux), à sa convenance.
Demander une ou des références
Si le candidat a déjà été locataire et que ses relations étaient bonnes avec l’ancien propriétaire, vous pouvez lui demander une lettre de recommandation avec des références.
En tant que propriétaire, c’est toujours rassurant d’avoir un bon bouche-à-oreille de la part d’un autre propriétaire.
Soigner la rédaction du contrat de location
Bien entendu, impossible de se prémunir contre les locataires mauvais payeurs sans avoir bien ficelé le contrat de location.
Plus il sera détaillé, mieux vous serez protégé.
Ce contrat de bail doit contenir toutes les clauses obligatoires et les renseignements nécessaires à la location afin de ne laisser aucun doute sur les conditions de location.
Modèle gratuit de bail
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Créer un bail avec Rentila
Vous pouvez également utiliser le module de création de location disponible dans votre interface de gestion. Après la création de la location, le site met à votre disposition un modèle de bail pré-rempli.
Autre astuce : la montée en gamme
Pour réduire le risque de faire face à de mauvais payeurs, vous pouvez faire le choix de monter en gamme.
En proposant un logement de grande qualité, les chances d’attirer les mauvais locataires diminuent.
C’est l’occasion de revoir de manière qualitative les prestations et services du logement :
- L’équipement de l’appartement : cuisine tout équipée, four, lave-vaisselle, lave-linge, internet, etc.
- Prestation extérieure : conciergerie, ménage, lavage des draps, place de parking individuelle, etc.
- Les relations avec les locataires : répondez rapidement aux demandes des locataires et résolvez leurs problèmes dès que possible. Ne tardez pas à faire les petites réparations ou les vérifications nécessaires.
FAQ’s
Comment gérer les impayés ?
Dans le cadre d’un recouvrement à l’amiable, il n’est pas utile de passer devant un tribunal.
Le propriétaire envoie alors une lettre de relance en recommandée avec AR et une lettre de mise en demeure de payer.
Comment savoir si un locataire est mauvais payeur ?
Le bailleur peut s’assurer de la solvabilité d’un potentiel locataire en vérifiant son avis d’imposition à partir du numéro fiscal de référence (avec son accord).
Il convient de s’assurer que les montants annoncés sont identiques aux montants déclarés.
Quel est le principal risque d’un impayé de loyer ?
Les conséquences d’un non-paiement de loyer, surtout si celui-ci est répété, concernent la rentabilité de l’investissement. Le propriétaire peut affronter une perte financière significative et avoir des difficultés à rembourser son crédit.
Comment éviter les locataires mauvais payeurs : les points à retenir
- Prix de location ajusté au marché : Il est essentiel de fixer un loyer correspondant à la réalité du marché. Un loyer trop élevé pourrait limiter les candidats potentiels, vous poussant à faire un choix risqué. À l’inverse, un loyer trop bas pourrait attirer trop de demandeurs, vous incitant à choisir par commodité plutôt que par sécurité.
- Sélection rigoureuse des locataires : Vérifier la solvabilité financière et la situation professionnelle des candidats est primordial. Demander les documents nécessaires comme les fiches de paie et le contrat de travail permet d’évaluer leur capacité à payer le loyer et de prévenir les impayés.
- Assurance pour loyers impayés : Face à la croissance des impayés, souscrire à une Garantie Loyers Impayés (GLI) peut protéger le propriétaire contre les pertes financières dues aux non-paiements, et même couvrir certaines dégradations locatives.
- Demande de références et contrat de location solide : Obtenir des références d’anciens bailleurs et rédiger un contrat de location détaillé avec des clauses spécifiques, comme une clause anti-impayé, sont des mesures qui peuvent dissuader les locataires à risque et renforcer votre position en tant que bailleur.
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