Investir dans l’immobilier fractionné: avantages et inconvénients

Saviez-vous que vous pouvez investir dans l’immobilier avec des montants aussi bas que 10, 100 ou 1000 euros ?

Grâce à l’immobilier fractionné, il est désormais possible de percevoir des loyers même avec une petite mise de départ. Cette méthode d’investissement vous permet, en tant qu’épargnant, de co-investir dans un bien immobilier aux côtés d’autres investisseurs, et de partager les bénéfices générés.

L’immobilier fractionné représente une opportunité intéressante pour diversifier vos investissements sans nécessiter un capital important. Cependant, comme tout investissement, il comporte des avantages, tels qu’une accessibilité accrue et une diversification du risque, ainsi que des inconvénients, comme des frais potentiellement élevés et une liquidité parfois limitée.

Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?

Immobilier fractionné : définition

L’immobilier fractionné, aussi appelé immobilier en fraction, est un type d’investissement où plusieurs investisseurs vont s’unir pour acquérir ensemble un actif immobilier.

De fait, chaque investisseur possède une fraction de propriété, ce qui lui ouvre le droit à une partie des bénéfices (loyer, plus-value en cas de cession, etc.) qui sont générés par ce bien.

Comment fonctionne l’investissement fractionné ?

Avec l’immobilier fractionné, la propriété du bien est divisée.

Habituellement, une plateforme en ligne et spécialisée dans ce genre d’investissement gère ce type de bien, depuis la sélection de l’actif jusqu’à l’achat.

La plateforme peut gérer seule ou faire appel à un prestataire de gestion locative. Ensemble, ils s’occupent des différents aspects administratifs :

• La recherche de locataires ;
• L’encaissement et la redistribution des loyers ;
• L’entretien du logement ;
• La gestion administrative.

Pour l’investisseur, c’est un investissement 100 % passif.

À noter : il est impossible d’investir à crédit en immobilier fractionné.

Différences entre immobilier fractionné, SCPI et crowdfunding

Il arrive que l’on confonde souvent l’investissement en immobilier fractionné et l’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Pourtant, il existe de réelles différences.

1.SCPI et immobilier fractionné

Sur le plan de l’investissement, l’investissement en immobilier fractionné s’avère plus accessible en termes de montant minimum d’investissement.
C’est aussi une solution plus flexible qui permet aux investisseurs d’acheter des parts d’un bien spécifique à des prix variés.

En termes d’actifs immobiliers, la SCPI offre une diversification instantanée.
L’immobilier fractionné propose une diversification plus ciblée en vous concentrant sur des biens spécifiques.
Ensuite, les frais s’avèrent plus élevés en SCPI que dans l’immobilier en fraction.

Avantages de la SCPI pour investir :

• Belle diversification en 1 seule opération ;
• Accès facilité à des actifs peu accessibles d’ordinaire aux particuliers comme des commerces, des bureaux, des établissements de santé, etc.
• Présente des rendements habituellement stables.

2.Immobilier fractionné et crowdfunding

Concernant les différences entre immobilier fractionné et crowdfunding, il existe là aussi des différences.

Pour le crowdfunding immobilier, l’acquéreur achète un bien dans le but de créer de la valeur : une rénovation, une extension, une division, etc. ensuite, il va chercher à le revendre rapidement pour en tirer un bénéfice.

Avec le crowdfunding, on finance un investisseur à plusieurs pour son projet.
Pour l’immobilier fractionné, on acquiert un bien pour faire un minimum de travaux et le mettre en location sur le long terme.

L’objectif ici est de tirer des loyers et une possible plus-value.
Avec l’immobilier fractionné, on finance avant un bien immobilier et non l’entrepreneur.

Les avantages de l’immobilier fractionné

Voici les principaux avantages liés à l’immobilier fractionné.

Des projets très accessibles

Grâce à un investissement à plusieurs, l’immobilier fractionné diminue le ticket d’entrée (en moyenne, entre 100 et 1000 € selon le modèle sélectionné).

Vous allez pouvoir diversifier votre investissement en répartissant son capital dans plusieurs projets tandis qu’avec l’immobilier classique, vous investissez dans un nombre limité de biens. Et vous êtes davantage dépendant de l’actif, des locataires.

Un très bon rapport rendement/risques

Le taux de rendement avec l’immobilier fractionné varie entre 4 et 7 % et peut monter jusqu’à 10 % pour certains biens.

Même si, comme tout investissement, l’immobilier fractionné n’est pas exempt de risques, ces derniers sont maitrisés.

Grâce aux plateformes pilotées par des professionnels qui ont mené des analyses et des audits approfondis, l’investisseur sait où il investit.

Il est très important de bien sélectionner la plateforme gestionnaire des projets et de bien choisir ses projets pour diversifier son portefeuille.

Une grande simplicité

Avec l’immobilier fractionné, il n’y a aucune gestion de la part des investisseurs.
C’est véritablement un placement clés en main puisque toute la gestion administrative et financière est déléguée à des professionnels.

La seule chose à faire en tant qu’investisseur est de bien sélectionner votre actif immobilier, investir et suivre l’évolution de votre placement.

Une fiscalité intéressante

L’immobilier fractionné, en France, est soumis à une imposition forfaitaire de 30 % sur les loyers et les dividendes. On parle de flat tax.

Cette flat tax est appliquée par défaut sur les revenus du capital, mais l’investisseur a la possibilité de choisir l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu si cela est plus avantageux pour lui. Ce prélèvement de 30 % comprend : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

En comparaison avec la fiscalité de l’immobilier en direct ou en SCPI, il est plus intéressant de s’orienter vers l’immobilier fractionné.

Avec l’immobilier en fraction, l’investisseur n’est pas soumis à l’IFI sur les sommes investies.

Inconvénients de l’immobilier fractionné

Difficulté pour revendre ses parts

Le 1er inconvénient dans l’immobilier fractionné est la difficulté de revendre ses parts.
En effet, il faut que la plateforme sélectionnée possède un marché secondaire et ce n’est pas le cas avec toutes les plateformes actuellement.
La revente des parts est encore un processus complexe et peut prendre du temps.

Une diversification à la charge de l’investisseur

Avec l’immobilier fractionné, même s’il y a très peu de gestion de la part de l’investisseur, tout ce qui concerne la diversification de son portefeuille reste de sa responsabilité.

Concrètement, aucun professionnel de la plateforme gestionnaire ne le fera à votre place.
C’est donc à vous, en tant qu’investisseur, d’analyser et de sélectionner les projets dans lesquels investir.

À noter que plus vous diversifiez, plus vous diminuez les risques.

Bien choisir la plateforme immobilière

Pour réussir dans l’immobilier fractionné, il est important de bien choisir votre plateforme puisque c’est elle qui va gérer votre investissement et surtout votre bien.

Voici les critères essentiels à prendre en compte lors de votre sélection :

• Le type de biens proposés : les biens sélectionnés doivent être diversifiés et convenir à la recherche de l’investisseur.
• Un rendement moyen : le rendement moyen doit être le plus élevé possible afin de maximiser les bénéfices.
• Une structure juridique solide : nous vous recommandons de sélectionner une plateforme avec un modèle juridique obligataire avec hypothèque de 1er rang. Ce modèle offre des rendements fixes et assure une plus grande sécurité grâce à la garantie de l’hypothèque. Enfin, le modèle de royalties est moins sécurisé, car il n’est pas reconnu par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
• Les frais de la plateforme : toutes les plateformes ne proposent pas les mêmes frais sur les transactions et notamment en ce qui concerne les frais d’entrée. Choisissez un opérateur qui facture des frais moindres.

FAQs

Quel est le rendement moyen en immobilier fractionné ?

En immobilier fractionné, le rendement moyen oscille entre 4 et 7 %.
Il faut aussi ajouter une éventuelle plus-value (ou une moins-value) à la revente du logement.

Faut-il investir dans plusieurs projets?

Nous vous recommandons vivement de diversifier votre portefeuille pour limiter les risques.
Avec l’immobilier fractionné, il vous est possible d’investir avec quelques centaines d’euros. Pouvoir se constituer un portefeuille avec 10 opérations semble plus accessible que de tout mettre dans une seule.

Où se trouvent les actifs immobiliers?

Traditionnellement, les plateformes proposent des biens immobiliers localisés en France.
Il arrive que certains actifs soient en Europe comme au Portugal par exemple.

Investir dans l’immobilier fractionné: points à retenir

• Définition de l’immobilier fractionné : L’immobilier fractionné permet d’acquérir une part d’un bien immobilier plutôt que l’ensemble. Chaque investisseur possède une fraction de la propriété, proportionnelle à son investissement. Les revenus, tels que les loyers, et les éventuelles plus-values sont partagés en fonction des parts détenues, offrant ainsi une opportunité d’investissement accessible à un plus grand nombre.
• Immobilier fractionné et SCPI : Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans un portefeuille immobilier diversifié via des parts. Contrairement à l’immobilier fractionné direct, les SCPI offrent une gestion plus centralisée et une diversification automatique. Les investisseurs perçoivent des revenus réguliers sous forme de dividendes, issus des loyers des biens détenus par la SCPI.
• Immobilier fractionné et crowdfunding immobilier : Le crowdfunding immobilier consiste à financer un projet immobilier en groupant les fonds de plusieurs investisseurs. Contrairement à l’immobilier fractionné classique, où l’on possède une part d’un bien, le crowdfunding finance un projet, souvent en phase de développement, avec une promesse de rendement après la vente ou la mise en location du bien.
• Avantages et inconvénients de l’immobilier fractionné : Les avantages incluent une accessibilité accrue, la diversification des risques, et des revenus réguliers. Toutefois, les inconvénients sont les frais potentiellement élevés, une liquidité limitée, et le risque de perte de capital en cas de dépréciation du bien. Les investisseurs doivent également faire face à une dépendance vis-à-vis de la gestion de la plateforme.
• Choisir sa plateforme gestionnaire : Le choix de la plateforme est crucial pour un investissement en immobilier fractionné. Il faut vérifier la transparence des frais, la solidité financière de la plateforme, la qualité des biens proposés, et la réputation de la gestion. Une bonne plateforme offre une communication claire, un support client réactif, et des options d’investissement diversifiées.