Investissement locatif en famille : Avantages et inconvénients

Que vous souhaitiez acheter à plusieurs, pour sécuriser votre famille ou pour aider vos enfants à acquérir leur premier logement, investir dans un bien locatif en famille permet de rendre possibles de nombreux projets immobiliers.

Voici tout ce qu’il y a à savoir sur l’investissement en famille pour vous lancer dans l’investissement immobilier avec vos proches.

Pourquoi investir en famille dans un bien immobilier ?

Avant de voir les différentes solutions qui se présentent pour investir dans un logement locatif en famille, il importe de s’interroger sur les motivations de chacun.

Cette réflexion en amont permet de savoir si tel montage financier s’avère pertinent en fonction de votre situation et d’identifier les avantages à en tirer.

Pour acquérir une maison secondaire

Le fait de posséder un second logement est un bon moyen de partager des moments en famille, surtout si vous ne résidez pas tous dans la même région.
Pour limiter les frais quant à l’acquisition et à l’entretien, l’investissement en famille est une bonne option.

Et puis, quand la famille n’est pas présente pendant certains moments de l’année, elle peut mettre cette maison en locations saisonnière et profiter de loyers passifs.

Pour aider sa famille à devenir propriétaire

L’investissement en famille d’un bien mobilier est un très moyen de cumuler de l’argent en vue de s’approprier le bien en question.

Que l’on pense à ses parents quand ils seront plus âgés ou, à l’inverse, à ses enfants qui ne possèdent pas encore suffisamment de capital pour acheter une maison, l’investissement ne famille permet d’obtenir ce bien en vue de le transmettre par la suite.

Pour obtenir un meilleur taux d’emprunt

Acquérir une maison ou un appartement est un rêve qui peut rester inaccessible parfois.
Entre les taux immobiliers qui sont élevés, leurs fluctuations incertaines et un marché fragile, les projets d’acquisition peuvent rapidement être avortés.

En mutualisant les ressources dans l’investissement immobilier, vous bénéficiez d’une meilleure capacité d’emprunt.

Comment investir en famille dans un bien locatif ?

Pour investir en famille, vous disposez de 4 formes juridiques : l’indivision, le démembrement, la SCI familiale et la tontine.

1. L’indivision

Solution relativement simple à mettre en place, l’indivision s’avère néanmoins moins sécurisante que la création d’une SCI familiale.

Comment se passe l’indivision ?

Pour un investissement en famille, la capacité d’emprunt globale se calcule en prenant en compte l’endettement de toutes les personnes impliquées.

Ainsi, tous les investisseurs de la famille sont tenus pour responsables en cas de non-remboursement du crédit.

Quand l’un des propriétaires d’un bien acquis en indivision disparaît, sa part revient automatiquement à ses héritiers. Cela signifie concrètement que les frères et sœurs peuvent être amenés à racheter les parts d’indivision entre eux suite au décès d’un parent par exemple.

2. Le démembrement de propriété

Solution alternative à l’indivision, le démembrement de propriété permet de dissocier jouissance du logement on parle d’usufruit — de sa nue-propriété.

Dans les faits, un membre de la famille peut posséder le bien et en donner l’usage à un autre membre de la famille. Par exemple, les parents possèdent l’usufruit du bien tandis que les enfants possèdent la nue-propriété. Les enfants sont libres de s’occuper du bien à titre gratuit.

L’un des points positifs se situe au niveau de la transmission, car la pleine propriété revient au nu-propriétaire quand l’usufruitier décède.

Et l’autre point positif est au niveau fiscal puisque les droits de succession ne s’appliquent que pour la nue-propriété.

3. La SCI familiale

Forme juridique relativement formelle, la SCI familiale vous évite de nombreux soucis puisque vous nommez la société comme seule propriétaire du bien dans lequel vous investissez.

Chaque membre de la famille possède des parts sociales selon son investissement.

La SCI est habituellement choisie en raison de sa gestion simplifiée et aussi pour la plus grande sécurité des personnes impliquées dans ce projet d’investissement.

S’il est possible d’organiser la gestion au quotidien en-dehors de l’unanimité en donnant les pouvoirs à un gérant, il est en revanche impossible de revendre ses parts sans l’accord de tous les associés.

Cette forme juridique réduit le nombre de conflits éventuels au sein de la famille.

4. La tontine

Dernière option pour investir dans un logement en famille, la tontine est une clause ou une convention intégrée dans l’acte de vente.

Moins fréquente qu’une SCI familiale ou qu’une indivision, la tontine permet d’établir des dispositions. Ainsi, quand l’un des propriétaires disparaît, la tontine stipule que c’est au survivant que le bien reviendra.

On retrouve aussi cette forme aussi bien dans un couple que pour un investissement immobilier entre parents et enfants ou entre cousins.

Toutefois, l’inconvénient majeur apparaît en cas de désaccord. Si l’une des parties souhaite vendre le logement, la situation est bloquée, car un tribunal ne peut intervenir pour le partage.

Seul le décès de l’un des propriétaires confère les pleins droits sur le logement tandis que les héritiers n’ont aucun droit.

Enfin, la transmission avec une tontine est taxée au même titre qu’une vente si la valeur du bien ne dépasse un seuil. Au-delà, il faudra envisager des droits de succession.

Défiscalisation en famille

En cas de location nue, l’investissement peut se faire en SCI ou en indivision.

Le bien est soumis à l’impôt sur le revenu. Mais vous pouvez réduire le montant de l’impôt avec des travaux d’entretien, des travaux de réparation ou d’amélioration.

L’investissement avec la loi Pinel permet de bénéficier d’un abattement fiscal.
Les enfants qui ne sont pas attachés fiscalement jouissent d’une quote-part de revenu ou de déficit foncier.

Pour une location meublée, la fiscalité est limitée sur les revenus fonciers puisque les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu (catégorie BIC). Vous pouvez ensuite déduire des amortissements pour limiter les revenus imposés.

En optant pour une SCI, cette dernière est soumise à l’impôt sur les sociétés.

FAQ’s

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La Société Civile Immobilière est créée avec les membres d’une même famille. L’obligation est d’avoir un lien de parenté ou d’alliance avec les autres membres.

Un mineur peut-il participer à l’investissement immobilier en famille ?

Un mineur ne possède pas de capacité juridique, il ne peut donc pas investir un bien immobilier, sauf s’il est représenté par ses parents ou un tuteur.

Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier SCI ?

Pour une SCI, le montant de l’abattement est de 100 000 euros tous les 15 ans pour éviter les droits de succession.

Une décote entre 10 et 15 % est accordée sur la valeur des parts au moment du décès afin de réduire les droits de succession.

Investissement locatif en famille: points à retenir

• Les raisons d’investir dans l’immobilier en famille : Cela permet de mutualiser les ressources financières et d’accéder à des biens plus intéressants tout en partageant les risques. De plus, cela favorise la transmission du patrimoine familial.
• Les formes juridiques pour investir en famille : Il existe plusieurs options comme la Société Civile Immobilière (SCI), l’indivision, le démembrement de propriété ou encore la tontine.
• La question de la défiscalisation : Des dispositifs comme la loi Pinel ou le régime LMNP peuvent permettre aux familles d’alléger leur charge fiscale tout en optimisant leur investissement.
• La gestion des décisions et des responsabilités : Investir en famille nécessite une bonne organisation et une communication claire. Il est essentiel de définir les rôles et responsabilités de chaque membre pour éviter les conflits et assurer une gestion fluide du bien immobilier. La mise en place d’un pacte familial ou d’un accord peut également aider à clarifier les droits et devoirs de chacun.