Comment financer un investissement locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie idéale pour se constituer un patrimoine, mais il est essentiel de bien comprendre les différentes options de financement disponibles.

Que ce soit par un prêt immobilier classique, un financement à 110 %, ou en bénéficiant d’aides fiscales, le choix du financement aura un impact direct sur la rentabilité de votre projet. Découvrons ensemble les solutions adaptées pour financer votre investissement locatif et optimiser votre stratégie.

Les avantages du crédit immobilier pour un investissement locatif

Acheter comptant permet d’éviter les démarches administratives liées à l’obtention d’un prêt. Cependant, vous vous privez des avantages qu’offre le crédit immobilier pour financer un investissement locatif, tels que :

• L’effet de levier du crédit : l’immobilier est l’un des rares investissements que vous pouvez financer par emprunt. En utilisant un prêt, vous conservez vos fonds propres pour d’autres investissements ou une épargne de précaution. De plus, les loyers perçus peuvent partiellement couvrir vos mensualités, vous aidant à autofinancer votre projet. Cependant, il est rare que les loyers couvrent la totalité des mensualités, prévoyez donc une trésorerie pour combler la différence !
• Optimisation fiscale avec les intérêts d’emprunt : conformément aux articles 29 et 31 du Code Général des Impôts, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, vous permettant de réduire votre base imposable et d’optimiser votre fiscalité.
• La sécurité apportée par l’assurance : Les crédits immobiliers sont associés à une assurance emprunteur. En cas de décès ou d’invalidité permanente, cette assurance prend en charge les remboursements du prêt, garantissant ainsi la protection de vos proches. De plus, les primes d’assurance sont déductibles des revenus locatifs, optimisant encore davantage votre fiscalité.

Les différents types de prêt pour financer un investissement locatif

Le crédit amortissable et le prêt in fine font partie des solutions de financement les plus populaires pour un investissement locatif. Le choix entre ces deux options dépendra de vos objectifs financiers, mais aussi de votre capacité de trésorerie.

Le crédit amortissable : la solution classique

Le crédit amortissable est le choix le plus fréquent pour financer un investissement locatif, surtout pour les investisseurs avec une imposition modérée.

Il fonctionne de manière simple : chaque mois, vous remboursez une part du capital emprunté ainsi que les intérêts. Les mensualités incluent également l’assurance emprunteur.

Au début du prêt, vous payez une plus grande part d’intérêts, qui sont déductibles de vos revenus locatifs, ce qui vous permet de réduire votre base imposable. Cependant, cette déduction diminue au fil du temps, car vous remboursez progressivement plus de capital et moins d’intérêts.

Le prêt in fine : maximiser l’optimisation fiscale

Le prêt in fine est particulièrement intéressant pour ceux qui disposent déjà d’un patrimoine locatif et souhaitent optimiser leur fiscalité.

Contrairement au crédit amortissable, vous ne remboursez que les intérêts chaque mois et vous payez la totalité du capital à la fin du prêt. Cela permet de maintenir des mensualités plus faibles, car elles ne couvrent que les intérêts et l’assurance.

En effet, les intérêts sont calculés sur l’intégralité du capital pendant toute la durée du prêt. En ce sens, ils restent élevés et vous permettent de bénéficier d’une déduction fiscale importante tout au long de l’emprunt.

En revanche, vous devez prévoir le remboursement intégral du capital à la fin du prêt. C’est pourquoi ce type de crédit est souvent associé à un placement, tel qu’une assurance-vie. La banque exigera souvent un versement initial représentant au moins 30 % du montant emprunté sur ce placement. Il est donc important de choisir un placement sécurisé, afin d’être certain d’avoir la somme requise au moment voulu. Si le rendement de l’assurance-vie est faible, vous devrez compléter avec d’autres fonds pour atteindre l’objectif fixé.

Le taux d’endettement : un facteur clé pour obtenir un prêt

Financer un investissement locatif demande de connaître son taux d’endettement. Il fait partie d’un des critères déterminants pour obtenir un crédit immobilier !

Définition du taux d’endettement

Le taux d’endettement est un indicateur que les banques utilisent pour vérifier votre capacité à rembourser un crédit immobilier. Il correspond à la proportion de vos revenus mensuels consacrée à vos charges fixes, comme les crédits en cours ou les loyers. Ce taux permet d’évaluer si vous pouvez assumer de nouvelles mensualités sans mettre en péril votre situation financière.

Ainsi, plus ce taux est maîtrisé, meilleures seront vos chances d’obtenir un prêt à des conditions avantageuses. En effet, il est primordial de pouvoir assumer vos mensualités, même en cas d’impayé de loyer ou de vacance locative. Aussi, il est conseillé de prévoir une marge de sécurité de 20 % pour faire face à une baisse éventuelle des revenus locatifs. De plus, les banques exigent souvent une épargne résiduelle couvrant entre six et douze mois de mensualités pour garantir la solidité de votre dossier.

Exemple de calcul du taux d’endettement pour un investissement locatif

Le calcul du taux d’effort repose sur vos revenus nets avant impôts, en intégrant les loyers de votre investissement locatif. En général, les banques prennent en compte 70 % des loyers dans ce calcul.

Une fois ces revenus pris en compte, vous devez soustraire vos autres charges. Cela vous permettra de connaître votre capacité d’endettement pour financer votre investissement locatif.

Ainsi, pour calculer votre taux d’endettement, vous devez appliquer cette formule :

Taux d’endettement : (dettes + charges) / revenus fixes nets x 100.

Prenons un exemple simple et concret pour calculer le taux d’effort pour un investissement locatif :

Revenus mensuels : 6 000 €

Revenus locatifs mensuels : 600 €

Pour le revenu locatif, prendre en compte : 600 x 70 % = 420 €

Revenus mensuels : 6 000 € + 420 € = 6 420 €

Charges mensuelles :

Prêt voiture : 200 €

Prêt résidence principale : 1 200 €

Total charges : 1400 €

Votre taux d’endettement : 1400 / 6420 x 100 = 21,80 %

D’autre part, le pourcentage du taux d’endettement permet de déterminer votre taux d’effort par rapport à vos revenus et charges.

Le taux d’effort se calcule ainsi : (Revenus x 35 %) – Charges

Dans notre exemple, le taux d’effort est donc de 847 € ((6420 x 35 %) – 1400. Ce montant correspond à la mensualité maximum que vous pouvez allouer à votre investissement locatif.

Les recommandations de l’HCSF

Pour mieux comprendre comment les banques fonctionnent pour accorder un crédit immobilier, vous devez connaître les recommandations de la HSCF, à savoir :

• Le taux d’endettement maximum est de 35 %, assurance incluse.
• La durée maximale des prêts est de 25 ans ou 27 ans pour les acquisitions en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
• Les banques disposent de 20 % de flexibilité dans les dossiers de prêts. Autrement dit, 20 % des dossiers peuvent dépasser les plafonds de taux d’effort et de durée. Parmi ces dérogations, 30 % concernent les projets de résidences secondaires ou d’investissements locatifs. En ce sens, certains investisseurs pourront bénéficier d’un taux d’effort supérieur à 35 % (jusqu’à 38-40 %) à condition de convaincre leur banque.

Le financement à 110 % : conditions et avantages

Les banques exigent généralement un apport personnel de l’ordre de 10 à 30 % du montant total du projet. Cet apport sert à couvrir les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais d’agence ou les éventuels travaux. Plus votre apport est important, plus vous pouvez bénéficier de conditions de prêt avantageuses, notamment un taux d’intérêt réduit et une durée de prêt plus courte.

Cependant, il reste possible dans certains cas de solliciter un prêt immobilier à 110 %, ce qui vous permet de conserver votre apport comme épargne de précaution.

L’investissement locatif avec un prêt à 110 % permet de financer non seulement l’achat du bien immobilier, mais aussi les frais annexes comme les frais de notaire, les frais d’agence, et les éventuels travaux.

En revanche, les banques sont frileuses, vous devez donc disposer d’une situation financière solide. En effet, il est souvent accordé aux investisseurs locatifs avec un projet rentable et bien préparé.

Conditions pour obtenir un prêt à 110 %

Obtenir un prêt à 110 % pour financer un investissement locatif demande de solides garanties pour convaincre la banque, à savoir :

• Situation financière stable : l’emprunteur doit montrer une capacité à rembourser, avec des revenus réguliers et une situation professionnelle stable (CDI, profession libérale, etc.).
• Endettement maîtrisé : même si vous financez à 110 %, le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35 % recommandés par le HCSF.
• Rentabilité locative : le projet immobilier doit présenter une forte rentabilité locative. Les banques sont plus enclines à accepter un prêt à 110 % si les loyers couvrent une partie significative des mensualités du prêt.
• Gestion antérieure réussie : si vous avez déjà un ou plusieurs investissements locatifs réussis, cela peut être un bon argument pour obtenir un prêt à 110 %.

Avantages du prêt à 110 % pour l’investissement locatif

• Pas d’apport personnel : vous conservez votre épargne ou votre capacité d’investissement pour d’autres projets.
• Optimisation de l’effet de levier : vous maximisez le financement par endettement, ce qui augmente le retour sur investissement, surtout dans des périodes où les taux d’intérêt sont bas.
• Couverture des frais annexes : tous les frais associés à l’achat, comme les frais de notaire, sont inclus dans le prêt.

Inconvénients du prêt à 110 % pour l’investissement locatif

• Taux d’intérêt plus élevé : les banques considèrent un prêt à 110 % comme un investissement plus risqué, et il se peut qu’elles appliquent un taux d’intérêt plus élevé pour compenser ce risque.
• Mensualités plus élevées : puisque vous empruntez un montant supérieur à la valeur du bien, vos mensualités seront logiquement plus élevées, ce qui peut affecter votre capacité à générer du cash-flow positif avec les revenus locatifs.
• Difficile à obtenir : toutes les banques ne proposent pas ce type de prêt, et les conditions d’obtention sont strictes.

Conseils pour obtenir un prêt à 110 %

• Présentez un projet rentable : mettez en avant la rentabilité du bien, notamment en fournissant une étude de marché solide montrant que le loyer perçu couvrira une grande partie, voire la totalité des mensualités.
• Montrez une gestion rigoureuse : si vous avez d’autres investissements, mettez en avant votre expérience dans la gestion locative pour rassurer la banque.
• Faites appel à un courtier : un courtier immobilier peut vous aider à trouver les banques susceptibles d’accepter un prêt à 110 % et à négocier les meilleures conditions.

Les aides et dispositifs fiscaux pour optimiser un investissement locatif

Pour inciter les contribuables à se lancer dans l’investissement locatif, l’État a mis en place des dispositifs fiscaux et des prêts aidés à destination des bailleurs.

La loi Pinel

Le dispositif Pinel, mis en place pour soutenir l’investissement locatif dans les zones tendues, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la location du bien sur 6, 9 ou 12 ans. Depuis 2023, les taux de réduction sont dégressifs, mais avec le Pinel+, les avantages fiscaux initiaux sont préservés pour les logements respectant des critères de durabilité.

Taux de réduction d’impôt du dispositif Pinel pour un investissement locatif en 2024 :

Exemple : pour un investissement de 300 000 €, la réduction d’impôt sur 12 ans avec Pinel+ s’élève à 63 000 €.

Bien entendu, pour bénéficier de cette réduction d’impôt, de nombreux critères sont à respecter, notamment les plafonds de ressources des locataires et de loyers !

Le dispositif Denormandie

La loi du 9 avril 2024 prolonge le dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2027 et l’étend aux investissements dans des copropriétés en difficulté.

Ce dispositif s’applique aux logements dans des communes ayant besoin de réhabilitation ou faisant partie de programmes comme « Action Cœur de Ville ».

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût de l’opération, avec des critères de performance énergétique. D’autre part, les conditions de location, de loyers et de ressources doivent être respectées pour bénéficier du dispositif.

La réduction d’impôt, identique à l’ancien Pinel, varie entre 12 % et 21 %, selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans), pour un investissement plafonné à 300 000 €.

Le prêt éco-Ptz

L’éco-prêt à taux zéro est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 et reste accessible aux propriétaires bailleurs !

Dans le cas d’un achat d’un logement dans l’ancien, il permet de réaliser des travaux d’amélioration énergétique, comme l’isolation et le chauffage, par exemple. Le montant maximal du prêt est de 50 000 €, avec une durée de remboursement allant jusqu’à 20 ans.

Une aubaine donc pour compléter un crédit immobilier, notamment si vous investissez dans une « passoire thermique » !

Le statut LMNP

L’investissement en LMNP (logement meublé non professionnel) offre des avantages fiscaux intéressants. En effet, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. En ce sens, le statut LMNP vous permet de choisir entre les deux options suivantes :

• Le micro-BIC : il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs.
• Le régime réel : le régime réel permet d’amortir la valeur de votre bien immobilier. Autrement dit, vous pouvez déduire une partie de la valeur du bien immobilier (hors terrain) de vos impôts. D’autre part, les charges telles que les intérêts d’emprunt, les assurances, les frais de comptabilité, la taxe foncière, la CFE… sont déductibles des revenus.

En résumé, le statut LMNP et notamment le régime réel permet d’optimiser la fiscalité, voire de neutraliser les impôts sur les revenus locatifs !

FAQs

Pourquoi utiliser l’effet de levier du crédit pour financer un investissement locatif ?

Financer un investissement locatif via un crédit permet d’optimiser la fiscalité en déduisant les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. D’autre part, il permet d’autofinancer en grande partie son bien immobilier grâce aux revenus locatifs.

Quel est l’apport minimum requis pour un investissement locatif ?

L’apport personnel demandé par les banques varie généralement entre 10 % et 30 % du montant total du projet. Il sert à couvrir les frais annexes comme les frais de notaire et d’agence. Toutefois, certains investisseurs peuvent obtenir un financement à 110 %, couvrant l’intégralité des coûts, sous réserve de solides garanties.

Quelle est la différence entre un crédit amortissable et un prêt in fine ?

Le crédit amortissable rembourse chaque mois une part du capital et des intérêts, tandis que le prêt in fine ne rembourse que les intérêts mensuellement et le capital en une seule fois à la fin du prêt. Le prêt in fine est généralement destiné aux investisseurs ayant déjà un patrimoine et cherchant à optimiser leur fiscalité.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, vous devez investir dans un bien neuf situé en zone éligible, le louer pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire respectant des plafonds de ressources. De plus, les loyers ne doivent pas dépasser un certain plafond fixé par zone géographique. Le dispositif prend fin le 31 décembre 2024.

Financer un investissement locatif: points à retenir

• Utiliser l’effet de levier du crédit immobilier pour financer un investissement locatif permet d’optimiser la fiscalité et d’autofinancer son bien immobilier.
• Le prêt in fine est généralement associé à une assurance vie afin de sécuriser le remboursement du capital en fin de prêt.
• Le régime réel du statut LMNP permet d’amortir le prix d’acquisition du bien immobilier (hors terrain) permettant d’optimiser la fiscalité, voire de neutraliser l’imposition sur les revenus locatifs.
• Vous avez jusqu’au 31 décembre 2024 pour investir dans un bien neuf sous la loi Pinel et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt.