Taxes : guide complet pour les propriétaires de locations meublées

La fin de l’année approche, et il en va de même pour certaines taxes applicables aux propriétaires de locations meublées en France.

Rester informé est la clé pour gérer efficacement ses biens locatifs et éviter les déconvenues. Ce guide vous détaille ainsi les principales taxes à prévoir et clarifie la répartition des charges entre propriétaires et locataires.

Pour finir, nous vous livrons des conseils sur le choix du régime fiscal le plus adapté en fonction de votre situation.

Propriétaires de locations meublées : les taxes locales à prévoir

Pour les propriétaires de locations meublées, plusieurs taxes locales sont à anticiper. Voici les principales à retenir :

La taxe foncière

La taxe foncière est une charge importante pour tous les propriétaires de biens, qu’ils soient loués ou non. En 2024, cette taxe connaît une hausse significative due :

• À la revalorisation des valeurs locatives cadastrales (basée sur l’indice des prix à la consommation,
• Et aux augmentations des taux décidées par certaines collectivités locales.

Pour 2024, la taxe foncière augmente de 3,9% en raison de l’inflation de l’année précédente. Cependant, chaque commune ou intercommunalité peut ajuster son propre taux. Ainsi le taux peut être plus élevé dans certaines zones. Les municipalités ont jusqu’au 15 avril 2024 pour décider de cette majoration. Cela va représenter une augmentation non négligeable des charges pour de nombreux propriétaires.

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

La CFE s’applique aux activités commerciales, y compris la location meublée, dès lors que celle-ci est exercée à titre professionnel. Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) peuvent également en être redevables selon leur chiffre d’affaires.

La CFE est calculée en fonction de la valeur locative et varie en fonction de la commune où se situe le bien.

En 2024, le barème de cotisation minimum de la CFE augmente pour tenir compte de l’inflation. La cotisation dépend du montant des recettes annuelles (chiffre d’affaires de l’année N-2). Voici les tranches applicables cette année, fixées par le décret n°2023-422 :

• Jusqu’à 10 000€ de CA : entre 237 et 565€,
• Entre 10 001 et 32 600€ de CA : entre 237 et 1 130€,
• Entre 32 601 et 100 000€ de CA : entre 237 et 2 374€,
• Entre 100 001 et 250 000€ de CA : entre 237 et 3 957€,
• Entre 250 001 et 500 000€ de CA : entre 237 et 5 652€,
• Au-delà de 500 000€ de CA : entre 237 et 7 349€.

Chaque commune ou intercommunalité peut établir un montant précis dans ces limites.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

La TEOM est une taxe locale qui finance la collecte et le traitement des déchets ménagers, s’appliquant à tous les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient occupés ou non.

Elle est généralement intégrée à la taxe foncière et peut être récupérée auprès des locataires dans les charges locatives. Son montant est basé sur la valeur locative cadastrale, avec des taux variant selon chaque commune.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est payée par les propriétaires de résidences secondaires, c’est-à-dire des biens :

• Occupés de manière temporaire ou saisonnière,
• Non utilisés comme résidence principale.

Contrairement à la taxe d’habitation sur les résidences principales, supprimée pour la majorité des contribuables, celle sur les résidences secondaires reste applicable.

En 2024, cette taxe a augmenté dans de nombreuses communes françaises. Cela résulte d’un décret d’août 2023, qui a élargi la possibilité de majorer cette taxe à environ 2 200 nouvelles communes. Désormais, un total de 3 697 communes, y compris des villes de moins de 50 000 habitants, peut appliquer une surtaxe de 5% à 60% pour les résidences secondaires situées dans des zones où la demande de logement est supérieure à l’offre.

Environ 1 461 communes ont voté pour une majoration en 2024, avec des taux variant en fonction des priorités locales : près de 37% d’entre elles appliquent la surtaxe maximale de 60%, notamment dans des régions à forte attractivité touristique comme l’Auvergne-Rhône-Alpes, la Provence-Alpes-Côte d’Azur ou encore l’Occitanie.

La taxe de gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations (GEMAPI)

En 2024, la taxe GEMAPI reste facultative et plafonnée à 40€ par habitant. Les intercommunalités peuvent ajuster ce montant pour financer des projets de gestion des cours d’eau et de prévention des inondations. Les fonds collectés sont réservés à ces actions spécifiques et ne peuvent pas être utilisés pour d’autres dépenses.

Cette taxe s’applique aux contribuables redevables de la taxe foncière, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de la CFE.

Répartition des charges entre propriétaire et locataire : qui paie quoi en location meublée ?

Location meublée : les charges récupérables auprès du locataire

Les charges récupérables sont des dépenses avancées par le propriétaire pour le fonctionnement courant du logement. Celles-ci peuvent être remboursées par le locataire. En location meublée, ces charges peuvent être calculées de deux façons :

• Charges réelles (ou provisions) : Le propriétaire prélève chaque mois une provision sur le montant estimé des charges pour l’année, avec une régularisation annuelle des charges selon les dépenses réelles. Le locataire paie pour son utilisation réelle. Cela nécessite une gestion précise des coûts et des justificatifs annuels.
• Charges forfaitaires : Un forfait mensuel fixe est convenu pour la durée du bail, sans régularisation annuelle. Cela offre une prévisibilité pour le locataire, mais ne couvre pas les augmentations éventuelles des charges. Ce montant doit être stipulé dans le bail.

Location meublée : les charges non récupérables

Les charges non récupérables pèsent exclusivement sur le propriétaire puisqu’elles sont liées à la propriété et non à l’occupation du logement.

Départ d’un locataire en cours d’année : le calcul au prorata

En cas de départ d’un locataire en cours d’année, le calcul au prorata permet d’attribuer équitablement les charges récupérables entre le locataire sortant et le nouveau locataire.

Pour chaque charge concernée, le montant est ajusté en fonction du temps d’occupation de chaque locataire.

Par exemple, si un locataire quitte le logement au 31 mars, il sera redevable de 3/12e des charges pour l’année, tandis que le locataire suivant prendra en charge les mois restants. Cela évite que le nouveau locataire ne paie des charges relatives à une période antérieure à son arrivée.

Pour garantir une répartition claire et éviter des litiges, il est conseillé de :

• Préciser dans le bail le mode de calcul des charges (forfait ou provisions avec régularisation),
• Tenir des justificatifs clairs des dépenses pour permettre la régularisation annuelle des charges réelles,
• Informer le locataire des éléments de régularisation un mois avant l’échéance annuelle, en détaillant les charges exactes pour chaque poste de dépense.

Baisser ses charges en location meublée : choisir le bon régime fiscal

Pour choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel pour une location meublée, il est essentiel de comprendre leurs principales différences.

Quand choisir le régime micro-BIC ?

Ce régime offre un abattement forfaitaire simplifié de 30% pour les meublés de tourisme non classés et de 71% pour les meublés de tourisme classés. Cette option, simple et rapide, convient aux propriétaires avec des charges peu élevées, puisqu’elle ne permet pas de déduire les charges réelles (par exemple, les frais de travaux ou les intérêts d’emprunt).

Pour rester dans ce régime, vos recettes annuelles doivent être sous le seuil de 15 000€ pour les meublés non classés. Si ce montant est dépassé, il devient obligatoire de passer au régime réel.

Quand choisir le régime réel ?

Ce régime est plus complexe, mais aussi plus avantageux si vos charges sont élevées. Il permet de déduire de vos revenus toutes les charges réellement engagées pour le logement (par exemple, les frais de rénovation, les intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien et du mobilier…). L’amortissement, qui s’applique sur plusieurs années, réduit efficacement le montant imposable, en répartissant la valeur du bien sur sa durée de vie (environ 30 ans pour un logement).

Si vos charges dépassent vos revenus locatifs annuels, le déficit peut être reporté sur les dix années suivantes. Cela s’avère particulièrement intéressant pour un investissement à long terme, en vous aidant à neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs pour plusieurs années.

FAQs

Quels sont les principaux changements du régime fiscal micro-BIC en 2024 ?

Le seuil de revenus pour le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés a été abaissé à 15 000€. De plus, l’abattement forfaitaire a été réduit à 30%, augmentant ainsi la charge fiscale pour les propriétaires.

Quels impacts les révisions de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires auront-elles ?

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires augmentant fortement dans de nombreuses communes, beaucoup de propriétaires risquent de réévaluer leur stratégie de location.

Taxes pour les propriétaires bailleurs : points à retenir

• Augmentation de la taxe foncière : Elle augmente de 3,9 % en raison de la revalorisation des valeurs locatives et des décisions des collectivités locales. Cette hausse importante impactera les charges des propriétaires.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) : Applicable à la location meublée professionnelle ou non. En 2024, les tranches de cotisation augmentent, et les propriétaires doivent vérifier leur situation selon le chiffre d’affaires.
• Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : En 2024, de nombreuses communes appliquent une majoration, avec jusqu’à 60 % de surtaxe dans les zones tendues, affectant les propriétaires de résidences secondaires.
• Régime fiscal en location meublée : Les propriétaires doivent choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel, chacun ayant des implications fiscales selon le niveau des charges et des recettes locatives.
• Charges récupérables auprès du locataire : Les propriétaires peuvent récupérer certaines charges comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et les frais d’entretien des parties communes. Ces charges peuvent être calculées soit en provisions avec régularisation annuelle, soit sous forme de forfait mensuel sans ajustement en fin d’année.

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