La réforme fiscale prévue par le PLF 2025 (Projet de Loi de Finances) et l’entrée en vigueur de la Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 marquent un tournant décisif pour l’exploitation des meublés de tourisme en France.
Ces nouvelles mesures, qui entreront en vigueur au 1er janvier 2025, visent à réguler davantage ce secteur en pleine expansion et à répondre aux tensions locales sur l’accès au logement.
Propriétaires de meublés touristiques, cette analyse détaillée des changements majeurs vous aidera à anticiper et adapter votre stratégie face à cette réforme ambitieuse.
Abattements fiscaux en baisse : un coup dur pour les bailleurs
L’un des changements les plus significatifs concerne la réduction des abattements fiscaux sur les revenus tirés des meublés de tourisme déclarant au régime Micro BIC. Ce coup de rabot aura des répercussions importantes sur la rentabilité de ces activités.
• Pour les meublés non classés :
L’abattement fiscal, qui était auparavant de 71 %, sera réduit à 30 % des revenus perçus au 1er janvier 2025. De plus, cet abattement s’appliquera dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles, quelle que soit la localisation du bien (zones tendues ou rurales). Cette mesure pénalise particulièrement les propriétaires dont les revenus locatifs dépassent ce seuil et ceux dont les biens ne sont pas classés en raison du coût ou de la complexité des démarches de classement.
• Pour les meublés classés :
Bien que plus favorable, la situation des meublés classés reste impactée. L’abattement fiscal passera à 50 % sur les revenus locatifs jusqu’à un plafond de 77 700 € de recettes annuelles, contre 71 % jusqu’à 188 700 € auparavant. Là encore, cette modification réduit considérablement l’attrait fiscal des meublés classés sur les revenus 2025.
Impacts
Ces nouvelles règles risquent de pousser de nombreux propriétaires à reconsidérer leur activité locative, notamment dans les zones rurales où les abattements élevés constituaient un avantage compétitif essentiel.
Nouveaux encadrements légaux : un cadre plus strict pour les collectivités
Les pouvoirs locaux obtiennent de nouveaux outils pour réguler les locations meublées de tourisme, dans un souci de préservation du parc immobilier résidentiel et de lutte contre la spéculation.
• Réduction de la durée de location des résidences principales :
Les propriétaires de résidences principales pourront être désormais limités à 90 jours de location par an, contre 120 jours actuellement. Cette mesure vise à encourager l’usage des résidences principales pour leur fonction première, tout en restreignant leur utilisation pour des activités lucratives.
• Régulation dans les communes avec une forte proportion de résidences secondaires :
Les communes où les résidences secondaires représentent plus de 20 % du parc immobilier pourront :
• Instaurer des quotas limitant le nombre de meublés touristiques autorisés.
• Modifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour interdire ou restreindre ces locations dans certaines zones sensibles.
Impacts
Ces changements sont particulièrement significatifs pour les grandes villes et les communes touristiques, où les tensions sur le logement sont déjà élevées. Les propriétaires devront se tenir informés des éventuelles décisions locales et adapter leur activité en conséquence.
Obligations énergétiques renforcées : priorité à la transition écologique
Les meublés de tourisme ne sont pas épargnés par les exigences croissantes en matière de performance énergétique. Ces nouvelles obligations alignent les meublés de tourisme sur les locations classiques, avec un calendrier ambitieux dès 2025.
• Interdiction des logements classés G :
À compter du 1er janvier 2025, les logements classés G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne pourront plus être proposés à la location courte durée. Cette restriction s’inscrit dans une volonté plus large de réduire l’empreinte écologique du parc immobilier français.
Impacts
Ces exigences contraignent de nombreux propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique pour continuer à exploiter leurs biens. Pour certains, notamment ceux possédant des biens anciens ou situés en zones touristiques rurales, ces investissements peuvent se révéler lourds et peu rentables. Par ailleurs, les banques deviennent plus réticentes à financer l’acquisition de biens énergivores, limitant ainsi l’accès au crédit pour les nouveaux investisseurs.
• La décence énergétique concernera tous les meublés de tourisme :
– À partir de 2025, un logement classé F ou G (passoire thermique) ne pourra plus être transformé en meublé de tourisme. Par conséquent, tout logement destiné à devenir un meublé de tourisme et nécessitant un changement d’usage devra présenter au minimum une étiquette énergétique E sur son DPE, sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur ;
– À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront atteindre au moins l’étiquette D, conformément à l’exigence applicable à l’ensemble des logements loués en France.
Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value : un point en suspens
Un autre aspect crucial de cette réforme reste encore à être confirmé avant la fin de l’année : la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value de revente pour les biens en location meublée. Ce point, prévu par l’Article 50.0 du Code Général des Impôts (CGI), pourrait alourdir considérablement la fiscalité applicable lors de la cession d’un bien.
Impacts
Si cette mesure est adoptée, les propriétaires qui bénéficiaient jusqu’ici d’un avantage fiscal grâce à la déduction des amortissements en LMNP devront faire face à une taxation accrue sur les plus-values. Cela pourrait freiner les projets de revente et impacter encore davantage la liquidité du marché des biens meublés.
Exemple pratique : Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Pour mieux comprendre l’impact de la réintégration des amortissements sur le calcul de la plus-value immobilière, voici un exemple concret d’un bailleur en location meublée non professionnelle (LMNP).
Données de départ
- Prix d’acquisition du bien : 200 000 € (frais d’acquisition inclus).
- Prix de vente : 300 000 €.
- Durée de détention : 10 ans.
- Amortissements déduits : 80 000 € sur la durée de détention (en moyenne 8 000 €/an).
- Travaux réalisés : 20 000 € (justifiés).
- Régime fiscal : LMNP réel.
Cas 1 : Règles actuelles (avant réforme)
Avec le régime actuel, les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
1. Calcul de la plus-value brute :
Prix de vente – Prix d’acquisition = 300 000 € – 200 000 € = 100 000 €.
2. Abattements pour durée de détention :
- 19 % d’impôt sur le revenu (IR) : abattement de 6 %/an après la 5ᵉ année, soit 30 % pour 10 ans.
- 17,2 % de prélèvements sociaux : abattement de 1,65 %/an après la 5ᵉ année, soit 8,25 % pour 10 ans.
3. Montant de la plus-value imposable :
- IR : 100 000 € × (1 – 30 %) = 70 000 €.
- Prélèvements sociaux : 100 000 € × (1 – 8,25 %) = 91 750 €.
4. Impôts dus :
- IR : 70 000 € × 19 % = 13 300 €.
- Prélèvements sociaux : 91 750 € × 17,2 % = 15 769 €.
Total : 13 300 € + 15 769 € = 29 069 €.
Cas 2 : Avec réintégration des amortissements
Si la réforme impose la réintégration des amortissements, ceux-ci seront ajoutés à la plus-value brute, augmentant ainsi l’assiette fiscale.
1. Calcul de la plus-value brute :
(Prix de vente – Prix d’acquisition) + Amortissements déduits =
(300 000 € – 200 000 €) + 80 000 € = 180 000 €.
2. Abattements pour durée de détention :
- IR : 180 000 € × (1 – 30 %) = 126 000 €.
- Prélèvements sociaux : 180 000 € × (1 – 8,25 %) = 165 150 €.
3. Impôts dus :
- IR : 126 000 € × 19 % = 23 940 €.
- Prélèvements sociaux : 165 150 € × 17,2 % = 28 408 €.
Total : 23 940 € + 28 408 € = 52 348 €.
Comparaison des impacts
- Avec les règles actuelles : Total des impôts = 29 069 €.
- Avec réintégration des amortissements : Total des impôts = 52 348 €.
- Surcoût fiscal lié à la réforme : 52 348 € – 29 069 € = 23 279 €, soit une augmentation de près de 80 % des impôts dus.
Impacts
Si la réintégration des amortissements est adoptée, les propriétaires de biens en LMNP devront s’attendre à une fiscalité bien plus lourde lors de la revente. Cet impact pourrait inciter certains investisseurs à conserver leurs biens plus longtemps pendant 30 ans ou à envisager d’autres stratégies d’investissement, notamment pour optimiser la rentabilité face à ces nouvelles contraintes fiscales.
Quels impacts pour les revenus 2024 ?
Pour les revenus perçus sur l’exercice 2024, aucune modification ne sera appliquée. L’article 50-0 du CGI dans sa version antérieure reste applicable pour cette période. Cependant, les bailleurs doivent anticiper les changements dès janvier 2025, notamment en réévaluant la rentabilité de leurs activités locatives à moyen et long terme.
Quels défis pour les propriétaires ?
La réforme fiscale 2025 impose de nombreux défis aux propriétaires de meublés de tourisme, en modifiant à la fois les conditions fiscales, légales et techniques de leur activité.
1. Rentabilité en baisse : La réduction des abattements fiscaux et les obligations de rénovation énergétique alourdissent les charges des propriétaires, menaçant la viabilité économique de nombreux biens.
2. Complexité accrue : Avec des régulations locales renforcées, les propriétaires doivent désormais jongler entre des règles nationales et des restrictions spécifiques à leur commune.
3. Adaptation nécessaire : Qu’il s’agisse de réduire la durée de location des résidences principales ou de respecter les quotas locaux, les bailleurs doivent s’adapter rapidement pour éviter de se retrouver hors cadre légal.
Quelles stratégies pour s’adapter ?
Face à ces changements, les propriétaires peuvent envisager plusieurs stratégies pour maintenir ou optimiser leur activité :
1. Classer leur bien : Le classement en meublé de tourisme reste avantageux fiscalement, bien que les abattements aient été réduits. Les propriétaires doivent toutefois anticiper les coûts et démarches nécessaires pour obtenir ce classement.
2. Investir dans la rénovation énergétique : Les travaux d’amélioration énergétique permettent de sécuriser l’éligibilité du bien à la location tout en répondant aux attentes croissantes des locataires pour des logements plus performants.
3. Diversifier l’activité : Pour compenser les restrictions, certains bailleurs pourraient explorer d’autres formes de location (longue durée, colocation, etc.) ou investir dans des zones où les régulations sont moins strictes.
4. Anticiper les quotas locaux : En restant à l’écoute des décisions communales, les propriétaires peuvent adapter leur stratégie pour éviter de se retrouver bloqués par des restrictions inattendues.
5. Optimiser la fiscalité : Faire appel à un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier peut permettre d’optimiser la déclaration des revenus locatifs et de minimiser l’impact fiscal.
Conclusion : une transformation en profondeur pour les meublés touristiques
La réforme fiscale 2025 introduit une régulation sans précédent du secteur des meublés de tourisme en France. Si ces mesures visent à mieux encadrer le marché et à répondre aux enjeux environnementaux, elles posent également de lourds défis pour les propriétaires.
Ces changements exigent une adaptation rapide et une révision des stratégies locatives pour préserver la rentabilité et la conformité des biens. Qu’il s’agisse d’investir dans des rénovations, de se conformer aux quotas locaux ou de reconsidérer la fiscalité, les bailleurs devront faire preuve de résilience et d’anticipation pour naviguer dans ce nouveau cadre réglementaire.
Pour les propriétaires avertis, cette réforme peut néanmoins offrir une opportunité de se démarquer en misant sur la qualité et l’efficacité énergétique de leurs biens. Mais pour beaucoup, ces transformations marquent la fin d’une ère où la location meublée de tourisme était perçue comme un placement sûr et lucratif.
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