Prêt immobilier pour un investissement locatif

Vous êtes sur le point de faire l’acquisition d’un bien immobilier ?
Si vous recherchez une solution pour financer cet achat en vue d’un investissement locatif, vous devez probablement passer par la case « crédit immobilier ».

Quels sont les différents types de prêts immobiliers ? Comment choisir celui qui correspond le mieux à votre situation ?

Voici une présentation des principaux prêts immobiliers et la démarche à suivre pour faire votre demande de crédit immobilier.

Les 3 types de prêts immobiliers

Il existe 3 types de crédits immobiliers en France pour acquérir un bien en vue d’un investissement locatif.
Chaque crédit possède ses propres caractéristiques.

Le prêt amortissable

Crédit le plus souvent accordé par les banques, le prêt amortissable consiste à rembourser un capital et les intérêts du prêt sur une période donnée en se basant sur des mensualités.

Concrètement, votre crédit immobilier est amorti chaque mois jusqu’à son remboursement intégral.

On retrouve fréquemment ce type de prêt chez les futurs accédants à la propriété, mais également chez les investisseurs.

La durée d’amortissement d’un prêt amortissable varie entre 2 et 30 ans dorénavant.

Un prêt amortissable s’envisage:

• Soit à taux fixe : pour une durée longue, à savoir 20 ans ou plus ;
• Soit à taux variable : pour une période plus courte (en moyenne, entre 3 et 10 ans). Dans ce cas, le prêt est révisable périodiquement en fonction d’un indice de référence appelé indice Euribor qui régit les taux immobiliers et leur évolution.

Le crédit amortissable est modulable si besoin. C’est une facilité qui est proposée par les banques en vue de pallier les aléas de la vie, offrant ainsi une garantie de flexibilité.
Le prêt amortissable peut, enfin, être progressif, une option intéressante si vous souhaitez augmenter vos revenus au fil des années.

Le prêt in fine

Dans ce 2e cas, le capital est remboursé uniquement à l’échéance du crédit.
Et pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que le montant des intérêts ainsi que l’assurance emprunteur (qui peut être renégocié à tout instant sans avoir à attendre la date anniversaire du contrat – loi Lemoine, févr. 2022).

Ce genre de prêt peut se contracter par un particulier, un professionnel ou encore une SCI.

C’est ce genre de crédit qui convient le mieux à un investisseur immobilier locatif puisqu’il permet d’économiser une partie des loyers perçus. Les fonds vont servir alors, au terme du crédit, à rembourser le capital.

Le prêt relais

Le prêt relais est consenti pour une durée relativement courte (24 mois maximum). L’objectif de ce crédit est de vous permettre d’acquérir un nouveau bien avant d’avoir vendu le vôtre. Vous ne payez pas d’indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Le prêt relais fonctionne comme un prêt in fine puisque vous remboursez uniquement les intérêts et l’assurance emprunteur au début du crédit. Ensuite, vous poursuivez avec le remboursement du capital quand votre bien est vendu.

Ces 3 prêts présentent des avantages et des inconvénients.
Et selon votre situation et votre projet, vous vous tournerez vers un crédit en particulier.

Comment effectuer la demande d’un crédit immobilier : les étapes

La demande d’un prêt immobilier ne se fait pas du jour au lendemain.
Certaines étapes sont nécessaires à suivre pour que votre dossier de crédit soit complet et remplisse tous les critères d’obtention.

Voici les principales étapes pour effectuer votre demande de crédit immobilier.

Étape 1. Le calcul de votre capacité d’emprunt

Avant de pouvoir vous octroyer un prêt, la banque a besoin de savoir si vous avez les capacités financières pour cela. L’avantage est que cette étape vous laisse du temps pour la recherche de votre bien et pour votre demande de prêt immobilier.

Comment cela fonctionne-t-il ?
La banque ou un courtier immobilier prend en compte vos revenus, votre situation financière, ainsi que votre situation professionnelle et familiale afin de déterminer un montant maximum auquel vous pouvez prétendre au titre de crédit immobilier.

Bien entendu, il faut également prendre en compte le taux d’endettement maximum qui varie entre 33 et 35 %.

Étape 2. Comparer les offres de prêt

Comme pour n’importe quelle offre, vous allez naturellement contacter différents organismes financiers (ou le courtier le fera pour vous).

Il est impératif de comparer les offres de prêt, car si certaines vous proposent des prêts sur la même durée, les taux immobiliers, les frais ou encore les garanties peuvent être différents.

Prenez aussi en compte le TAEG ou Taux annuel effectif global qui vous permet de prendre connaissance de l’ensemble des frais impliqués en souscrivant l’offre de prêt.

Étape 3. La signature du compromis de vente

Vous avez trouvé le bien immobilier dans lequel vous avez envie d’investir en vue de le louer plus tard ? Et vous vous êtes mis d’accord sur le prix avec le vendeur ?
La signature du compromis de vente est un moment important dans votre projet d’obtenir votre prêt immobilier.

En effet, les banques sollicitées vont se baser sur ce compromis de vente pour établir un financement qu’elles pourraient vous accorder.
C’est aussi ce document qui définit les conditions de l’offre de prêt puisqu’il fixe le prix du bien immobilier et les conditions de vente.

À noter que le compromis de vente comporte une clause suspensive qui conditionne la réalisation de l’obtention du prêt immobilier. Concrètement, vous achèterez le bien convoité à la condition sine qua non d’obtenir votre crédit.

NB : vous disposez d’un délai entre 30 et 60 jours pour trouver un prêt immobilier après la signature du compromis de vente.

Étape 4. Le montage du dossier de demande de prêt

Autre étape essentielle pour obtenir votre prêt immobilier, le montage du dossier de demande du crédit est un moment crucial.
Votre banque vous fournira une liste des pièces nécessaires pour constituer ce dossier :

Pièces d’identité et état civil :

• Carte d’identité ou passeport (en cours de validité).
• Livret de famille (si applicable).
• Justificatif de domicile récent (moins de 3 mois).

Situation financière et fiscale :

• Derniers avis d’imposition (1 ou 2 ans selon la banque).
• Trois derniers bulletins de salaire ou justificatifs de revenus (pour les indépendants, bilans comptables des 2-3 dernières années).
• Relevés de compte bancaire (généralement des 3 derniers mois).
• Éventuels justificatifs d’autres crédits en cours (tableaux d’amortissement).
• Justificatifs d’épargne (assurance-vie, PEL, compte titres, etc.).

Informations sur le projet immobilier :

• Compromis de vente ou promesse d’achat.
• Descriptif détaillé du bien (superficie, localisation, état, etc.).
• Éventuels devis pour des travaux.
• Estimation des loyers (fourni par une agence immobilière, si possible).

Garanties et assurances :

• Document attestant la souscription ou intention de souscription d’une assurance emprunteur.
• Éventuelle attestation d’un garant (s’il y en a un).
• Proposition de garantie hypothécaire ou caution bancaire (selon le cas).

Justificatifs de gestion locative (si déjà propriétaire) :

• Baux de location en cours.
• Historique des revenus locatifs.
• Justificatifs des charges ou travaux liés aux biens existants.

Autres documents spécifiques :

• Plan de financement détaillé (apport personnel, montant à emprunter, frais annexes).
• Justificatifs de prêts aidés ou subventions (PTZ, aides locales, etc.).

Chaque banque peut demander des documents supplémentaires en fonction de votre situation ou du projet. Il est conseillé de vérifier leur liste précise avant de déposer le dossier.

Pensez aussi à ajouter tous les documents prouvant votre bonne gestion financière.

Étape 5. La réception de l’offre

On parle aussi d’accord de principe. C’est la réponse positive de la banque après analyse de votre dossier de demande de prêt.

C’est un document qui officialise le fait que la banque vous accorde la somme nécessaire pour l’achat d’un bien immobilier. Mais ce n’est pas un accord définitif.
Dans les faits, la banque peut toujours modifier certains éléments du contrat (taux d’intérêt, durée du remboursement, etc.)

Étape 6. La domiciliation bancaire

La banque ou l’organisme prêteur vous propose de domicilier une partie ou l’ensemble de vos revenus dans son établissement.
L’octroi du prêt immobilier est une opportunité pour les banques d’augmenter leur portefeuille client.
Bien sûr, vous n’êtes pas obligé de vous y soumettre. (Loi Pacte du 22 mai 2019).

Étape 7. L’assurance emprunteur

Autre élément à prendre en compte, l’assurance emprunteur est à souscrire également.
Mais vous n’êtes plus tenu de souscrire celle proposée par la banque émettrice de l’offre de prêt.

Étape 8. L’édition et l’acceptation de l’offre de prêt

Enfin, la banque va faire son offre de prêt définitive. C’est un document officiel qui comprend toutes les conditions du prêt immobilier :

• Informations concernant la banque ou l’organisme prêteur, ainsi que celles de l’emprunteur ;
• La nature du crédit ;
• L’objet du prêt ;
• Date de la disponibilité des fonds ;
• Montant du crédit + durée + taux et le coût global ;
• Coût et nature de la garantie du prêt (caution, hypothèque, etc.) ;
• Conditions de transfert du prêt à un tiers.

L’offre de la banque est valable pendant 30 jours au minimum.
En tant qu’emprunteur, vous disposez d’un délai obligatoire de 10 jours calendaires avant la signature. Concrètement, c’est au 11e jour que vous renvoyez l’offre de prêt datée et signée à la banque.

Étape 9. Le déblocage des fonds et remboursement du crédit

Enfin, la dernière étape est celle de l’octroi des fonds de votre prêt immobilier.
Le déblocage des fonds se fait auprès d’un notaire, généralement en un seul versement pour un bien ancien ou progressivement pour un bien en construction ou neuf.

Dès lors que les fonds sont débloqués, le remboursement du prêt immobilier commence.
Le remboursement se fait sous la forme de mensualités fixes incluant l’amortissement du capital à rembourser, les intérêts et la cotisation de l’assurance emprunteur.

FAQs

Quel délai entre offre de prêt et signature notaire ?

En la signature de l’acte authentique de vente chez un notaire et l’acceptation de l’offre de prêt, le délai moyen est de 1 à 3 mois selon la complexité du dossier.

Comment savoir si mon prêt immobilier va être accepté ?

La préparation du dossier de financement est essentielle.
Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier pour bénéficier d’une expertise professionnelle.

Comment compter les 11 jours d’offre de prêt ?

Les 11 jours débutent le lendemain du jour de la réception de l’offre.

Prêt immobilier pour un investissement locatif: points à retenir

• Types de prêts immobiliers : Il existe trois types de prêts : le prêt amortissable (remboursement mensuel du capital et des intérêts), le prêt in fine (remboursement du capital à la fin du crédit), et le prêt relais (financement temporaire en attendant la vente d’un bien).
• Flexibilité et choix du taux : Le prêt amortissable peut être à taux fixe (pour une durée longue) ou variable (pour une période plus courte, ajustée selon l’indice Euribor). Il est souvent modulable, offrant une certaine flexibilité pour ajuster les mensualités en fonction des aléas financiers.
• Processus de demande de prêt : La demande de crédit suit plusieurs étapes : calcul de la capacité d’emprunt, comparaison des offres, signature du compromis de vente, constitution du dossier, réception et acceptation de l’offre, et enfin, le déblocage des fonds par le notaire.
• Importance de l’assurance emprunteur : L’assurance emprunteur est essentielle pour la protection de l’emprunteur. Grâce aux lois récentes (loi Lemoine, loi Pacte), il est désormais possible de renégocier ou de changer d’assurance plus facilement, même après l’acceptation de l’offre de prêt.

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