Comment calculer le taux d’endettement lors d’un investissement locatif ?

Le taux d’endettement est l’un des indicateurs clés étudiés par les banques lors d’une demande de crédit immobilier. Il permet de s’assurer que l’emprunteur peut faire face à ses mensualités sans déséquilibrer son budget.

Dans le cadre d’un investissement locatif, il conserve toute son importance, même si l’opération génère des revenus complémentaires.

Mais comment se calcule le taux d’endettement ? Quels revenus et charges faut-il inclure ? Que faire si vous dépassez le seuil maximal ? On vous répond !

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est un ratio exprimé en pourcentage, qui mesure la part de vos revenus mensuels dédiée au remboursement de vos charges fixes. Il permet aux banques de s’assurer que vous pouvez faire face à vos engagements sans mettre en péril votre budget quotidien.

Depuis janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser 35 % de taux d’endettement. Cette norme, inscrite dans le Code de la consommation, vise à limiter les situations de surendettement. Autrement dit, les mensualités de vos charges et crédits en cours (assurances incluses) ne doivent pas excéder 35% de vos revenus nets avant impôt.

En résumé, le taux d’endettement conditionne en grande partie l’acceptation de votre dossier pour un crédit immobilier.

Comment se calcule le taux d’endettement ?

Le calcul du taux d’endettement est simple. Vous devez prendre le total de vos charges fixes et le diviser par vos revenus nets, et multiplier le tout par 100.

Taux d’endettement = (Total des charges fixes mensuelles / Total des revenus nets mensuels) x 100

Pour autant, vous devez connaître les éléments pris en compte par les établissements de crédit !

Les revenus à retenir pour le calcul

Seuls les revenus considérés comme stables et réguliers peuvent être intégrés dans le calcul du taux d’endettement. On retrouve notamment :

• Le salaire net avant impôt sur le revenu, auquel peuvent s’ajouter les primes récurrentes (13e mois, primes conventionnelles), à condition qu’elles soient perçues depuis au moins trois ans. Attention, les primes exceptionnelles ne sont pas prises en compte. En cas d’ancienneté inférieure à un an, les banques se basent sur le salaire brut annuel, minoré d’un abattement (environ 22 % pour les non-cadres, 25 % pour les cadres) ;
• La moyenne des bénéfices nets, éventuellement complétés par des dividendes, sur les trois dernières années pour les indépendants, professions libérales et gérants d’entreprise. À noter que l’accès au crédit reste limité pour une activité de moins de trois ans ;
• Le montant net des pensions de retraite ;
• Les revenus locatifs, intégrés à hauteur de 70 % de leur montant brut, afin de tenir compte des charges, de la fiscalité, et des éventuels risques locatifs comme la vacance ou les impayés.

Les charges à prendre en compte pour le calcul

Les charges prises en compte sont exclusivement celles qui engagent une obligation de paiement à échéance fixe comme :

• Les mensualités de crédits immobiliers en cours,
• Les mensualités de crédits à la consommation, crédits auto, renouvelables…
• Le loyer actuel, si vous êtes locataire,
• Les pensions alimentaires versées.

En revanche, les dépenses de vie courante (courses, abonnements, factures énergie, impôts…) ne sont pas intégrées ici, mais elles sont analysées dans le calcul du reste à vivre.

Exemple de calcul du taux d’endettement pour un investissement locatif

Pour mieux visualiser comment se calcule un taux d’endettement dans le cadre d’un investissement locatif, prenons l’exemple suivant :

Éléments du profil	Montant
Revenus mensuels nets	5 000 €
Revenus locatifs prévisionnels	600 €
Revenus locatifs retenus (70 %)	420 €
Total des revenus pris en compte	6 020 €
Remboursement prêt résidence principale	1 000 €
Nouveau prêt investissement locatif demandé	950 €
Total des charges mensuelles	1 950 €
Taux d’endettement	(1 950 / 6 020) × 100 = 32,39 %

Dans notre exemple, l’investisseur respecte la limite réglementaire de 35 %.
Autrement dit, la mensualité de 950 € pour le prêt immobilier est envisageable, sans franchir le seuil d’endettement.

Capacité d’emprunt et reste à vivre : deux indicateurs aussi déterminants que le taux d’endettement

Lorsqu’une banque étudie un dossier de financement pour un bien immobilier, le taux d’endettement n’est qu’une première étape. Deux autres indicateurs viennent compléter cette analyse : la capacité d’emprunt et le reste à vivre.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’un emprunteur peut contracter auprès d’un établissement financier, en fonction de ses revenus, de ses charges existantes, de la durée du prêt souhaitée et du taux d’intérêt appliqué.
Plus concrètement, il s’agit de la mensualité maximale qu’une banque acceptera, sans dépasser le seuil réglementaire du taux d’endettement.
La formule utilisée est généralement la suivante :

(Revenus – Charges) × 35 % = mensualité maximale envisageable

Par exemple, un ménage perçoit 2 800 € de revenus nets mensuels et rembourse actuellement 800 € de charges fixes (crédit voiture, pension alimentaire…). Leur capacité de remboursement sera égale à (2 800 – 800) × 35 % = 700 €. Dans ce cas, la mensualité du nouveau prêt ne devra pas dépasser 700 €, tous frais inclus (intérêts, assurance, garantie…).

Le reste à vivre : un critère souvent décisif

Le reste à vivre désigne le montant qu’il reste à un foyer pour faire face à ses dépenses du quotidien (nourriture, énergie, transport, santé, loisirs…) après paiement de ses charges mensuelles, y compris les mensualités de crédit.

Ce critère n’est pas encadré par la loi, mais il est analysé par les établissements prêteurs qui souhaitent s’assurer que vous conservez un niveau de vie décent, même après l’octroi du prêt. Les seuils généralement retenus sont de 700 € par adulte et 400 € par enfant à charge.

Si, après remboursement de vos crédits, vos revenus ne permettent pas un reste à vivre suffisant, la demande de financement peut être rejetée, même si le taux d’endettement reste inférieur à 35 %.

Comment diminuer son taux d’endettement avant un investissement locatif ?

Si votre taux d’endettement dépasse 35 % ou si votre capacité d’emprunt est limitée, plusieurs stratégies peuvent vous permettre d’optimiser votre situation financière avant d’investir dans l’immobilier locatif :

• Regrouper ses crédits : le regroupement de crédits permet de réduire le poids des mensualités existantes en allongeant la durée de remboursement. En réunissant tous vos crédits (auto, conso, etc.) en un seul, vous obtenez une mensualité unique plus basse, ce qui fait mécaniquement baisser votre taux d’endettement. Cette solution est pertinente si vos crédits en cours grèvent trop votre budget, à condition de rester vigilant sur le coût total de l’opération.
• Opter pour un prêt lissé : le prêt lissé, ou prêt à échéances progressives est une technique souvent utilisée en investissement locatif. Il consiste à adapter les mensualités de votre nouveau crédit locatif en tenant compte de l’évolution prévisible de vos autres prêts. Concrètement, si vous remboursez déjà un prêt (résidence principale, crédit conso) qui se termine dans quelques années, la banque peut vous proposer une mensualité réduite pour le prêt locatif durant cette période. Une fois le crédit initial terminé, la mensualité du prêt locatif augmente progressivement, sans changer la durée totale du financement. Cela permet de maintenir un taux d’endettement raisonnable au départ, tout en anticipant une capacité de remboursement future améliorée.
• Augmenter son apport : même en investissement locatif, un apport personnel solide joue en votre faveur. Il permet de réduire le montant emprunté, donc les mensualités, et de rester sous le seuil réglementaire. Il peut provenir de votre épargne personnelle (livrets, assurance-vie, etc.), d’un déblocage d’épargne salariale (possible si vous justifiez d’un achat immobilier, même locatif dans certains cas), d’une donation familiale…
• Reporter temporairement votre projet : dans certains cas, il est judicieux de différer de quelques mois l’achat du bien locatif pour solder un prêt à la consommation en cours, améliorer votre situation professionnelle, consolider votre épargne ou constituer un apport plus conséquent.

En somme, l’objectif est d’améliorer vos indicateurs financiers pour présenter un dossier plus convaincant.

Est-il possible de dépasser les 35 % de taux d’endettement dans le cadre d’un investissement locatif ?

D’après les recommandations du HCSF, les établissements de crédit disposent d’une marge de flexibilité leur permettant de déroger à cette limite dans 20 % des dossiers accordés chaque trimestre. Parmi ces dérogations, au moins 70 % doivent concerner l’achat d’une résidence principale, dont 30 % réservés aux primo-accédants. Les 30 % restants – soit 6 % de la production trimestrielle – peuvent être librement alloués, y compris pour des investissements locatifs.

Autrement dit, en présentant un dossier solide, vous pouvez espérer obtenir un prêt même si votre taux d’endettement dépasse les 35%. Voici les éléments susceptibles de jouer en votre faveur :

• Des revenus stables : si vos revenus sont élevés et réguliers, la banque peut se montrer plus souple, d’autant plus si le reste à vivre reste important malgré un taux d’endettement élevé.
• Une épargne régulière : la capacité à épargner chaque mois, même modérément, est un indicateur fort de votre maîtrise budgétaire. Cela rassure les banques sur votre capacité à absorber un imprévu, même si le taux d’endettement est élevé.
• Intégrer un éco-PTZ dans le montage financier : si votre investissement locatif implique des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez financer tout ou partie de ces améliorations via un éco-prêt à taux zéro. Ce prêt aidé, accessible aux bailleurs, permet de limiter le montant emprunté et le cout total du prêt. Même s’il est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement, il montre que le projet est cohérent et pérenne (amélioration du DPE, meilleur rendement locatif, valorisation du patrimoine), ce qui peut rassurer la banque et renforcer votre dossier.
• Optimiser la fiscalité avec le régime LMNP : le choix du régime fiscal peut faire toute la différence. En optant pour le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), l’investisseur peut amortir une partie du bien et du mobilier, ce qui réduit considérablement la fiscalité sur les loyers perçus. Résultat : une rentabilité nette optimisée et un dossier plus rassurant pour la banque.
• Mettre en avant la pertinence du bien : un projet bien construit sur le fond peut convaincre malgré un taux d’endettement élevé. Si le logement est bien situé, avec une demande locative forte, un bon classement énergétique, ou encore un rendement cohérent, la banque sera plus encline à déroger à la règle.

Obtenir un prêt pour un investissement locatif demande de présenter un dossier solide, dans le respect des équilibres financiers attendus. Le taux d’endettement reste un indicateur central, mais il peut être modulé si le projet est cohérent et bien construit. En maîtrisant ses règles et en activant les bons leviers, vous augmentez vos chances d’obtenir un financement pour concrétiser votre projet immobilier.

FAQs

Les loyers futurs sont-ils toujours pris en compte dans le taux d’endettement ?

Oui, mais de manière prudente. Les banques intègrent en général 70 % des loyers prévisionnels estimés, sur la base de plusieurs simulations d’agences. Elles retiennent souvent la plus basse, pour anticiper les risques de vacance ou d’impayés.

Faut-il un apport pour investir dans l’immobilier locatif ?

Il n’est pas obligatoire, mais il renforce fortement votre dossier. Un apport permet de réduire le montant emprunté, donc le taux d’endettement. Il peut aussi servir à couvrir les frais de notaire et les travaux éventuels.

Que faire si ma banque refuse le financement ?

Commencez par identifier le point bloquant : taux d’endettement trop élevé, reste à vivre insuffisant, revenus jugés instables ? Vous pouvez ensuite améliorer votre dossier (apport, rachat de crédit, différé…) ou consulter un courtier pour explorer d’autres banques.

Le taux d’endettement est-il calculé différemment pour les SCI ?

Non, le principe reste le même. Toutefois, les revenus et charges de la SCI sont analysés en fonction du montage (IR ou IS), et les banques vérifient aussi la solidité financière des associés et leur taux d’endettement personnel.

Calculer le taux d’endettement lors d’un investissement locatif : points à retenir

Le taux d’endettement est un critère clé pour décrocher un crédit immobilier locatif. Limité à 35 %, il doit être calculé avec précision. En optimisant vos revenus, en maîtrisant vos charges et en renforçant votre apport, vous améliorez vos chances d’obtenir un financement.
N’oubliez pas que la qualité de votre dossier et la cohérence du projet peuvent faire la différence auprès des banques.

• Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, sauf exception pour les dossiers solides.
• Tous les revenus et charges fixes doivent être correctement identifiés pour un calcul précis.
• Les revenus locatifs sont pondérés à 70 % pour tenir compte des aléas du marché.
• D’autres critères sont essentiels, comme la capacité d’emprunt ou le reste à vivre.
• Des leviers existent pour optimiser votre dossier, comme l’apport, le prêt lissé ou le régime LMNP.

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