Gestion locative – mode d’emploi

L’investissement locatif est une formidable opportunité pour les propriétaires de se constituer un revenu régulier et pérenne. Cependant, cela nécessite un certain engagement de sa part et de passer du temps pour s’occuper de tous les aspects administratifs. On parle alors de gestion locative.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative consiste à mettre en location un bien immobilier et à en assurer la gestion administrative, juridique et financière. En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez réaliser cette gestion par vous-même ou le déléguer à un organisme tiers.

Voici 3 axes autour desquels le gestionnaire peut concentrer son travail:

1. La gestion des affaires courantes

   Le gestionnaire locatif va devoir s’occuper de la réalisation des états des lieux (entrée et sortie), de percevoir les loyers et d’éditer les quittances de loyer.

   C’est encore lui qui relance le locataire si besoin en cas de non-paiement dans les temps.

   Le gestionnaire remplace le propriétaire lors des réunions ou des assemblées générales de copropriété.

   Enfin, c’est le seul habilité à effectuer la régularisation annuelle des charges locatives ainsi que des taxes en rapport avec les ordures ménagères.

2. La gestion des problèmes techniques

   Entre les incidents techniques mineurs dans le logement, les dégâts des eaux, et autres sinistres, ces différents moments sont toujours gourmands en temps et en énergie.

   Le gestionnaire locatif s’occupe de contacter le locataire pour résoudre les problèmes concernés et il est dans l’obligation de tenir au courant le propriétaire de l’avancée des procédés mis en place.
   Ainsi, le propriétaire ne s’occupe pas des devis ni des réparations, à moins qu’il ne gère lui-même la location.

3. La gestion financière et juridique

   Enfin, et cela représente souvent un casse-tête pour les propriétaires, le gestionnaire locatif s’occupe de l’aspect administratif, fiscal et judiciaire.

   Ainsi, c’est lui qui rédige le bail de location, et c’est aussi lui qui gère le paiement des taxes et des impôts.
   Concernant les aléas locatifs, c’est encore au gestionnaire de souscrire une assurance.

Gérer son bien immobilier soi-même : les tâches qui vous attendent

Le propriétaire qui décide de s’occuper seul de la gestion locative doit connaître et maitriser chaque élément administratif et pratique de son bien immobilier.

Cela présuppose donc d’avoir du temps de gestion et surtout une connaissance de la législation en matière d’immobilier.

Voici quelques points essentiels à connaître si vous souhaitez vous lancer dans la gestion locative :

1. Choisir et acheter le bon bien : Pour réussir en tant que propriétaire bailleur, il est important de bien choisir votre bien immobilier. Prenez en compte la demande locative de la région, les éventuels travaux à prévoir et la rentabilité de l’investissement.
2. Rénover et préparer le bien à la location : En rénovant et en rendant votre bien locatif agréable, vous pourrez non seulement trouver des locataires plus facilement, mais vous pourrez également demander un loyer supérieur à celui du marché. Cela vous permettra de rentabiliser votre investissement plus rapidement.
3. Publier une annonce : Avant de publier une annonce immobilière, le propriétaire doit s’assurer que tous les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés et actualisés : diagnostic DPE, électricité, gaz, plomb, etc. Ensuite, la rédaction de l’annonce immobilière doit être limpide, concise et donner les principales caractéristiques du logement, ainsi que son emplacement, le montant du loyer et celui des charges locatives.
4. Choisir le bon locataire : Le propriétaire va ensuite chercher le locataire idéal en triant les dossiers des candidats, en organisant des visites et en s’arrêtant enfin sur son choix. N’oubliez pas de vérifier la solvabilité du candidat avant de lui louer votre bien.
5. Rédiger un bail : Pour mettre votre bien en location, vous devez rédiger un bail. Ce document fixe les conditions de location (durée, montant du loyer, etc.) et les obligations des parties (loyer, charges, état des lieux, etc.).
6. Assurer la gestion du bien : En tant que propriétaire bailleur, vous êtes responsable des réparations du bien loué. Vous devez également veiller à respecter les obligations légales (déclaration de revenus, etc.) déclaration des revenus fonciers, régularisation des charges récupérables, rédaction et envoi des quittances, encaissement des loyers.
7. Gérer les litiges : en cas de litige avec votre locataire (retard de paiement du loyer, dégradations du bien, etc.), vous devez trouver une solution amiable ou saisir les tribunaux pour obtenir gain de cause.

Simplifier sa gestion locative avec un logiciel de gestion

On comprend que les tâches qui incombent au particulier bailleur qui souhaite gérer seul sa location peuvent être chronophages, sans compter qu’on peut facilement oublier de réaliser telle ou telle chose.
En ayant recours à un logiciel tel que nous le proposons avec Rentila, le propriétaire gestionnaire dispose d’un assistant de gestion qui va stocker les informations souhaitées concernant les biens loués, mais aussi sur les locataires.

Ce logiciel va pouvoir proposer des rappels automatiques pour la gestion du paiement des loyers et des charges : régularisation, envoi de lettres types, suivi des paiements, rédaction des quittances de loyer ou encore des baux de location, etc.

Ce type de logiciel est simple d’utilisation, très ergonomique et s’utilise depuis un ordinateur, une tablette ou un téléphone, notamment grâce à l’usage de la signature électronique.

Conseils pour gérer seul sa location

1. Contrat de location

   Avant la mise en place de la loi Alur en 2014, les bailleurs étaient libres de rédiger un bail de location en trouvant n’importe quel modèle sur Internet ou en éditant un sur Word.
   Ils étaient soient incomplets, soit obsolètes car la législation change rapidement en matière de location.

   Aujourd’hui, il existe un modèle de bail pour chaque type de location qui permet de garantir que le contrat ne devienne pas un motif de contestation par le locataire.

   Modèle gratuit de bail

   Télécharger gratuitement un modèle de bail

   Créer un bail avec Rentila

   Vous pouvez également utiliser le module de création de location disponible dans votre interface de gestion. Après la création de la location, le site met à votre disposition un modèle de bail pré-rempli.

2. Souscrire une assurance loyer impayé

   Pour se prémunir du non-paiement des loyers mensuels de ses locataires, le propriétaire bailleur peut souscrire une assurance de loyer impayé contre une contribution mensuelle.
   Cela lui permet d’être certain de recevoir un loyer, mais aussi d’être indemnisé en cas de dégradations matérielles.

   Le propriétaire peut aussi faire appel à un garant grâce à une caution (simple ou solidaire).

3. Remplir convenablement l’état des lieux d’entrée

   Document essentiel à préparer au moment de l’entrée du locataire dans les lieux, l’état des lieux d’entrée doit être signé et paraphé au moment de la remise des clés par le ou les locataires présents sur le bail de location.

   Il peut être utile d’ajouter des photos pour éviter tout contentieux et ainsi définir avec exactitude de l’état de chaque pièce.

4. Remise des clés

   La remise des clés est un moment charnière, car c’est à ce moment-ci que le pouvoir bascule. Le locataire devient l’occupant officiel du logement que le propriétaire donne en location à titre de résidence principale (ou sécondaire).

   Quand les clés sont données, il est donc plus difficile de récupérer une attestation d’assurance habituation ou encore de demander au locataire de payer un dépôt de garantie.
   Il est recommandé de donner les clés en tout dernier lieu.

   La gestion locative en tant que particulier bailleur est toujours possible, et s’avère même plus facile dans certains cas. Il est essentiel de savoir en amont les différentes tâches qui incombent à un propriétaire bailleur.

FAQ’s

Puis-je gérer ma location sans passer par une agence ?

Oui, en tant que bailleur, vous pouvez gérer votre location de manière indépendante, ce qui inclut la recherche de locataires, la rédaction du bail, et la gestion des travaux et des réparations nécessaires.

Quelles sont mes obligations légales en tant que propriétaire bailleur ?

Vous devez respecter la réglementation en vigueur, qui comprend la délivrance d’un logement décent, le respect des procédures d’augmentation de loyer, la gestion correcte du dépôt de garantie, et l’envoi des quittances de loyer.

Comment puis-je gérer les réparations en tant que propriétaire bailleur ?

Il est important d’établir une liste des réparations locatives à la charge du locataire et celles incombant au bailleur. Pour les réparations relevant de votre responsabilité, vous pouvez choisir de faire appel à des professionnels ou de les réaliser vous-même si vous êtes compétent.

Est-il nécessaire de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) ?

Vous êtes tenu de souscrire la PNO, obligatoire si le logement est en copropriété. Elle couvre les risques non pris en charge par les assurances du locataire, comme certains dommages au bien immobilier ou la responsabilité civile du bailleur.

Gestion locative: points importants à retenir

• Gestion Locative Définition: La gestion locative englobe la mise en location d’un bien immobilier ainsi que la prise en charge de sa gestion administrative, juridique, et financière. Cela peut être effectué soit personnellement par le propriétaire, soit par le biais d’un organisme externe, permettant ainsi une flexibilité selon les préférences et capacités de chacun.
• Rôles du gestionnaire locatif: Le gestionnaire locatif se charge de diverses tâches courantes telles que l’état des lieux, la collecte des loyers, et la gestion des charges locatives. Il représente également le propriétaire dans les réunions de copropriété et gère les problèmes techniques ainsi que la régularisation annuelle des charges.
• Gérer soi-même: Pour un propriétaire décidant de gérer sa location sans intermédiaire, il est crucial d’avoir une connaissance approfondie de la législation immobilière, de consacrer du temps à la gestion, et de s’assurer de la rentabilité de l’investissement dès l’achat du bien. La rénovation et la préparation du bien augmentent l’attrait et le potentiel de location.
• Avantages d’un logiciel de gestion locative: L’utilisation d’un logiciel de gestion locative, comme Rentila, simplifie le suivi des locations en fournissant des outils pour la régularisation des paiements, la rédaction de documents officiels et la gestion des rappels. Cet outil numérique aide à optimiser la gestion en réduisant les risques d’erreur ou d’oubli, rendant ainsi la gestion plus efficace et moins chronophage pour le bailleur.

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