L’une des obligations d’un locataire est de rendre son logement en bon état. Ainsi, au moment de la remise des clés au propriétaire et de l’état des lieux de sortie, le logement doit être dans le même état que le jour de la remise des clés.
Certaines réparations doivent, par conséquent, être réalisées par le locataire.
Voici les travaux qui incombent à la charge du locataire pour la remise en état du bien à la fin de bail, ainsi que la répartition des obligations de l’entretien du logement entre locataire et propriétaire.
Remise en état du bien : que dit la loi ?
Au terme du bail de location, le propriétaire et le locataire doivent effectuer un état des lieux dit de sortie.
Si le logement a été confié à une agence immobilière pour sa gestion, un agent immobilier doit représenter le propriétaire au moment de l’état des lieux.
Selon l’art. 1730 du Code civil , le locataire doit rendre obligatoirement le logement en bon état et propre.
Il doit, au besoin, prendre à sa charge certains frais d’entretien et réaliser de menus travaux si nécessaire.
Mais avant d’en arriver à l’état des lieux de sortie, le locataire doit s’assurer de certaines taches:
- Les sols et les murs sont nettoyés : enlèvement des traces ;
- Rebouchage des trous  ;
- L’évier de la cuisine, le lavabo de la salle de bain et les toilettes doivent être nettoyés des dépôts de calcaire ;
- Les serrures et les gonds des portes sont graissés ;
- Tous les équipements électroménagers de la location sont nettoyés ;
- Les joints des canalisations d’eau et ceux des robinets doivent être remplacés (nettoyés au minimum) ;
- La peinture ou les morceaux de tapisserie doivent être recollés ou refaits .
L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 oblige chaque locataire à répondre ainsi des dégradations éventuelles de leur fait et des pertes survenues dans la location au cours de la période de bail.
Un état des lieux de sortie contradictoire avec celui d’entrée permet au locataire de justifier que le logement est rendu en bon état d’entretien.
Il est aussi un appui pour le propriétaire bailleur pour dénoncer un mauvais état de la location.
Jurisprudence : Un locataire qui rend les locaux en mauvais état risque plus qu’une simple remise en état
La Cour de cassation a jugé que le locataire qui rend les locaux en mauvais état peut être tenu responsable d’un préjudice financier plus important que la simple remise en état des lieux. En effet, un propriétaire qui doit relouer les locaux à des conditions moins favorables pour compenser les coûts de remise en état peut justifier d’un second préjudice.
Selon les magistrats, l’indemnité due par l’ancien locataire pour la remise en état ne suffit pas à compenser le manque à gagner du propriétaire. Toute indemnisation doit se faire sans perte ni profit pour les deux parties. Ainsi, le propriétaire peut être en droit de demander une indemnité supplémentaire pour compenser le préjudice subi.
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Les réparations prises en charge par le propriétaire
Dans le cadre d’une remise de bien en bon état, le propriétaire a des obligations, notamment en matière de gros œuvre et de travaux conséquents sur le logement en question.
Pendant toute la durée du bail de location, le propriétaire bailleur prend en charge les grosses réparations et les travaux importants.
Ces travaux et réparations importants concernent :
- Des travaux urgents : fissures importantes qui mettent en danger la sécurité de l’appartement, infiltrations d’eau, etc. ;
- Des travaux qui remplissent les critères d’un logement décent ;
- Les réparations d’amélioration de la performance énergétique du logement : isolation, remplacement des fenêtres ;
- Les travaux d’amélioration des parties communes de l’immeuble.
Concrètement, le locataire n’est pas concerné par ces tâches.
De même, l’entretien et les réparations nécessaires suite à l’usure normale du logement restent à la charge du propriétaire, sauf si ce dernier a prévu une clause particulière dans le bail de location.
Pour comprendre ce qu’est l’usure normale d’un logement, on prend en compte la durée d’occupation d’un bien par le locataire.
Cette durée peut être estimée comme suit :
- 5 ans pour les équipements ;
- 7 ans pour le revêtement de sol comme la moquette ;
- 10 ans pour la tapisserie et les peintures.
Les réparations prises en charge par le locataire
Quand il fait son entrée dans le logement, le locataire ne doit pas hésiter à mentionner la petite imperfection ou le défaut qu’il observe.
Et c’est au moment de la remise des clés et de la visite de l’état des lieux de sortie que le logement doit être rendu dans l’état dans lequel le locataire l’a trouvé à son arrivée.
Il est possible qu’il ait fallu alors réaliser de menus travaux comme le rebouchage des trous ou le collage d’un morceau de tapisserie abîmé.
Ces réparations vont l’aider à récupérer sa caution dans son intégralité.
Si le locataire est passé par une agence immobilière, il peut recevoir un tableau des tarifs par type de dégradation. Cette somme peut ensuite être récupérée sur la caution dans le cadre de certaines dégradations comme des trous non rebouchés, un papier peint déchiré, un parquet taché, un carrelage cassé, un jeu de clé perdu ou encore une vitrée cassée.
La remise en état des aménagements facultatifs
Quand le locataire réside dans le logement, il peut réaliser certains travaux d’aménagement, avec ou sans l’accord de son propriétaire.
En effet, l’article 6 d de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur « ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire quand ceux-ci ne constituent pas une transformation » du logement loué.
S’il n’y a pas de demande du locataire pour repeindre son logement ou poser du papier peint, il doit remettre le bien dans l’état qu’il était avant la fin du bail, à savoir repeindre les murs en blanc (si couleur d’origine) et retirer la tapisserie éventuelle.
Si le propriétaire a donné son accord pour l’installation d’une cuisine aménagée, propriétaire et locataire peuvent partager les coûts, car cela fait gagner de la valeur au bien loué pour un prochain locataire.
La réalisation d’un état des lieux d’entrée est essentielle!
S’il n’y en a pas, le logement est considéré comme reçu en bon état. Concrètement, si des défauts sont présents, mais pas annotés dans l’état des lieux, le bailleur en peut les imputer au locataire au moment de quitter les lieux.
Prouver après coup qu’un logement avait des vices ou des défauts est toujours difficile à réaliser. L’état des lieux d’entrée est dans ce sens primordial.
Concernant l’état des lieux de sortie, s’il n’y a aucune contradiction, le propriétaire n’a pas le droit d’effectuer une retenue sans la caution ou le dépôt de garantie. Il doit rendre l’intégralité de la somme.
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Remise en état du bien à la fin du bail: points à retenir
- Le locataire doit rendre le logement en bon état et propre à la fin du bail de location.
- La réalisation d’un état des lieux d’entrée est une étape essentielle. S’il n’y en a pas, le logement est considéré comme reçu en bon état.
- Avant l’état des lieux de sortie, le locataire a tout intérêt à effectuer certaines reparations.
- En cas de remise en mauvais état, le locataire peut être tenu responsable d’un préjudice financier pour le propriétaire.
- Les obligations du propriétaire  : uniquement le gros œuvre et les travaux d’amélioration de l’habitat, le remplacement des équipements, les interventions urgents ;
- Les obligations du locataire : des travaux pour corriger les imperfections et des éventuels dégâts causés.
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