Les 4 types d’investisseurs immobilier

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Quand on décide de passer à l’action en devenant investisseur immobilier, il importe de bien identifier son profil investisseur.

En fonction de vos objectifs et de vos attentes dans le temps, vous allez plus facilement vous orienter vers un profil plus qu’un autre, ce qui jouera dans votre stratégie d’investissement.

Voici les 4 types d’investisseurs immobilier.

Quel est le profil type de l’investisseur immobilier en France ?

Les raisons qui poussent un investissement à se lancer dans l’immobilier locatif sont au nombre de 3 :

La réduction fiscale pour 65 % d’entre eux ;
Le souhait de se constituer un patrimoine (44 %) ;
La possibilité de disposer d’un revenu complémentaire au moment de la retraite (37 %).

De plus, dans près de 56 % des cas, l’investissement immobilier se fait loin du domicile de l’investisseur, c’est-à-dire dans un autre département, voire dans une autre région.

Selon plusieurs études et statistiques, il est maintenant possible de dresser un profil type de l’investisseur immobilier :

Âge moyen : 45 ans (66 % ont plus de 40 ans dont 33 % ont plus de 50 ans) ;
Vit en couple ;
Les revenus du foyer sont confortables (environ 70 000 €).

L’investisseur immobilier possède donc une situation stable et a le désir de placer son argent de manière réfléchie pour le faire fructifier afin de se constituer une épargne ou de se créer un patrimoine immobilier.

L’investisseur type a donc une situation stable et souhaite placer son argent de façon réfléchie pour se constituer une épargne ou un patrimoine immobilier.

Identifier sa situation et ses besoins

Avant de connaître son type d’investisseur, il est essentiel de prendre conscience du ratio risques/récompenses.

Ce ratio matérialise la corrélation entre le niveau de rentabilité de l’investissement et le degré de sécurité du même investissement immobilier.

Ainsi, si vous souhaitez atteindre un fort taux de rentabilité, c’est-à-dire supérieur à 10 %, vous allez probablement opter pour un risque sur la sectorisation : petite et moyenne ville, quartier périphérique populaire.

Vous allez aussi vous concentrer sur la nature du montage de l’investissement (location courte durée, location meublée ou encore colocation).

Enfin, vous allez vous préoccuper du type de bien sur lequel investir : appartement avec travaux importants, appartements des années 1970 ou copropriété dans un état moyen.

Tout cela aura une incidence directe sur la sécurité de votre investissement immobilier (risque de vacances locatives, valorisation éventuelle limitée dans le temps, avenir du quartier incertain ou risque réglementaire en rapport avec le montage).

En revanche, si vous souhaitez davantage sécuriser votre investissement immobilier et atteindre une belle valorisation dans le temps, il est préférable de vous concentrer sur un bien traditionnel dans une grande agglomération. Même si le marché locatif reste relativement tendu, il est en constante augmentation, car la forte demande et le nombre croissant des bassins d’emplois en font un choix avec un niveau de rentabilité mieux maitrisé.

À part de ce ratio risques/récompenses (on parle de risks/reward en anglais), on peut découvrir alors 4 types d’investisseurs.

Les types d’investisseurs

L’investisseur patrimonial

Le profil de l’investisseur patrimonial inscrit son investissement sur le long terme.
Son objectif majeur est de sécuriser une somme d’argent à long terme, car il sait qu’elle va se valoriser et grossir au fil des années.

La clé de ce genre d’investissement immobilier réside dans la capacité à pérenniser l’investissement sur une période qui oscille entre 10 et 25 ans.

C’est pourquoi l’investisseur patrimonial va principalement se focaliser sur les grandes agglomérations avec un bon potentiel de développement.

Les biens seront d’un certain standing et bénéficieront d’un emplacement irréprochable tout en affichant un prix élevé.

Cela induira une rentabilité moyenne entre 2,5 à 4 % en moyenne avec une plus grande facilité de louer à des profils au profil fiable.

L’investisseur haut rendement

Le but de l’investisseur haut rendement est d’obtenir une rentabilité quasi immédiate et de très haut niveau (au moins 10 %).
L’investissement se veut à court terme.

L’investisseur haut rendement s’appuie sur quelques leviers comme :

La réalisation d’un montage spécifique pour décupler le niveau de loyer ;
Cibler un secteur qui n’est pas tendu comme une ville moyenne en périphérie d’une grande agglomération ;
Étaler son financement le plus longtemps possible (25 ans si possible) afin de réduire ses mensualités et doper son cash-flow ;
Se focaliser sur un bien qui demande de grands travaux afin de négocier le prix d’achat.

L’investisseur classique

L’investisseur classique investit sur le long terme. C’est généralement madame ou monsieur tout le monde qui décide d’acquérir un bien immobilier afin de faire fructifier son argent.

La démarche est ici plus équilibrée et vise à une rentabilité moyenne (entre 5 et 6 %).
Le risque d’investissement est maitrisé et le potentiel de valorisation dans le temps est présent.

L’investisseur défiscalisation

Ici, l’investisseur connaît déjà les rouages de l’investissement immobilier.
Son but est de diminuer la pression fiscale sur son foyer en utilisant les dispositifs qui existent dans l’ancien : dispositif Denormandie, Pinel, déficit foncier, LMNP, etc.

Ce type d’investisseur immobilier peut donc jouer sur 2 leviers :

Une baisse directe de son impôt : en effectuant des travaux de rénovation, des travaux d’optimisation et de rénovation énergétique, il est tout à fait possible d’obtenir une réduction d’impôt intéressante ;
L’optimisation de l’impôt, voire sa neutralisation : selon le dispositif choisi, l’investisseur peut neutraliser totalement l’assiette d’imposition qui correspond à son investissement locatif sur plusieurs années. L’ensemble des charges d’exploitation peuvent être déduites grâce au levier de l’amortissement.

En somme, il est essentiel de s’interroger sur ses motivations quand on désire devenir un investisseur immobilier.

Savoir identifier son profil type aide à se fixer un objectif précis et accessible et qui restera un cap à suivre pendant le temps de l’investissement.