Vous êtes bien décidé à investir dans l’immobilier, vous souhaitez diversifier vos sources de revenus, vous bâtir un capital en utilisant l’effet de levier du crédit immobilier ou préparer au mieux votre retraite avec des rentes mensuelles sous forme de loyers. Comment réaliser un bon investissement immobilier locatif et anticiper toutes les étapes de votre projet ?
Un projet d’investissement locatif est une opération qui se réfléchit, sous peine de devenir très vite un gouffre financier ; certains l’ont découvert à leurs frais, en particulier ceux qui ont avant tout recherché la défiscalisation au travers des programmes Robien voir Scellier, en achetant des biens sur papier, sans la moindre visite, parfois très loin de chez eux.
Un bon investissement locatif se fait avant tout à l’achat ! Toutes les caractéristiques du bien acheté détermineront par la suite le niveau de rentabilité. Un mauvais choix initial ne peut pas être compensé par la suite.
Quels sont les critères indispensables à la réussite de votre investissement immobilier ?
Le plus important probablement, acheter un bien qui se louera facilement. Sans locataire, non seulement l’investissement a une rentabilité nulle, mais pire, vous allez vous retrouver dans une situation financière très difficile avec des mensualités à rembourser sans loyer en retour. Et au-delà de louer facilement, qui se loue bien sans avoir à faire de concessions sur le montant du loyer espéré. Pour cela quelques points importants :
Le choix de la ville
S’assurer qu’il y a une demande locative forte, ou du moins réelle, que la concurrence n’est pas trop nombreuse, qu’il n’y a pas trop de programmes de constructions d’immeubles neufs en cours. Regardez les flux d’habitants des dernières années, la population a-t-elle tendance à croitre ou pas ? y-a-t-il une population étudiante?
La localisation du logement
Même au sein d’une ville dynamique, l’emplacement de votre futur placement locatif est un point critique. S’il s’agit d’une ville en banlieue parisienne, choisir de préférence des biens à proximité de la gare, ou au contraire plein centre ville pour les commerces.
Se sentir bien dans le logement
Il faut juger si on serait prêt à y vivre soi-même ; si c’est le cas, on peut espérer que ce sera également vrai pour la majorité des candidats locataires. Eviter les trop petites surfaces, la luminosité et le calme sont aussi 2 critères importants. De plus même si c’est l’intérieur de l’appartement qui fera que le locataire signe ou pas, il faut éviter que l’extérieur ne le fasse fuir, l’immeuble et les parties communes doivent donc être dans un état au moins convenable.
Un logement qui puisse être mis en valeur à moindre frais
Même si l’appartement n’est pas celui de vos rêves au moment de l’achat, ça peut devenir un très bon choix, sous réserves de quelques transformations ou décoration. Les petits défauts corrigibles ne sont donc pas un problème, ce sont même des atouts dans la négociation du prix de vente.
Investir dans un bien près de chez soi
C’est non seulement la meilleure façon de bien connaître la région et son marché immobilier, mais aussi, ça permet d’avoir au moins régulièrement une vue sur son bien, sur la copropriété, être alerté en cas de dérive de l’entretien par exemple. Ca permet aussi surtout de pouvoir gérer son bien directement sans agence immobilière intermédiaire. Un peu d’effort personnel qui sera récompensé par une rentabilité de son investissement bien meilleure.
Viser l’achat d’un bien locatif adapté à la demande
Studio ou F1 dans des villes étudiantes, F2 ou F3 en centre ville pour des couples avec éventuellement un enfant. Attention, la rotation des locataires dans les studios est plus fréquente et il y a risque de vacance locative durant l’été avec les étudiants.
Privilégier une petite copropriété
Acheter dans une petite copropriété aux faibles charges, avec notamment si possible un syndic bénévole. Des charges de copropriété non récupérables auprès du locataire peuvent très vite impacter la rentabilité si elles sont trop lourdes.
Bien sûr acheter au bon prix
Pas n’importe quoi comme expliqué ci-dessus, mais le prix d’achat va lui aussi déterminer en grande partie la rentabilité et l’éventuel autofinancement. Si le bien est trop cher, les loyers ne couvriront que très partiellement les mensualités, il faudra alors ajouter beaucoup d’argent de votre poche tous les mois. Un bien à rénover est généralement vendu moins cher. Et l’idéal est d’arriver à le valoriser à moins frais, à la fois pour en obtenir un bon loyer, mais aussi une éventuelle plus value en cas de revente.
L’ensemble de ces recommandations doit aussi permettre d’assurer ses arrières, c’est-à -dire pouvoir revendre le bien rapidement et sans perdre d’argent en cas de besoin, même si ce n’est pas l’objectif premier de l’investissement locatif.
Anticipez toutes les étapes de votre projet d’investissement locatif
Pour que votre placement immobilier soit une réussite et devienne un investissement très rentable, vous allez devoir vous investir personnellement dans un certain nombre d’étapes. Ca ne veut pas dire tout faire soi-même, mais vous allez devoir au moins être le moteur et le leader de votre projet. Et l’expérience acquise vous permettra d’être encore plus efficace lors de vos investissements futurs.
Il est important de bien avoir en tête les différentes étapes par lesquelles vous allez devoir passer, savoir comment optimiser leur enchainement ; plus vous irez vite dans vos démarches, plus vite vous commencerez à percevoir des loyers !
Définition de votre projet
C’est un travail de réflexion et de recherche personnel ; quel type de bien recherchez-vous, pour quel type de locataire, dans quelle ville ou région, dans quel budget. Souhaitez vous louer vide ou meublé, gérer le bien seul ou au travers d’une agence, etc… et bien sûr vous devez vous renseigner sur le marché local, les prix, les loyers, la demande locative, etc..
Validation de votre projet auprès de votre banque
Une fois les idées claires, il est souhaitable de valider vos hypothèses financières avec votre banquier. Même si au final vous souscrirez peut-être votre prêt immobilier ailleurs, avoir un soutien verbal de sa banque vous permettra d’avancer dans votre projet avec plus d’assurance et surtout vous permettra d’être plus réactif lorsque la bonne affaire se présentera.
Trouver un bien locatif
Recherchez directement auprès de particuliers ou au travers des agences immobilières. Soyez patient, persévérant, accrocheur (relancer les agences) et réactif. Il faut aussi durant cette étape savoir juger très vite de l’intérêt d’un logement, sa rentabilité espérée, le niveau d’autofinancement, l’ampleur des travaux…
Signer le compromis
La signature du compromis de vente, avec 10 jours pour se rétracter. 10 jours à exploiter au mieux, pour revisiter, pour commencer à faire estimer le montant des éventuels travaux de rénovation par des entrepreneurs, pour valider que votre choix répond bien à vos objectifs initiaux.
Le courrier de rétractation doit être envoyé durant ces dix jours, et la réception peut intervenir une fois ce délai dépassé. Ce qui compte c’est la date d’envoi du courrier et non sa date de réception.
Lorsqu’un délai expire le weekend ou jour férié, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Le prêt immobilier
La négociation de son prêt immobilier. La finalisation des détails du prêt suppose que vous ayez choisi votre entrepreneur, avec le devis associé, si vous voulez effectuer des travaux avant la mise en location, dont le coût serait intégré dans le crédit total. Faites parvenir ensuite l’attestation de demande de prêt à votre notaire.
Les travaux
Dès l’acceptation de la demande de crédit, demandez la possibilité de faire débuter vos travaux avant la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cela suppose que vous ayez souscrit au préalable une assurance habitation non occupant. Si vous voulez louer meublé, commencez à prospecter et à acheter les fournitures nécessaires.
La signature
Essayer de planifier une date de signature chez le notaire juste après la fin des travaux, de façon à être près à louer au plus tôt, avant même de commencer à rembourser la première mensualité du crédit (typiquement 1 mois après la signature de l’acte de vente).
Mise en location
Une fois l’acte de vente signé chez le notaire, si ce n’est pas le cas, finalisez les petits travaux, la mise en place des meubles, prenez des photos qui mettent en valeur votre bien, voir des videos pour une visite virtuelle, puis mettez votre bien en location, soit directement via des sites du type pap.fr ou même gratuitement sur Le Bon coin, soit via une agence immobilière. Vous devez à présent fournir un diagnostic de performance énergétique, soit celui réalisé par l’ancien propriétaire, remis par le notaire, soit un nouveau que vous aurez fait faire si vos travaux ont contribué à une amélioration.
Si vous avez décidé de gérer votre bien en direct, préparez les documents du bailleur, contrat de bail, état des lieux, inventaire éventuellement ou caution solidaire, puis faites visiter vos premiers candidats locataires et faites votre choix !
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