Investir dans l’immobilier avec ou sans apport personnel ?

C’est une question délicate qui n’a pas de réponse unique, tout dépend de l’investissement locatif envisagé mais également de sa situation personnelle. Alors investir dans l’immobilier avec ou sans apport ?

Investir sans apport: la situation la plus évidente

Il s’agit de celle dans laquelle on envisage d’acheter un bien immobilier, pour lequel la valeur locative, les loyers versés par les locataires, couvrirait totalement les mensualités d’un crédit à 100%, sans le moindre apport, ainsi que si possible les autres frais divers (notamment les impôts fonciers).

Soit parce que les loyers espérés sont élevés, soit parce que le montant de l’acquisition du bien est faible, soit les deux…
On est donc dans une situation de parfait autofinancement.

S’il y a possibilité de se mettre dans une telle situation, le choix est simple, il faut acheter sans le moindre apport et profiter à fond de l’effet de levier du crédit.

Autrement dit, utiliser pleinement l’argent des autres pour bâtir son patrimoine immobilier.

Avec un apport nul initial (sauf éventuellement les frais de notaire), et un apport supplémentaire également nul durant les années de remboursement du crédit, on se retrouve, une fois le prêt terminé, en possession d’un capital immobilier équivalent à la valeur du bien locatif. Soit une performance pour ce placement quasiment infini…

Investir avec apport personnel

Si maintenant pour un loyer donné et un prix d’achat donné, on constate que le financement 100% à crédit du bien ne permettra pas d’être autofinancé, il y a un optimum à trouver.

Cette situation signifie que pour un apport nul, il faudra tous les mois pendant la durée du crédit, par exemple 20 ans, compenser la différence entre les dépenses (mensualités du prêt, frais, impôts…) et les recettes (loyers).

Un levier qui peut permettre de se remettre en situation de parfait autofinancement et ainsi rester sur un apport nul, est d’allonger la durée du crédit. Mais l’effet de passer de 20 à 25 ans par exemple reste malgré tout limité.

De plus attention à ne pas partir sur une durée initiale trop longue, d’une part, les taux d’intérêts sont plus élevés, le crédit coûte plus cher, mais surtout en cas de problème, la marge de manœuvre pour baisser sa mensualité en augmentant la durée du crédit sera très limitée.

Mais une fois la durée du crédit fixée, s’il on est toujours en défaut d’autofinancement, on peut alors se poser la question d’ajouter de l’apport personnel.

D’un point de vue performance du placement, il est intéressant de simuler différents cas, différents niveaux d’apport personnel, il y a un optimum à trouver qui dépend du niveau d’autofinancement. L’idée générale est de viser un apport au départ qui permette d’éviter d’avoir à ajouter de l’argent tous les mois. Mais il devient contre productif de mettre davantage d’apport.

Plus globalement, indépendamment du fait que l’on souhaite optimiser le rendement de cet investissement immobilier, on peut souhaiter se mettre en position de parfait autofinancement de manière à faciliter le lancement de plusieurs investissements similaires en parallèle, à la fois pour sécuriser ses finances, mais aussi pour rassurer et convaincre son banquier !

Enfin, quelque soit son souhait ou sa situation, avoir la possibilité de proposer un minimum d’apport personnel, est aussi un élément de négociation pour l’obtention d’un prêt, un moyen d’obtenir éventuellement un taux d’intérêt plus avantageux notamment.

Investissement Investissement locatif.