Les clés pour louer votre bien en toute sérénité

Vous êtes sur le point de mettre votre logement en location ? Vous vous interrogez sur la meilleure approche à adopter ? Que vous soyez un investisseur expérimenté ou un propriétaire bailleur débutant, naviguer dans les eaux de la location immobilière n’est pas toujours de tout repos.

Depuis les règles à suivre jusqu’aux démarches administratives et aux devoirs légaux, en passant par la rédaction du bail locatif, voici un guide détaillé pour vous assurer une mise en location dans les règles de l’art.

Le type de location à définir

Quand vous décidez de louer un appartement, celui-ci peut être loué meublé ou non meublé.
Voici les avantages et inconvénients d’un tel choix.

	Location meublée	Location non meublée
Avantages	Rapidité de location	Gestion simplifiée
	Loyers plus élevés	Stabilité locative
Inconvénients	Investissement initial	Logement moins attractif
	Entretien continu (équipements et mobilier)	Loyers légèrement inférieurs

Principales règles à suivre

Les normes de décence pour la location

Avant de proposer votre bien à la location, la législation française impose que le propriétaire doive s’assurer que son logement respecte certains critères qualifiés comme des critères de décence.

Les critères pris en compte sont les suivants :

• Une superficie habitable de 9 m² au minimum ;
• Une isolation et une étanchéité de qualité ;
• Une ouverture sur l’extérieur (fenêtre, porte-fenêtre, lucarne, etc.) pour renouveler l’air intérieur et apporter une luminosité suffisante ;
• Une ouverture sur l’extérieur (fenêtre, porte-fenêtre, lucarne, etc.) pour renouveler l’air intérieur et apporter une luminosité suffisante ;
• Une arrivée d’eau potable et un service d’évacuation des eaux usées ;
• Un WC + une zone pour l’hygiène avec douche (ou baignoire ou sabot) ;
• Une installation électrique aux normes (norme NF C 15-100) pour l’éclairage et le chauffage ;

Enfin, depuis le 1er janvier 2023, un logement est qualifié de décent quand sa consommation énergétique dans le DPE (diagnostic de performance énergétique) est inférieur ou égale à 450 kWh/m²/ an.
Ce critère figure dans le cadre de la loi Climat et résilience en vue de lutter contre le réchauffement climatique.

Les diagnostics obligatoires

Autre règle à respecter en vue de louer votre bien, la remise des diagnostics immobiliers à votre locataire le jour de la signature du bail de location.

En France, c’est l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui détermine la liste des diagnostics immobiliers obligatoires.

Toutes ces observations et examens de votre habitat sont regroupés dans un dossier de diagnostics technique ou DDT.

Les diagnostics obligatoires dans l’immobilier sont les suivants :

• L’état des risques : cet examen permet de s’assurer que le logement se trouve dans un périmètre d’exposition d’un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques. C’est aussi dans ce document que l’on retrouve une éventuelle trace de radon ou et une pollution possible du sol. Durée = 6 mois et doit être refait à chaque nouveau locataire.
• Le DPE ou Diagnostic de performance énergétique : ce document renseigne sur le degré d’isolation thermique d’un habitat (consommation énergétique symbolisée par une lettre de A à G). Il va aussi indiquer les charges prévisionnelles pour le chauffage.
• Le CREP ou Constant des risques d’exposition au plomb : est-ce la location possède un revêtement contenant du plomb ? Durée = 6 ans.
• L’état des installations d’électricité et de gaz : ces examens déterminent les risques potentiels pouvant porter atteinte à la sécurité des habitants. Durée = 6 ans.
• Une information sur les nuisances sonores aériennes. Pas de durée fixée par la loi.

Chaque diagnostic immobilier doit être obligatoirement réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié et agréé.

Définir un loyer (et son encadrement)

Votre estimation locative est l’un des aspects les plus essentiels au moment de la mise en location de votre bien.

Les éléments pour trouver le loyer juste

Il s’agit de trouver un juste équilibre entre rentabilité et attractivité pour les futurs candidats à la location.
Si vous optez pour un loyer trop élevé, la recherche de locataire peut prendre du temps et cela risque d’accroitre le taux de turn-over des occupants.
A contrario, un montant de loyer trop bas affecte votre rentabilité locative.

Comment estimer le montant de votre futur loyer ? Voici les principaux critères à prendre en compte :

• La situation géographique ;
• La superficie du logement : la surface loi Carrez et la superficie au sol ont un impact sur le montant du loyer ;
• La qualité du mobilier et des équipements : pour une location meublée, le mobilier moderne et de qualité augmente le montant du loyer ;

3 points pour affiner votre loyer

Voici quelques conseils avisés pour affiner le montant de votre futur loyer :

1. Analyser la concurrence : cherchez à comprendre le marché local et examinez les annonces immobilières avec des biens similaires : géographie, surface du logement, équipements, état de finition, etc.
2. Prendre en compte les caractéristiques du logement à louer : présence d’un ascenseur, étage du logement, présence d’un balcon ou d’une terrasse, qualité d’isolation, orientation de la pièce principale, etc.
3. Respecter l’encadrement des loyers : si votre location se situe dans une zone d’encadrement des loyers, vous devez être certain que le montant du loyer est conforme aux limites régies par la loi. Il suffit de vérifier les loyers de référence dans votre zone.

Les démarches administratives en tant que bailleur

Entre la rédaction de l’annonce immobilière, la sélection du locataire, la suscription à une assurance PNO (propriétaire non occupant) ou encore la déclaration du logement à louer, vous avez de nombreuses démarches administratives auxquelles vous souscrire avant de donner les clés au locataire.

L’annonce immobilière

Vous pouvez passer par une plateforme qui s’occupe de gérer votre annonce et d’organiser les visites le cas échéant.
Toutefois, la rédaction d’une annonce est très importante.
Nos recommandations pour réussir sa rédaction sont les suivantes :

• Un titre accrocheur ;
• Une description détaillée et honnête ;
• Des photos de qualité ;
• Des informations pratiques complètes.

L’organisation des visites

Les visites s’organisent en fonction du fait que le logement est occupé ou vacant.
S’il est occupé, il faut définir des créneaux horaires de visite avec le locataire sur place.

La sélection du bon locataire

Étape cruciale au moment de la mise en location, la sélection du locataire n’est pas une mince affaire.
Il faut le choisir en veillant à un équilibre délicat entre « bon feeling » et un dossier solide.

En effet, un rapport de confiance rend la gestion locative plus agréable et plus simple.
Nous vous recommandons de vous fier à des critères stricts comme :

• La solvabilité
• La stabilité professionnelle

En demandant des documents comme la pièce d’identité, les 3 dernières fiches de paie, l’avis d’imposition, vous disposez de moyens efficaces pour mieux cerner la situation financière de votre candidat.

Les loyers impayés

Nous vous recommandons également d’utiliser des garanties loyers impayés (GLI).
Cela va sécuriser vos revenus locatifs.
Cette assurance couvre les propriétaires bailleurs en cas de loyers impayés ou encore en cas de détériorations et de frais de justice.

Nous vous rappelons, une nouvelle fois, l’importance de vous montrer rigoureux dans la gestion de votre location, que ce soit au début de l’aventure ou pendant toute la durée de la location.

Quels sont les documents administratifs obligatoires pour le bailleur ?

Quand vous avez défini le logement à louer, quand vous êtes certain que les prérequis sont conformes à la réglementation en vigueur, vient le moment des démarches administratives obligatoires.

La signature du contrat de bail

Le contrat de location est un document qui régit les relations entre vous et votre locataire.
Il liste les obligations de chaque partie pendant toute la durée du bail de location.

Dans ce bail sont indiqués notamment l’identité du locataire et du propriétaire bailleur, l’adresse et la description du logement, le montant du loyer et des charges prévisionnelles et la durée du bail, sans oublier le montant du dépôt de garantie.

Il est essentiel que le bail soit conforme et complet en intégrant des clauses spécifiques si besoin et des annexes obligatoires.
Consultez le lien suivant pour rédiger un contrat de bail en bonne et due forme.

Le paiement du dépôt de garantie

Cette clause est très importante, car elle permet au propriétaire de réclamer le versement d’un dépôt de garantie de location au locataire.
Une somme qui peut être utilisée en cas de dégradations pendant la location ou en cas d’impayés de loyers.

La caution solidaire

Le propriétaire a recours habituellement à une caution solidaire. Concrètement, un garant prend le relais du paiement du loyer et de charges en cas de défaillance du locataire.

L’état des lieux d’entrée et de sortie

Cet état des lieux est lié au contrat de location.
Au moment du départ du locataire, il est comparé à celui de l’entrée dans le logement afin d’évaluer les éventuelles dégradations.

L’obligation de déclarer l’occupant

Depuis 2023, tout bailleur est tenu de déclarer l’occupation de ses biens à usage d’habitation sur l’espace personnel dans la rubrique « Biens immobiliers» du site officiel des impôts. Cette démarche permet à l’administration fiscale de s’assurer du respect des obligations fiscales des occupants. La non-déclaration peut entraîner des pénalités pour le bailleur.

FAQs

Que comprend la gestion locative ?

Ce qu’on appelle gestion locative comprend l’ensemble des démarches à effectuer dès que le locataire est dans le logement : perception des loyers, délivrance des quittances, relances, réparations ou encore régularisation des charges.

Qu’appelle-t-on une garantie locative ?

Cette assurance financière est constituée par le locataire du bien loué au profit de propriétaire bailleur.
Cette garantie est valable jusqu’au terme du contrat de location.
Elle sert principalement à indemniser le bailleur d’un manquement de la part du locataire.

Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?

Ce sont les dégradations ou détériorations dues à un usage inhabituel ou anormal de la location comme les trous dans le mur, une brulure de la moquette ou encore des dégâts causés par un animal.

Qu’appelle-t-on vétusté en location ?

La vétusté est une usure naturelle et normale du logement : revêtement des sols usé, couleur de la peinture qui a passé, etc.

On peut calculer le taux de vétusté d’un logement avec la formule suivante :
(Âge de l’équipement/durée de vie estimée) x 100.

Louer votre bien en toute sérénité : points à retenir

• Quel type de location choisir ? :Le choix entre une location meublée ou non meublée impacte vos revenus et la rapidité de mise en location. Une location meublée génère des loyers plus élevés mais requiert un entretien régulier. En revanche, une location non meublée offre une meilleure stabilité locative.
• Les normes de décence d’une location :Un logement doit respecter les critères de décence : surface habitable minimum, isolation correcte, équipements sanitaires conformes, et une consommation énergétique inférieure à 450 kWh/m²/an depuis le 1er janvier 2023.
• Les diagnostics immobiliers obligatoires :Chaque bailleur doit fournir au locataire un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) comprenant des évaluations sur les risques, la performance énergétique (DPE), et l’état des installations électriques et de gaz.
• Définir un loyer juste :Un loyer doit refléter la situation géographique, la qualité des équipements et les conditions du marché local. Respectez également les limites d’encadrement des loyers dans les zones concernées.
• Les démarches administratives obligatoires :Rédigez une annonce claire, sélectionnez rigoureusement votre locataire, et souscrivez une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Pensez à réaliser un état des lieux et un contrat de bail complet.
• Les documents obligatoires :Avant la remise des clés, prévoyez de collecter les pièces justificatives du locataire (identité, avis d’imposition, fiches de paie) et de signer un contrat conforme à la loi en vigueur.

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