10 points pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif

Même si un bon rendement locatif s’obtient avant tout à l’achat, il reste possible par la suite, dans les années suivantes, d’améliorer la rentabilité. Le principe général est classique, minimiser les dépenses et obtenir davantage de recettes. Ci-dessous des idées d’actions à mettre en œuvre dans ce sens. 10 points pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.

Optimiser la rentabilité de votre investissement locatif

1. Prendre en charge soi-même la gestion locative de son bien

On n’est jamais si bien servi que par soi-même ! Eviter de confier la gestion à une agence qui vous facturera alors par exemple jusqu’à un mois de loyer pour chaque changement de locataire. Des sites comme Rentila proposent gratuitement l’ensemble des documents et outils nécessaires au bailleur et d’autres comme leboncoin permettent de trouver facilement des locataires, sans frais. Pourquoi pas éventuellement continuer à sous-traiter certaines tâches parfois délicates, comme la réalisation des états des lieux, par une société indépendante, impartiale.

2. Changer son type d’imposition

Estimer et comparer votre impôt foncier selon le type d’imposition possible, micro-foncier ou au réel. En général, plus avantageuse durant les premières années de prêt immobilier, avec des intérêts d’emprunt important à déduire, la déclaration au réel perd de son intérêt avec le temps, au profit du micro-foncier et de son abattement de 30% sur les recettes locatives. (ou 50% pour le micro-BIC des locations meublées).

3. Renégocier donc votre prêt et moduler les mensualités

En cette période de taux d’intérêt très bas, il peut être profitable d’effectuer un rachat de crédit, de renégocier donc son prêt à un taux plus faible, baissant ainsi les mensualités de remboursement, avec des intérêts d’emprunts plus faibles.

Pas directement dans une optique de meilleure rentabilité, mais davantage dans un but de meilleur autofinancement, penser à moduler les mensualités de son prêt immobilier. Après quelques années de remboursement, il est possible de baisser sa mensualité, en rallongeant un peu la durée du crédit et ainsi réduire ses dépenses mensuelles.

4. Renégocier les assurances

Penser également à renégocier ses montants d’assurance habitation non occupant, voir également son assurance loyers impayés. Faire jouer la concurrence a toujours du bon.

5. Revoir les charges communes

De façon à avoir un meilleur contrôle sur les charges, il est toujours préférable d’éviter les charges communes à l’immeuble. En particulier pour le chauffage, il est possible au travers de travaux de rénovation de mettre en place un système individualisé, tout électrique ou avec une chaudière gaz individuelle par exemple.

6. Rénovez votre bien

Dans le but de maintenir en état son logement, il ne faut pas négliger d’effectuer régulièrement quelques travaux de rénovation. Un logement en excellent état, au confort moderne, permettra de garantir une demande locative forte et ainsi un bon niveau de loyer. De plus il est possible d’obtenir certains crédits d’impôts pour par exemple l’isolation thermique, des frais que l’on pourra de plus déduire de ses revenus fonciers en déclarant au réel.

Optimiser vos revenus locatifs

7. Revaloriser le montant du loyer

Le bailleur est en droit chaque année de revaloriser le montant du loyer, en se basant sur l’indice INSEE, l’IRL. On parle généralement d’un montant limité, de l’ordre de l’inflation, de 1 à 2 %, mais important pour au moins couvrir la hausse des charges qui sera au moins du même ordre, et ainsi au moins maintenir le rendement initial.

8. Pensez location meublée

Pour les locations nues, penser à l’idée de passer en location meublée. Peut-être davantage contraignante, avec davantage de rotation de locataire, mais plus rémunératrice avec des loyers au moins 20% supérieurs. De plus, la fiscalité est aujourd’hui plus avantageuse pour ce type de location, notamment au réel, en amortissant les murs et les équipements du logement.

9. Essayez la colocation

La colocation, il y a quelques années, était vie d’un mauvais oeil. Mais depuis quelques années la situation n’est plus la même, les profils des locataires ont changé, les mentalités des bailleurs ont évolué. Les gens qui louent en colocation ne sont plus que des étudiants financés par leurs parants, mais aussi des jeunes actifs qui cherchent à ce loger un peu moins cher, faire des rencontres, habiter autrement…

Il faut savoir que chacun des colocataires est responsable de sa quote part de loyer, ce qui sécurise les revenus. Cote rendement, vous pouvez obtenir entre 1 et 2 % de plus si vous louer la chambre et un bout des parties communes du logement.

10. Réduire les les vacances locatives et essayer la location saisonnière

Obtenir davantage de recettes en réduisant au maximum le fléau numéro un de la rentabilité, les vacances locatives ! D’une part, prendre en charge soi-même la gestion locative de son bien assure un meilleure suivi et une plus grande réactivité qu’une agence. D’autre part, le problème souvent rencontré par les bailleurs privilégiant des locations aux étudiant est de louer durant les mois d’été : pourquoi ne pas essayer la location saisonnière, à la semaine ou au week end ? De plus en plus de personnes privilégient cette option de logement au dépend des hôtels, et ce même dans des villes supposées peu touristiques.

Un investissement locatif n’est pas un simple placement financier, un suivi et des actions régulières sont nécessaires si l’on souhaite conserver, voir améliorer, la rentabilité.