Comment investir dans l’immobilier en étant locataire ?

Investir dans l’immobilier est un objectif financier majeur pour de nombreuses personnes, mais cela soulève souvent la question cruciale : « Est-il possible d’investir dans l’immobilier tout en étant locataire ? » La réponse est un « oui » retentissant. Vous n’avez pas besoin de posséder votre propre maison pour devenir un investisseur immobilier prospère. Cet article vous guidera à travers les stratégies, les avantages, et les étapes pratiques pour investir dans l’immobilier en tant que locataire, avec un accent particulier sur le marché locatif en France.

Le marché locatif en France : Un aperçu rapide

Avant d’explorer les méthodes pour investir dans l’immobilier en tant que locataire, il est essentiel de comprendre le contexte du marché locatif en France. Le marché de la location en France est dynamique et diversifié, avec des opportunités variées dans les grandes villes, les zones urbaines et les régions rurales. Voici quelques points clés à retenir :

1. Demande élevée :

La France compte un grand nombre de locataires, y compris des étudiants, des travailleurs temporaires, des familles et des retraités. Le marché est tendu et la demande de logements locatifs reste généralement élevée, ce qui peut offrir des opportunités d’investissement attractives.

2. Marchés locatifs régionaux :

Les taux de location et les conditions du marché locatif peuvent varier considérablement d’une région à l’autre en France. Par exemple, les grandes villes telles que Paris, Lyon, et Marseille peuvent avoir des loyers plus élevés que les zones rurales. Il est important de mener une recherche approfondie pour déterminer les zones les plus favorables à l’investissement.

3. Règlementation locative :

La location immobilière en France est soumise à des réglementations strictes. Les locataires bénéficient d’une forte protection légale, et les loyers sont encadrés dans de nombreuses villes où le marché de la location est très tendu, ce qui peut poser des défis en matière de rentabilité locative.

Maintenant que vous avez un aperçu du marché locatif en France, explorons comment investir dans l’immobilier en tant que locataire.

Investir sans être propriétaire ?

Phénomène nouveau, mais qui se développe de plus en plus, l’investissement dans l’immobilier en tant que locataire s’avère aujourd’hui très attractif.

Si, normalement, il faut être propriétaire de son bine immobilier pour réaliser un investissement du même type, les mœurs sont en train d’évoluer ne la matière.

De nos jours, beaucoup de particuliers ne peuvent pas (ou ne désirent pas) acheter un logement principal en raison des tarifs trop élevés sur le marché.

On préfère, dès lors, s’orienter vers l’investissement locatif afin de bénéficier des dispositifs fiscaux et des taux actuellement bas.

C’est une tendance qui se remarque notamment chez les jeunes particuliers et les jeunes couples.

Acheter sa résidence principale ?

Habituellement, on recommande l’achat d’une maison ou d’un appartement dès lors que l’on peut s’assurer de le garder au moins 6 ans. Ce délai est un minimum comparé aux éventuelles pertes financières liées aux frais d’acquisition.

Ce temps de latence peut augmenter plus ou moins de manière forte selon l’écart entre le prix du bien et son loyer équivalent.

En effet, si l’écart entre le prix d’un appartement et celui d’un bien similaire en location est important, la rentabilité financière ne sera pas au rendez-vous avant plusieurs années.

Aujourd’hui, il n’est pas donné à tout le monde de se fixer dans une zone géographique pendant 8, 10 voire 12 ans. Selon les besoins de déplacement en fonction de la profession exercée, il peut être judicieux parfois de quitter un endroit pour faire face à une opportunité professionnelle.

La mobilité est, aujourd’hui, un des critères forts de l’employabilité, surtout dans le contexte économique actuel.

Et que dire des prix de l’immobilier qui s’avèrent exorbitants par rapport aux revenus, notamment dans les agglomérations et grandes villes à l’instar de Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes ou Lille ? Cela est aussi un frein à l’achat.

Être propriétaire de son bien n’est pas l’unique solution pour investir dans l’immobilier. Le choix des placements s’avère plus vaste qu’il y a quelques années, et il existe un grand nombre de solutions, quel que soit votre budget.

Les stratégies pour investir dans l’immobilier en tant que locataire

Pour enrichir votre patrimoine immobilier, il est essentiel de diversifier vos investissements.

Alors qu’un propriétaire possède déjà un patrimoine immobilier grâce à sa résidence principale, le locataire peut choisir parmi une vaste gamme de produits d’investissements immobiliers pour injecter une part de son placement dans la pierre.

1. L’Investissement dans des Fonds Immobiliers

L’une des méthodes les plus accessibles pour investir dans l’immobilier en tant que locataire est d’acheter des parts de fonds immobiliers.

Un fonds de placement immobilier (FPI) représente un véhicule de placement collectif dont la majeure partie de l’actif est composée d’actifs immobiliers, qu’ils soient détenus directement sous forme d’immeubles ou indirectement par le biais de sociétés principalement orientées vers l’immobilier.

Le marché offre divers véhicules d’investissement permettant aux particuliers de participer au secteur immobilier sans les contraintes liées à la détention directe de biens immobiliers. Parmi les principaux choix, on retrouve notamment les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).

SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont principalement conçues pour l’investissement locatif. Leur portefeuille se compose d’au moins 90 % d’actifs immobiliers, ce qui en fait une option prisée pour les investisseurs cherchant à percevoir des loyers tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle de leurs actifs.

OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ont pour objectif de générer des revenus grâce à la gestion d’un patrimoine immobilier. Les OPCI, conformément à l’ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005, peuvent prendre deux formes distinctes.

D’une part, ils peuvent se présenter sous la forme de sociétés de placement à prépondérance immobilière (SPPICAV), dont les revenus distribués aux investisseurs sont soumis à une imposition similaire à celle des dividendes et des plus-values d’actions.

D’autre part, ils peuvent se manifester en tant que fonds de placement immobilier (FPI), dont les revenus sont imposés conformément aux règles applicables aux revenus fonciers classiques, notamment pour ce qui est de leur composante immobilière.

Il convient de noter que les FPI représentent une catégorie particulière d’OPCI et partagent certaines caractéristiques essentielles avec les autres types d’investissements immobiliers collectifs.

Les fonds immobiliers sont gérés par des professionnels et investissent dans une variété de biens immobiliers, tels que des appartements, des bureaux, des centres commerciaux, et des hôtels. Vous pouvez acheter des parts de ces fonds, ce qui vous donne une exposition à un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers.

Cette stratégie présente plusieurs avantages :

• Diversification: Vous n’avez pas besoin de concentrer votre investissement sur un seul bien immobilier, ce qui réduit les risques.
• Gestion Professionnelle: Les fonds immobiliers sont gérés par des experts qui s’occupent de l’acquisition, de la gestion et de la vente des propriétés.
• Liquidité: Les parts de fonds immobiliers sont généralement liquides, ce qui signifie que vous pouvez les acheter ou les vendre plus facilement que des biens immobiliers physiques.

2. L’Investissement participatif ou Crowdfunding immobilier

L’investissement participatif immobilier est une méthode de plus en plus populaire pour investir dans l’immobilier sans avoir besoin de posséder un bien immobilier individuel. Avec cette approche, plusieurs investisseurs se regroupent pour acheter un bien immobilier collectivement. Chaque investisseur détient une part du bien en fonction de sa contribution financière.

Le crowdfunding immobilier, également connu sous le nom de financement participatif immobilier, est un mécanisme permettant de lever des fonds auprès d’investisseurs particuliers en vue de financer un projet immobilier spécifique. Dans ce modèle, les investisseurs accordent un prêt destiné à soutenir un programme immobilier précis, proposé par un promoteur immobilier.

Le processus commence par l’identification et la planification d’un projet immobilier par un promoteur. Une fois le projet défini, des fonds sont sollicités auprès des investisseurs afin de financer les étapes initiales, allant du démarrage du projet jusqu’à l’obtention d’un prêt bancaire. L’investisseur place son capital entre les mains du promoteur, qui est chargé de la construction du bien.

Une fois que les travaux sont achevés, en cas de plus-value, le promoteur rembourse le capital prêté par les investisseurs, ainsi que les intérêts convenus. Le financement total du projet combine à la fois le prêt bancaire et le prêt souscrit auprès des investisseurs.

Un indicateur clé de la qualité et de la confiance dans une plateforme de crowdfunding immobilier réside dans sa conformité aux réglementations en vigueur et dans les statuts qu’elle détient. Certains de ces statuts incluent le statut de conseiller en investissement participatif délivré par l’autorité des marchés financiers (AMF) ou le statut d’intermédiaire en financement participatif.

Les plateformes d’investissement participatif facilitent ce processus en mettant en relation les investisseurs et les opportunités d’investissement. Vous pouvez choisir les projets qui correspondent le mieux à vos objectifs et à votre budget. En France, l’investissement participatif immobilier est réglementé et surveillé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

l existe plusieurs moyens de souscrire à des projets de crowdfunding immobilier, que ce soit directement ou indirectement auprès du promoteur. Les principaux supports d’investissement comprennent :

1. Investissement direct par actions de préférence : Les investisseurs deviennent actionnaires de la SAS créée par le promoteur.
2. Investissement direct par obligations : Les investisseurs souscrivent aux obligations émises par la SAS.
3. Investissement indirect par le biais de Fonds communs de Placements à risques : Certains fonds, comme le FCPR Select Promotion, souscrivent aux obligations émises par les promoteurs.

Rentabilité et Risques

Il est essentiel de noter que cet investissement présente des risques inhérents. Les fonds investis peuvent être sujets à une perte totale ou partielle. Les taux de rendement varient généralement entre 6 % et 10 % nets de frais, avec une moyenne autour de 8 %. Cependant, il convient de souligner que les taux prévus par le promoteur ne sont pas garantis.

3. L’investissement en Bourse

Une autre option pour investir dans l’immobilier en tant que locataire est de le faire par le biais du marché boursier. Vous pouvez acheter des actions de sociétés immobilières cotées en bourse, telles que des sociétés foncières, des promoteurs immobiliers, ou des sociétés de gestion d’actifs immobiliers.

Investir dans des actions immobilières vous donne une exposition indirecte au marché immobilier. Les performances des actions immobilières peuvent être influencées par les tendances du marché immobilier, mais elles sont également influencées par d’autres facteurs économiques.

4. L’Investissement locatif :

Vous pouvez acheter un bien immobilier tout en continuant à être locataire de votre propre logement. Cette stratégie, appelée investissement locatif, consiste à acheter un bien, tel qu’un appartement, une maison, un studio, un parking, puis à le mettre en location. Les loyers perçus peuvent vous aider à couvrir le coût de votre propre loyer.

Cette approche nécessite une planification soigneuse et une gestion immobilière efficace. Vous devrez vous assurer que les revenus de location couvrent les dépenses liées à la propriété, telles que les remboursements hypothécaires, les taxes foncières, et les coûts d’entretien.

Conclusion

Investir dans l’immobilier en tant que locataire est une possibilité tangible pour atteindre vos objectifs financiers. Le marché locatif en France offre de nombreuses opportunités, qu’il s’agisse d’investir dans des fonds immobiliers, de participer à des projets d’investissement participatif, d’acheter des actions immobilières, ou de devenir propriétaire tout en continuant à être locataire. Cette approche vous permet de profiter des avantages de l’investissement immobilier tout en maintenant votre flexibilité en tant que locataire. Il est essentiel de faire preuve de prudence, de mener une recherche approfondie, et de diversifier votre portefeuille pour maximiser vos chances de succès en tant qu’investisseur immobilier locataire.

Investir dans l’immobilier en étant locataire : Les points importants à retenir

1. Définissez vos objectifs d’investissement : Avant de commencer, déterminez vos objectifs financiers. Souhaitez-vous générer un revenu régulier, faire croître votre capital, ou les deux ?
2. Établissez un budget : Fixez un budget d’investissement réaliste en fonction de vos moyens financiers. Assurez-vous de prendre en compte les coûts de gestion, les frais de transaction, et les impôts éventuels.
3. Faites vos recherches : Informez-vous sur les différentes options d’investissement, notamment les fonds immobiliers, l’investissement participatif, les actions immobilières, et l’investissement locatif en direct. Comparez les avantages et les inconvénients de chaque option.
4. Sélectionnez vos Investissements : Choisissez les investissements qui correspondent le mieux à vos objectifs et à votre profil de risque. Diversifiez votre portefeuille pour réduire les risques.
5. Investissez prudemment : Suivez une approche prudente en investissant progressivement et en évitant de prendre des décisions impulsives basées sur des émotions.
6. Surveillez vos Investissements : Gardez un œil sur la performance de vos investissements et ajustez votre portefeuille au besoin. Consultez régulièrement des conseillers financiers si nécessaire.
7. Éduquez-vous continuellement : L’investissement immobilier est un domaine en constante évolution. Continuez à vous informer sur les tendances du marché et les opportunités d’investissement.
8. Faites appel à des professionnels : Si nécessaire, consultez des experts en investissement ou des conseillers financiers pour obtenir des conseils personnalisés.