Investir dans un immeuble de rapport, avantages et inconvénients

Il existe de multiples façons d’investir dans l’immobilier, le classique appartement vide, meublé ou géré en location saisonnière, les garages ou parking, les surfaces commerciales, les SCPI, etc… sans oublier l’investissement dans un immeuble de rapport !

Investir dans un immeuble de rapport, complet, composé de plusieurs biens locatifs, d’habitation et éventuellement de commerces, est une niche, qui pourtant présente de nombreux atouts, mais également quelques inconvénients…

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport

Pour l’investisseur désireux de se bâtir un patrimoine immobilier, Il y a en effet plusieurs avantages clefs à acheter un immeuble comportant plusieurs biens à louer plutôt que d’acquérir des appartements unitaires les uns après les autres.

Un prix de revient unitaire moins élevé.

En règle générale, acheter plusieurs biens locatifs regroupés dans le même immeuble en même temps permet de bénéficier d’un « prix de gros », autrement dit un prix au mètre carré inférieur. Ainsi acheter plusieurs appartement en bloc permet d’obtenir un meilleur prix d’acquisition global que si on les achetait indépendant les uns après les autres.

Un prix d’achat plus faible, mais un loyer par appartement qui sera identique à celui que l’on aurait fixé pour un bien acheté seul. Ainsi mécaniquement la rentabilité est plus élevée.

Diluer les risques liés aux impayés

D’autre part, acquérir plusieurs logements permet de diluer les risques liés aux impayés. En effet, le remboursement global des mensualités est couvert par plusieurs locataires. Si l’un fait défaut, il ne s’agit pas d’une perte totale de revenus locatifs, il restera les autres loyers pour couvrir une partie des dépenses. De manière générale, plus on dispose de biens, plus les conséquences d’un loyer impayé sont limitées.
Il peut s’agir d’un bon argument à faire jouer pour convaincre votre banquier pour l’obtention de votre prêt…

Des économies d’argent.

Acheter d’un coup plusieurs biens permet de réaliser des économies importantes: les frais d’agence, de notaire, les frais bancaires. Mais également les frais d’assurance ou la taxe foncière qui sont généralement plus faibles pour un immeuble de plusieurs appartements, comparativement au même nombre d’appartements gérés indépendamment.

Pas de charges de copropriété

De plus il n’y a plus de « charges de copropriété », puisqu’il n’y a pas de copropriété. Vous êtes intégralement propriétaires, vous gérez donc toutes les dépenses en direct, ce qui est toujours plus évident pour les optimiser et éliminer le superflu.
Enfin, pour les travaux, des économies d’échelle sont possibles, en faisant rénover par exemple plusieurs appartements en même temps ; l’entrepreneur vous fera un prix, et les matières premières seront achetées en gros.

Egalement des économies de temps.

Dénicher puis réaliser toutes les démarches qui mènent à la signature de l’acte de vente d’un investissement immobilier est un projet extrêmement chronophage. Si vous avez l’ambition de multiplier vos investissements immobiliers, l’achat d’un immeuble de rapport peut vous éviter de devoir réitérer les mêmes démarches à chaque nouvel appartement : recherche, signature d’un compromis de vente, négociation d’un prêt, signature de l’acte authentique…

De plus à l’usage, le gain de temps est également évident pour une gestion en directe : tous vos locataires se situent en un seul et unique lieu. Et plus la peine de réserver plusieurs soirées par an pour les réunions de syndic de chacun de vos biens…

Le seul maitre à bord ! Adieu donc les conflits entre copropriétaires.

En effet, c’est le dernier avantage de l’investissement dans un immeuble de rapport, il n’y a pas de syndic, puisque vous êtes les seul gérant, le seul maitre à bord ! Adieu donc les conflits entre copropriétaires, les discussions interminables pour décider tel ou tel travaux. Vous seul décidez, pour tout. Que ce soit pour initier des travaux ou pour décider de la période la plus propice pour ces dépenses…

Quelques inconvénients tout de même

Pas facile à dénicher

En effet, d’une part, un bon immeuble de rapport n’est pas quelque chose facile à dénicher. Le marché de ce type de bien est restreint, il y a peu de ventes. Evidemment, il y a aussi assez peu d’acheteurs, mais tout de même quelques investisseurs avisés. De plus, il est difficile de trouver des agents immobiliers pouvant prodiguer de bons conseils, étant donné la rareté de ces ventes, ce qui explique leur manque d’expérience dans le domaine.

Un investissement financier conséquent

D’autre part, acheter ce type d’immeuble implique un investissement financier conséquent, et donc bien souvent la demande d’un prêt d’un montant élevé. De quoi inquiéter votre banquier, et ce même si le total des revenus locatifs en vis-à-vis est important. Surtout qu’il s’agit d’un investissement peu commun pour un banquier de la part d’un particulier, mieux vaut donc avoir prévu un dossier béton !

Manque de diversification de ses investissements

Acheter plusieurs biens immobiliers situés dans le même immeuble pose également le problème du manque de diversification de ses investissements : l’immeuble est situé dans un lieu unique, qui pourra avec le temps, gagner ou perdre de la valeur…dans l’hypothèse où le secteur ou la ville deviendrait soudainement moins attrayant pour les locataires. Pour un investissement long terme, il est toujours difficile d’avoir des certitudes.

Difficile à revendre

Surtout qu’en cas de volonté de revente, il faudra tout revendre d’un coup… difficile donc de récupérer rapidement des liquidités, sauf à entrer dans des démarches assez lourdes de revente à la découpe (ce qui potentiellement peut-être très profitable étant donné le prix d’achat en gros…).

Seul à tout gérer

Enfin, le fait qu’il n’y ait pas de syndic, pas de copropriétaires, peut aussi avoir un côté négatif, vous êtes seul à tout gérer, mais également seul à tout payer ! Et lorsque l’on parle de travaux lourds comme une toiture, il faut savoir anticiper ces dépenses…au risque de se retrouver dans des situations financières difficiles.

Un dernier conseil, pensez à vérifier la conformité urbanistique du bâtiment. Le fait qu’un bâtiment soit divisé en plusieurs logements, ne signifie pas qu’il a l’autorisation d’être exploité de cette manière.

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