Quelles démarches en cas de loyers impayés et litige avec le locataire ?

La mise en location d’un logement engendre parfois des conflits entre le bailleur et le locataire. Les causes de la mésentente sont multiples : existence de vice caché, lacune sur les travaux d’entretien, augmentation excessive du loyer et bien d’autres. Cependant, la défaillance du paiement de loyer demeure souvent la principale source de problème. Que faire en cas de problème ? Voici les démarches en cas de loyers impayés.

Les démarches en cas de loyers impayés en résumé :

1. Discussion à l’amiable : essayer de trouver un arrangement avec le locataire.
2. Lancement de la procédure de recouvrement : faire appel aux garants ou aux assurances.
3. Lancement de la procédure juridique : le commandement de payer et l’expulsion

En cas de loyers impayés et litige avec le locataire tentez de trouver une issue à l’amiable

Avant de lancer une action en justice, privilégiez la discussion, c’est l’une des premières démarches en cas de loyers impayés. Quel que soit la cause, il est préférable de discuter avec votre locataire et de lui demander tout simplement ses contraintes. Essayez de comprendre la source du problème pour trouver la solution pouvant débloquer la situation. Si votre locataire a un souci d’ordre financier, proposez un consensus. L’échelonnement de la dette en plusieurs paiements en est une option.

Pour éviter les mauvaises surprises lors du litige avec le locataire, il est recommandé de cocher la décision sur papier. Chaque entité apposera sa signature avec la mention «approuvé» en bas du document.

Cherchez les alternatives de solutions possibles

Informez le cautionnaire

Lors de la signature du bail, il arrive que votre locataire ait désigné un cautionnaire. Dans ce cas, vous pouvez informer la personne qui se porte caution du litige avec le locataire et lui demander de régulariser la situation en payant les arriérés de loyer.

Informez l’assureur

Votre locataire a-t-il contracté une assurance loyer impayé ? Dans l’affirmatif, prenez contact immédiatement avec l’assureur. Informez-vous de la démarche à entreprendre afin que les loyers impayés vous soient versés.

Envoyez une lettre de mise en demeure

Si ces solutions à l’amiable n’ont pas donné les résultats escomptés, écrivez une lettre de mise en demeure de payer. Il est prudent de l’envoyer par voie recommandée avec accusé de réception. De cette manière, votre locataire ne peut pas se dérober de ses obligations d’honorer ses dettes envers vous.

Contactez la commission des recours locatifs

Si la situation persiste lors du litige avec le locataire, contactez la commission des recours locatifs. Instituée suivant la loi du 6 juillet 1989, elle joue le rôle d’intermédiaire entre le bailleur et le locataire. Son objectif est de trouver une solution consensuelle. L’avantage : son service est gratuit. Les décisions prises lors de la négociation sont transcrites dans un papier. Les deux entités doivent cosigner pour marquer leur approbation. Toutefois, cette commission travaille uniquement sur les baux pour un logement principal ou pour une habitation mixte.

Intentez des actions judiciaires pour résilier le bail

Lorsque les voies de recours à l’amiable sont épuisées lors du litige avec le locataire, passez à l’offensive. Faites appel au Tribunal de Première Instance pour statuer et assigner le fautif en justice. L’huissier assurera les démarches administratives en vue de résilier le bail. Lorsque le locataire ou son garant reçoit le commandement à payer, il dispose de 2 mois pour régler sa dette. S’il est encore défaillant, vous avez le droit de demander la résiliation du bail.

Les démarches en cas de loyers impayés et la procédure d’expulsion est un processus long e couteux. Les frais d’honoraire de l’huissier et de l’avocat peuvent atteindre des milliers d’euros, sans oublier évidemment le manque à gagner des loyers impayés pour cette période

L’huissier peut entamer la procédure d’expulsion auprès du tribunal. Toutefois, votre locataire peut solliciter un délai supplémentaire pour occuper les lieux. Le Tribunal de Grande Instance va tenir compte de son état de santé, de sa situation financière et de son âge. Il peut ainsi bénéficier d’un délai de grâce allant de 3 mois jusqu’à 3 ans. Dans le cas où l’Etat ne répond pas à votre sollicitation, sachez que vous pouvez faire une demande d’indemnisation.

Suivez la procédure d’expulsion en vigueur

S’il est prouvé que votre locataire est fautif, le juge accorde son expulsion après la résiliation du bail. Pour ce faire, l’huissier lui remet le commandement pour quitter le logement. Le juge lui donne un délai de 2 mois pour exécuter la décision du tribunal. Si le fautif collabore, l’huissier établit un procès-verbal de la liste des biens. L’occupant quitte les lieux en remettant officiellement les clés. Le litige avec le locataire est résolu et le dossier est clos.

Si votre locataire est absent, l’huissier a le droit d’entrer dans la maison avec une autorité et sous la protection de la force publique. Il va établir un procès-verbal d’expulsion. Si le logement est encore meublé, il fera vider les lieux. Un serrurier se charge d’ouvrir la porte et de remplacer la serrure. A partir de ce moment, l’ex-locataire n’a plus le droit d’entrer dans la maison. Il en sera informé par voie d’affichage à l’extérieur du logement.

Voici les étapes habituelles à suivre en cas de loyers impayés et litige avec le locataire.

Étape 1 : Mise en demeure

• Le bailleur envoie une lettre de mise en demeure du locataire de régulariser sa situation : payer ses loyers, charges…
• Le locataire accepte ou non

Étape 2 : Commandement de « Payer »

Un huissier délivre au locataire un commandement de « Payer » (si le litige n’est pas résolu à l’étape précédente).

• Si le locataire ne réagit pas, le bailleur peut faire valoir la clause résolutoire. Il peut l’assigner devant le juge d’instance ou de proximité (pour un délit n’excédent pas la somme de 1 500€) qui pourra prononcer la résiliation du bail, le bailleur peut ensuite engager une procédure d’expulsion du locataire en envoyant par huissier au locataire une assignation à comparaître (la date d’audience doit être au minimum 2 mois après la date d’envoi de l’assignation à comparaître)
• Le locataire a 2 mois pour régulariser sa situation, il peut saisir le juge des référés (tribunal d’instance) pour avoir des délais supplémentaires de paiement (24 mois maximum) : report ou échelonnement

Étape 3 : Commandement de « Faire »

Un huissier délivre au locataire un commandement de « Faire » (si le litige n’est pas résolu à l’étape précédente).

• Si le locataire ne réagit pas dans le délai imparti, il doit quitter les lieux sous peine d’expulsion, le bail est rompu
• Le locataire a 1 mois pour régulariser sa situation (il n’est pas possible d’obtenir des délais supplémentaires)

Étape 4 : Décision d’expulsion

• Au cours de l’audience et au vu de la situation financière du locataire, le tribunal peut décider d’accorder des délais de paiement (24 mois maximum) s’il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Dans ce cas, le bail n’est pas résilié. Si ce n’est pas le cas, le tribunal peut prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
• Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le bailleur doit lui signifier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.
• Le locataire doit payer une indemnité d’occupation fixée par le juge (en remplacement du loyer). Si le juge qui a ordonné l’expulsion n’a pas accordé au locataire de délai, ou si les délais accordés n’ont pas permis de trouver une solution de relogement, le locataire a 15 jours pour saisir le tribunal de grande instance afin d’obtenir des délais pour quitter le logement. Le tribunal de grande instance peut, en fonction de la situation de l’intéressé (âge, état de santé, situation de famille), accorder un délai supplémentaire (d’1 mois minimum à 1 an maximum).

Étape 5 : Commandement de quitter les lieux

• Lorsque le jugement a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion, l’huissier envoie au locataire (ainsi qu’au préfet) un commandement de quitter les lieux.
• A partir du jour de la réception de ce commandement, le locataire a généralement 2 mois minimum pour quitter les lieux, le juge peut décider de prolonger ce délai (de 3 mois minimum à 36 mois maximum) en cas de difficultés familiales du locataire.

Étape 6 : Procédure d’expulsion

Un huissier doit intervenir pour procéder à l’expulsion du locataire.
L’huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n’est pas obligatoire.
Il peut se présenter au logement les jours ouvrables (du lundi au vendredi inclus) entre 6 heures et 21 heures.
Plusieurs cas de figures peuvent se présenter :

• Le locataire est présent le jour de l’expulsion et n’émet aucune protestation : l’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement.
• Le locataire est présent le jour de l’expulsion et refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police.
• Le locataire est absent le jour de l’expulsion : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier dresse ensuite un procès-verbal d’expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.

Quelques informations utiles en cas de litige

Le Fond de Solidarité pour le Logement

Le locataire défaillant a le droit de faire appel au Fond de Solidarité pour le Logement. Cette structure peut lui apporter un appui financier à titre ponctuel. S’il bénéficie d’une aide au logement, le bailleur peut informer l’autorité responsable du litige avec le locataire. La Caisse d’Allocation Familiale peut lui être versée directement pour couvrir les impayés.

Avant de déclarer la résiliation du bail, le juge confie une enquête aux services sociaux. Ces derniers analysent la situation financière du locataire. Il peut bénéficier d’un délai supplémentaire s’il a la possibilité de régler les impayés. La procédure d’expulsion est alors suspendue.

Ne pas expulser soi-même

Le bailleur n’a pas le droit de l’ expulser par lui-même et doit faire appel à un huissier.

Depuis le 27 mars 2014, le propriétaire qui a un litige avec le locataire n’a pas le droit de l’ expulser par lui-même. Il doit faire appel à un huissier pour entrer dans le logement. Considéré comme une violation de domicile, l’acte est passible de 3 ans d’emprisonnement accompagné du paiement de 30 000 euros amende.

L’intervention de l’huissier est réglementée

L’intervention de l’huissier dans le logement est réglementée en cas de litige avec le locataire. Il peut agir uniquement durant les jours ouvrables, à partir de 6 heures jusqu’à 21 heures. Toutefois, l’annonce de sa visite est optionnelle. Il a le droit de venir à tout moment sans prévenir.

La trêve hivernale

L’expulsion du locataire est interdite du 1er Novembre au 31 Mars. Cette période correspond à la trêve hivernale. Toutefois, le juge peut prononcer la procédure de péril imminent. Si l’état du logement constitue une menace pour les occupants, il ordonne l’évacuation des lieux.

Démarches en cas de loyers impayés : que faut-il retenir ?

L’impayé de loyer est une situation délicate pour le propriétaire et pour le locataire. Il faut réagir tout de suite, trouver un accord ou engager une procédure. cela demande du temps et de l’argent !

• La procédure d’expulsion demande non seulement du temps mais aussi de l’argent. Les frais d’honoraire de l’avocat et de l’huissier peuvent atteindre des milliers d’euros.
• Si le litige avec le locataire survient, il est préférable de trouver une solution à l’amiable.
• Lors de l’élaboration du bail, il est recommandé de prévoir une clause résolutoire. Si votre locataire est défaillant, la résiliation du contrat de location est automatique. Vous éviterez ainsi de perdre du temps avec une longue procédure judiciaire.

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