Quelle est la durée du contrat de location ? Bail pour une résidence principale, meublée ou vide, pour une résidence secondaire, pour un logement étudiant ou pour un local commercial : quelles sont les réglementations et les différentes durées possibles ? Petit tour d’horizon selon les cas de figure.
Le bail est un contrat réglementant la mise en location d’un logement ou d’un local ayant une fin commerciale. Il est conclu entre le bailleur, propriétaire des lieux, et le locataire pour une durée déterminée. Celle-ci varie en fonction du type de location suivant qu’elle concerne une résidence principale ou secondaire, qu’elle soit meublée ou vide, qu’elle soit spécifique à un logement étudiant ou encore qu’elle implique une activité commerciale.
La durée du contrat de location d’une résidence principale
Pour toute location d’une résidence principale c’est-à -dire que le locataire et sa famille y résident au moins 8 mois par an, le bail est obligatoire que le logement soit meublé ou vide. Etabli entre le propriétaire et le locataire, il permet de définir les règles d’occupation des lieux, la durée de mise en location, les conditions de résiliation et les droits et obligations des deux parties. Il doit également faire mention du montant du loyer et sa révision annuelle.
En cas de location d’un logement vide
La location d’un logement vide est réglementée par la loi du 6 juillet 1989. Le bail est d’une durée obligatoire et minimale de 3 ans, renouvelable par accord tacite. Si le propriétaire est une personne morale, représentant par exemple une société, elle est portée à 6 ans minimum, et elle peut également être renouvelée toujours par accord tacite.
Ce bail peut être conclu pour une durée plus courte, mais d’au moins un an, seulement sous certaines conditions bien précises. Elles doivent être spécifiées dans le contrat et justifier de la nécessité de reprendre le logement, comme par exemple un départ à la retraite ou un retour en France programmé pour les expatriés vivant à l’étranger.
Pendant la durée de la mise en location, le bailleur ne peut donc pas récupérer son logement. De son côté, le locataire peut prendre congé avant l’échéance du bail mais en respectant un délai de préavis. Celui-ci est de trois mois et peut être réduit à un si le logement se situe dans une des 28 agglomérations définies comme « tendues » selon les décrets de la loi Alur.
Modèle gratuit de bail de location vide
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En cas de location d’un logement meublé
La location d’un logement meublé est réglementée de la même manière à partir du moment où elle concerne une résidence principale. Les conditions ont été inscrites en août 2015 par la loi Alur à la loi du 6 juillet 1989. La durée du bail est obligatoirement fixée à un an minimum reconductible par accord tacite toujours pour un an. Il est possible de conclure le bail pour une période plus longue, deux ans par exemple.
Tout comme pour la location d’un logement vide, le bailleur ne peut donner congé au locataire avant l’échéance du bail. L’occupant des lieux n’est lui pas obligé d’aller jusqu’au terme de la durée fixée. Il a la possibilité de quitter le logement avant l’échéance mais en respectant un préavis d’un mois, quelque soit la commune où se situe la location.
Modèle de contrat de location meublée
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Un bail spécifique pour un logement étudiant
Le bail étudiant est comme son nom l’indique destiné uniquement aux étudiants souhaitant occuper un logement meublé en justifiant leur situation. Ce contrat spécifique prévoit une durée de location de 9 mois non renouvelable, c’est-à -dire qu’il n’y a pas de reconduction tacite et que le bailleur n’a pas besoin de donner congé au locataire. Ce dernier peut néanmoins quitter le logement avant la fin de l’échéance du bail toujours en respectant un préavis d’un mois. S’il souhaite rester, il doit alors établir un nouveau bail avec le propriétaire.
Si l’étudiant veut rester plus longtemps, il devra signer un nouveau bail de neuf mois avec le propriétaire.
La durée du contrat de location location d’une résidence secondaire
Si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, le contrat de location n’est pas soumis à une réglementation et ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989. La durée du bail est alors fixée librement entre les deux parties, tout comme les conditions de location, le montant du loyer et les motifs de prise de congé.
Le bail commercial
Le bail commercial est un contrat de location concernant des locaux utilisés par le locataire uniquement à des fins commerciales, industrielles ou artisanales. Ce dernier, tout comme le bailleur, doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés ou au répertoire des métiers. Régi par la loi du 30 septembre 1953, il détermine les conditions de location, le montant du loyer, les obligations et les droits des deux parties. Il doit également préciser la nature du bail, les activités autorisées, et la durée de mise en location.
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il est possible de l’établir sur une période plus longue, mais elle ne peut pas être indéterminée. Le locataire peut prendre congé des lieux à chaque pallier de 3 ans et prévenir le propriétaire au moins 6 mois à l’avance via un huissier.
Le bailleur doit lui attendre la fin du bail s’il souhaite le résilier. Il devra alors effectuer sa demande de non renouvellement du bail par acte d’huissier et s’acquitter d’une indemnité d’éviction auprès du locataire pour le préjudice subi sauf s’il fait valoir le caractère dangereux des locaux, ou s’il prévoit d’y habiter ou de loger ses ascendants ou descendants.
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La location saisonnière
La notion de « location saisonnière » renvoie à la location d’un logement de vacances. Tout comme la location d’une résidence secondaire, elle n’est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 mais elle est régie par le Code civil. Ce qui implique que les conditions de location sont fixées librement entre les deux parties. Néanmoins certaines règles doivent être respectées notamment en ce qui concerne la durée du bail. Elle doit être adaptée à la saison touristique et de courte durée, à savoir de 90 jours maximum non renouvelables. Elle peut être portée à quatre mois si la location concerne la résidence principale du propriétaire et qu’elle se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants.
Modèle gratuit de bail de location saisonnière
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Le bail mobilité
La durée du bail mobilité est modulable et comprise entre 1 minimum et 10 mois maximum. Il ne peut pas être renouvellé automatiquement. Une fois arrivé à son terme, le contrat prend fin, sans renouvellement. Le bailleur peut reporter une fois L’échéance du bail peut être reportée une seule fois, lorsqu’il a été conclu pour moins de dix mois. Le bailleur peut alors faire un avenant pour reporter la fin du bail dans la limite d’une durée totale maximale de 10 mois.
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