C’est probablement l’une des pires situations auxquelles un propriétaire bailleur peut se voir confronter, à savoir retrouver son logement dégradé par le locataire, lequel refuse d’effectuer le remboursement des dégâts. Comment peut-on réagir dans cette situation ? Que faire si le dépôt de garantie ne couvre pas les dégradations du logement ?
Voici les étapes à suivre si le dépôt de garantie ne couvre pas les dégradations du logement :
- Définir le responsable des dégradations
- Evaluer le préjudice
- Estimer le coût des réparations
- Contacter le locataire pour une résolution à l’amiable
- Contacter l’assurance GLI, si vous en avez souscrit une
- Mise en demeure si le locataire refuse de payer sa part des dégâts
- Faire appel à un conciliateur
- Saisir le tribunal d’instance pour régler le différend
Récapitulatif sur les obligations du locataire
Avant de comprendre comment réagir face à la non-couverture du dépôt de garantie en cas de dégradations réalisées par un locataire, il est utile de rappeler que les sont ses obligations.
En effet, parmi les obligations du locataire figure l’entretien du bien loué durant tout le temps de son bail de location.
À ce titre, les réparations à réaliser dans le logement loué sont le fait du locataire, sauf si celles-ci sont le fait de l’usure normale.
Le dépôt de garantie se limite généralement à 1 ou 2 mois de loyer. Mais, dans beaucoup de cas, ce montant est loin de couvrir l’ensemble des dépenses prévues pour effectuer les réparations nécessaires dans ledit logement.
Comme l’indique le texte de l’article 7 C de la loi du 6 juillet 1989, « un locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf en cas de preuve que ces dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par faute du bailleur par le fait d’un tiers. »
Les principales obligations du locataire envers son bailleur sont :
- Le paiement de ses loyers ;
- La jouissance du logement conformément aux conditions stipulées dans le contrat de bail ;
- Répondre des dégradations ou des pertes qui sont survenues au cours de la durée du contrat de location.
Les dégradations non prises en charge par le locataire
Toutefois, le locataire ne prend pas toutes les dégradations à sa charge.
En effet, les dégradations qui sont dues à la vétusté ou en raison d’un cas de force majeure comme l’intervention d’un tiers ou un manquement du bailleur ne sont pas de son fait.
À propos de la vétusté, le locataire peut joindre une grille de vétusté au contrat de bail qu’il va signer.
Cette liste stipule les principaux matériaux et les équipements du bien auxquels sont affectées une durée de vie théorique ainsi que la prise en charge dégressive du prix des réparations.
Modèles de grille de vétusté
Télécharger gratuitement un modèle de grille de vétusté
De même, n’oubliez pas de faire un état des lieux au moment de l’entrée dans le logement pour signaler tout éventuel problème.
Sans ce document le propriétaire bailleur n’a que ses yeux pour pleurer si le locataire quitte le logement en lui laissant dans un piteux état.
Modèle d’état des lieux gratuit
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Vous pouvez également utiliser le module de création d’état des lieux disponible dans votre interface de gestion, rubrique Etat des lieux.
Les premières réactions
Évaluer le préjudice
Au moment où le propriétaire bailleur découvre les dégradations, il est essentiel d’estimer le montant du préjudice.
Ainsi, il importe de vous munir des justificatifs comme les factures.
Vous pouvez aussi demander des devis auprès d’artisans pour évaluer les réparations.
La moindre détérioration peut avoir un coût conséquent en cas de réparation, que ce soit pour une vitre cassée, un rideau déformé, un trou dans l’évier ou l’installation électrique détournée de son usage habituel.
En discuter avec le locataire
Le premier réflexe est de tenter de discuter à l’amiable avec le locataire.
Privilégiez toujours la discussion en expliquant la situation ainsi que le préjudice subi.
N’hésitez pas à présenter les devis de réparation.
Si le locataire refuse de discuter, le propriétaire doit commencer immédiatement ses travaux.
C’est alors qu’il pourra entamer ses premières actions en justice auprès d’une juridiction compétente afin de demander réparation du préjudice.
Souscrire à la GLI
La GLI (garantie loyer impayé) comporte habituellement une clause dégradation immobilière.
Concrètement, votre assureur vous rembourse les travaux de remise en état que vous auriez dû engager après avoir constaté les dégradations faites par le locataire au cours de son bail.
Toutefois, avec la GLI, les travaux immobiliers ne sont pas couverts comme les sols, les murs, le plafond, et tout ce qui est fixé au mur sans pouvoir le démonter.
Pour mieux comprendre, autant le plan de travail de la cuisine est couvert par la GLI, autant les portes du placard ou la machine à laver ne le sont pas.
De même, les meubles d’une location meublée ne sont pas couverts par la GLI.
Les diverses actions pour couvrir les dégradations du locataire
Mise en demeure
La première chose est de retenir l’intégralité du montant de dépôt de garantie en voyant en même temps une lettre explicative au locataire (ne pas hésiter à fournir des photos).
Ensuite, le propriétaire peut mettre son locataire en demeure en lui stipulant qu’il doit rembourser sa part de dégâts non couverts par son assurance de garantie dans les 8 jours.
Cette lettre de réclamation doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception pour plus de sécurité.
Voici un modèle de lettre de mise en demeure :
[Votre adresse]
[Code postal, Ville]
[Téléphone]
[Adresse e-mail]
[Date]
[Nom et prénom du locataire]
[Adresse du locataire]
[Code postal, Ville du locataire]
Objet : Mise en demeure de paiement des dégradations du logement
Madame, Monsieur,
Par la présente, je fais suite à notre précédente correspondance et à nos échanges concernant les dégradations constatées dans le logement situé à [adresse du logement], que vous avez occupé en tant que locataire.
Conformément à l’article 7 C de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenu(e) de répondre des dégradations survenues pendant la durée du contrat de location, sauf en cas de force majeure, de faute de ma part ou du fait d’un tiers.
Suite à l’état des lieux de sortie, il a été constaté que des dégradations dépassant l’usure normale du logement sont imputables à votre responsabilité. Les dégradations concernent [décrire les dégradations en détail, en précisant les pièces affectées].
Le montant estimé des réparations nécessaires s’élève à [indiquer le montant estimé des réparations]. Je joins à cette lettre les devis établis par des artisans compétents pour appuyer cette évaluation.
Je vous mets en demeure de régler cette somme dans un délai de [indiquer un délai raisonnable, généralement 8 jours à partir de la réception de la lettre] à compter de la réception de la présente lettre.
Je vous rappelle que la non-exécution de cette obligation pourrait entraîner des poursuites judiciaires pour recouvrer les sommes dues. Conformément à la loi, ces poursuites pourraient également entraîner des frais supplémentaires à votre charge.
Je vous encourage donc vivement à régulariser cette situation dans les délais impartis. Je reste à votre disposition pour discuter de cette affaire et trouver un arrangement à l’amiable si cela est possible.
Dans l’attente de votre paiement, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Cordialement],
[Votre signature manuscrite (si la lettre est imprimée)]
En cas de non-paiement, le bailleur transmet le dossier du sinistre à son assureur qui peut alors mandater un expert pour valider les dégâts constatés.
On estime que la moitié des sommes évaluées par devis sont versées au bailleur dans le 20 jours après réception du dossier du sinistre.
Les 50 % restants sont débloqués dès réception des factures des divers travaux engagés.
Conciliateur de justice
Si le locataire ne répond pas à vos sollicitations, vous pouvez passer à la vitesse supérieure en faisant appel à un conciliateur en vous adressant à la Commission départementale de conciliation.
Cette demande s’effectue également par lettre recommandée avec A/R où vous indiquez clairement vos noms et prénoms, votre adresse, votre qualité de propriétaire bailleur ainsi que les coordonnées du locataire et l’objet du litige.
En règle générale, le propriétaire et le locataire sont convoqués à une séance durant laquelle l’affaire des dégradations est examinée.
Cette option permet parfois de régler la question sans passer par un juge.
Le tribunal d’Instance
Si la situation ne s’est pas réglée avec le conciliateur, le propriétaire peut saisir le tribunal d’Instance.
Jurisprudence : Un locataire qui rend les locaux en mauvais état risque plus qu’une simple remise en état
La Cour de cassation a jugé que le locataire qui rend les locaux en mauvais état peut être tenu responsable d’un préjudice financier plus important que la simple remise en état des lieux. En effet, un propriétaire qui doit relouer les locaux à des conditions moins favorables pour compenser les coûts de remise en état peut justifier d’un second préjudice.
Selon les magistrats, l’indemnité due par l’ancien locataire pour la remise en état ne suffit pas à compenser le manque à gagner du propriétaire. Toute indemnisation doit se faire sans perte ni profit pour les deux parties. Ainsi, le propriétaire peut être en droit de demander une indemnité supplémentaire pour compenser le préjudice subi.
FAQ – Questions fréquentes
Q : Comment justifier la retenue de la caution ?
Un simple devis d’un professionnel suffit pour justifier la retenue du dépôt de garantie.
Q : Quel délais pour restituer le dépôt de garantie ?
Lorsque l’état des lieux de sortie est dit conforme, c’est-à-dire qu’aucune dégradation imputable au locataire n’a été constatée, le bailleur doit restituer la caution dans un délai d’un mois suivant la restitution des clés. Si des dégradations incombant au locataire sont constatées, le délai pour rendre la caution est de 2 mois.
Le dépôt de garantie ne couvre pas les dégradations : les points importants à retenir
- Le locataire est tenu d’entretenir le bien loué pendant la durée de son bail, sauf en cas d’usure normale. Il doit répondre des dégradations survenues pendant la durée du contrat, sauf en cas de force majeure, faute du bailleur, ou acte d’un tiers.
- Les dégradations causées par la vétusté ou en raison d’un cas de force majeure ne sont pas à la charge du locataire.
- Lorsque des dégradations sont constatées, il est essentiel d’estimer le montant du préjudice en se basant sur des justificatifs tels que les factures ou les devis d’artisans.
- Le propriétaire peut essayer de résoudre le problème à l’amiable en discutant avec le locataire, en présentant les devis de réparation et en expliquant la situation.
- La garantie loyer impayé (GLI) comporte généralement une clause de dégradation immobilière, permettant au propriétaire de se faire rembourser les travaux de remise en état couverts par l’assurance.
- Si le locataire refuse de payer sa part des dégâts, le propriétaire peut retenir le montant du dépôt de garantie et envoyer une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
- Si la discussion amiable échoue, le propriétaire peut faire appel à un conciliateur en s’adressant à la Commission départementale de conciliation. Cette démarche peut résoudre le litige sans recourir à un juge.
- Si aucune résolution n’est trouvée, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance pour régler le différend.
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