Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire verse au bailleur lors de la signature du bail. Il sert à couvrir les dommages ou les loyers impayés qui pourraient survenir pendant la durée du bail. Si le locataire cause une perte financière de quelque nature que ce soit, et que cela se trouve justifié, alors le bailleur peut déduire une partie ou la totalité du dépôt.
Voici ce que le bailleur peut retenir du dépôt de garantie :
- La retenue pour loyers et charges impayés.
- La retenue pour dégâts locatifs.
- La retenue pour les charges locatives en copropriété (régularisation de charges).
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Au moment de l’entrée dans un logement, le propriétaire exige généralement du locataire que celui-ci verse un dépôt de garantie au début du contrat de bail. Cette somme est conservée tout au long de la location.
Concrètement, cette somme assure l’exécution des obligations du locataire et peut servir, le cas échéant, à combler ou à couvrir les éventuels manquements comme un loyer impayé ou encore des dégâts.
Le montant du dépôt de garantie doit être notifié dans le contrat de bail. La somme ne peut être supérieure à  :
- 1 mois de loyer pour une location vide ;
- 2 mois de loyer pour une location meublée.
Législation et retenue sur le dépôt de garantie
Le propriétaire peut être en droit de conserver une partie du dépôt de garantie à condition de justifier chaque montant.
D’après l’article 22 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, le « propriétaire est tenu de restituer l’intégralité du dépôt de garantie ou de justifier les sommes retenues à défaut ».
La retenue sur dépôt de garantie est un des litiges les plus courants entre propriétaires et locataires.
Beaucoup de locataires s’interrogent sur le fait si le propriétaire est obligé de réaliser des travaux faisant suite à un état des lieux de sortie qui indiquent des dégradations.
Mais, pour qu’un propriétaire puise conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie en raison de dégâts constatés, 3 conditions doivent être réunies obligatoirement :
- Un état des lieux de sortie doit avoir été réalisé puis signé par les deux parties. Dans ce document, les dégradations constatées par rapport à l’état des lieux d’entrée doivent être rédigées noir sur blanc ;
- Les dégradations du logement doivent être imputables au locataire. Ainsi, tout ce qui en rapport avec la vétusté des lieux et des équipements, d’une malfaçon ou encore d’un vice de construction est à la charge du propriétaire ;
- Le propriétaire doit justifier sa retenue sur dépôt de garantie. Cela peut être une facture ou un devis. Si le propriétaire prend la décision de réaliser de travaux, il ne peut retenir une somme supérieure à celle du prix du matériel acheté.
Ainsi, on comprend que les situations suivantes ne sont pas acceptables en matière de retenue sur dépôt de garantie. On dit qu’elles sont abusives :
- Le propriétaire fait une retenue sur un problème qui n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie ;
- Le propriétaire effectue une retenue qui n’est pas le fait du locataire comme un jaunissement des murs, une peinture qui s’écaille, un plafond qui se fissure ou encore un dégât des eaux chez le voisin (encore faut-il pouvoir le prouver !).
Modèle de lettre de restitution du dépôt de garantie avec retenue
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Qu’est-ce que le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ?
Le retenue pour non-paiement du loyer et des charges
L’autre raison que l’on retrouve couramment dans ce type de litige est le non-paiement du loyer.
Le propriétaire peut ainsi utiliser le dépôt de garantie pour couvrir les éventuels arriérés de loyer.
Il est interdit pour un locataire de ne pas payer son loyer sous prétexte que le propriétaire bailleur détient le dépôt de garantie.
Si le locataire souhaite contester cette raison, il doit montrer une preuve que le loyer a bel et bien payé. Il peut alors mettre en avant les relevés bancaires, ou un exemplaire du livre de loyer le cas échéant ou encore montrer les courriers/mails du propriétaire qui indiquent que les paiements ont été effectués.
Important !
La jurisprudence rappelle que le dépôt de garantie n’est pas un règlement de loyer. Le locataire ne peut pas décider de ne pas payer de loyer et demander au propriétaire de l’imputer sur le dépôt de garantie.
La pratique à déduire du dernier loyer à payer le montant du dépôt de garantie est illégale.
En cas de dernier loyer impayé, le bailleur peut retenir la somme du dépôt de garantie mais le locataire ne pourrait pas prétendre à la délivrance d’une quittance.
Le retenue pour les charges locatives quand le bien se trouve en copropriété
Quand les charges sont au réel alors que le locataire s’apprête à quitter le logement, le propriétaire ne dispose pas de l’arrêté annuel des comptes du syndic. Il peut alors conserver jusqu’à 1/5 du dépôt de garantie en attendant la régularisation des charges à la fin de l’année.
Le montant de 20 % du montant global est un maximum autorisé, car le bailleur peut évidemment décider de retenir moins. Toutefois, le montant de la retenue doit être adapté, c’est pourquoi le propriétaire doit prendre en compte me nombre de mois qui restent avant la régularisation annuelle.
À noter que cette retenue de charges locatives concerne souvent les logements vides.
Pour un logement meublé, la retenue du dépôt de garantie au niveau des charges doit être convenue au moment de la signature du contrat de bail. Cela dépends du type des charges, forfaitaires ou des provisions de charges.
Le retenue pour les dommages causés
L’état des lieux du logement permet au locataire de justifier du fait qu’il rend la location en bon état d’entretien. C’est aussi un moyen pour le propriétaire de se rendre compte du mauvais état de la location.
Les documents officiels qui permettent de justifier de tout cela sont l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie du logement qui sont établis entre le bailleur et le locataire.
La somme retenue en raison de dégâts constatés doit être justifiée avec un devis ou une facture.
Le retenue pour l’entretien courant
À ce titre, le locataire doit prendre en charge l’entretien courant de son logement, ainsi que des équipements mentionnés dans le contrat de location et les petites réparations : raccords de peinture, remplacement des joints de la robinetterie, nettoyage du dépôt de calcaire, remplacement des flexibles de douche, contrôle et entretien de la chaudière individuelle, etc.
Si la location possède un jardin ou un espace extérieur quelconque, le locataire doit s’occuper de son entretien : tondre, tailler les haies, s’assurer que le jardin est entretenu et non envahi par les mauvaises herbes, etc.
Une liste exhaustive est déterminée par le décret N° 87-712 d’août 1987.
Ces frais de nettoyage sont une des raisons les plus courantes de la retenue sur le dépôt de garantie.
On comprend pourquoi il est important que le locataire prenne soin de son logement durant le temps de la location pour éviter toute retenue sur son dépôt de garantie.
Le retenue pour les éléments manquants
Le locataire n’est pas autorisé à retirer des éléments de son logement sans le consentement écrit du propriétaire, même si cet élément est cassé ou si le locataire ne l’utilise pas.
Si le locataire devait enlever ledit élément, le propriétaire peut alors prendre de l’argent et déduire du dépôt de garantie pour tout objet manquant constaté.
Le retenue pour les modifications importantes
Si, pour une raison ou une autre, le locataire décide d’apporter des modifications importantes au logement sans avoir la permission du propriétaire, celui-ci peut prélever une somme sur le dépôt de garantie.
Il en est de même pour la décoration ou la redécoration plutôt : si le locataire n’a pas l’autorisation écrite du bailleur, il se voit exposé à voir une retenue sur son dépôt de garantie.
Ce que le bailleur peut déduire du dépôt de garantie : les points importants à retenir
- Le dépôt de garantie sert à couvrir les dommages ou les loyers impayés qui pourraient survenir pendant la durée du bail.
- Le bailleur peut déduire les coûts liés à la réparation des dommages causés par le locataire.
- Le bailleur peut déduire les loyers impayés.
- Lorsque le logement se situe au sein d’une copropriété, le propriétaire peut retenir d’office 20 % maximum jusqu’à la régularisation annuelle des charges de l’immeuble.
- Le propriétaire doit justifier sa retenue sur dépôt de garantie.
- La jurisprudence rappelle que le dépôt de garantie n’est pas un règlement de loyer.
- Il est important de noter que le bailleur est tenu de restituer le solde du dépôt de garantie au locataire à la fin du bail.
- Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui établi à l’entrée, le bailleur doit rendre le dépôt de garantie au locataire dans un délai d’un mois ; en cas de dégradations constatés, le bailleur dispose de deux mois au maximum pour le restituer.
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