Guide de la gestion locative pour particulier bailleur

Un facteur clé incitant les investisseurs à gérer eux-mêmes leurs biens locatifs est l’économie réalisée en évitant les frais de gestion déléguée, qui peuvent impacter significativement le rendement locatif. Typiquement, les agences immobilières facturent un mandat de location à hauteur de 7 à 8 % du loyer annuel, soit environ 400€ pour un revenu locatif de 5000€. Cela équivaut à perdre un mois de loyer à chaque changement de locataire. Si on y ajoute les frais de gestion locative, le coût peut être encore plus conséquent, selon le niveau de service demandé. Ce guide de la gestion locative vise à fournir aux bailleurs particuliers les informations nécessaires pour mieux comprendre cette thématique et réaliser des économies en se passant d’un gestionnaire.

1 Investir dans l’immobilier locatif.

L’immobilier demeure un choix d’investissement privilégié par de nombreux personnes, offrant une stabilité et une perspective de croissance attrayante. Cependant, lorsqu’il s’agit de se lancer dans un projet d’investissement locatif, il est crucial de suivre certaines directives et d’adopter des stratégies judicieuses pour garantir une rentabilité soutenue et durable. Pour y parvenir, il est important de considérer une variété de facteurs et de se préparer à naviguer dans les complexités du marché immobilier.

L’une des premières étapes consiste à définir clairement les objectifs de votre investissement. Que vous cherchiez à constituer un patrimoine à transmettre, à générer un revenu supplémentaire, ou à diversifier votre portefeuille d’investissement, il est essentiel d’avoir une vision claire et des buts bien définis. Cela vous aidera à orienter vos choix en termes de type de propriété, de localisation et de stratégie de gestion.

Ensuite, la sélection de la propriété idéale est cruciale. Il convient de prendre en compte non seulement votre budget, mais aussi le type de bien qui répondra le mieux à vos objectifs et à la demande du marché. Par exemple, les studios et petits appartements sont souvent recherchés par les étudiants et les jeunes professionnels, tandis que les familles privilégient généralement des logements plus spacieux. L’emplacement est également un facteur déterminant, avec une préférence pour les zones à forte demande et proches des commodités essentielles comme les transports, les écoles, et les commerces.

En outre, l’investissement locatif ne se limite pas aux logements résidentiels. Les places de parking, les bureaux, et les locaux commerciaux offrent d’autres opportunités d’investissement, chacun avec ses propres avantages et particularités. Il est donc important d’explorer toutes les options disponibles et de considérer la diversification comme un moyen de minimiser les risques tout en maximisant les retours sur investissement.

Il est également crucial de bien comprendre la législation et la fiscalité en vigueur pour éviter toute complication. La connaissance des lois régissant la location, les droits des locataires et des propriétaires, ainsi que les différentes stratégies de défiscalisation peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement.

Enfin, il est important de ne pas laisser les émotions influencer vos décisions. L’investissement immobilier doit être guidé par des analyses objectives et des considérations financières plutôt que par des coups de cœur ou des attachements personnels.

Articles utiles :

1. L’essentiel à savoir sur l’investissement locatif
2. Quels sont les investissements immobiliers les plus rentables ?
3. Quelles sont les 10 étapes d’un achat immobilier ?
4. 10 points pour réussir un investissement locatif
5. Quels sont les frais cachés quand on est propriétaire bailleur ?
6. Quel statut juridique choisir pour investir dans l’immobilier ?

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2 Fixer le loyer et les charges locatives.

Fixer le loyer

Il est judicieux de débuter par une estimation du loyer idéal, celui qui couvre toutes les dépenses, y compris les remboursements d’emprunt, les charges, les impôts, etc. Un tel loyer permettrait de réaliser un investissement locatif entièrement autofinancé.

D’une part, un loyer élevé peut augmenter le rendement de l’investissement. D’autre part, un loyer plus modeste peut faciliter la location en attirant davantage de candidats et en diminuant leur rotation, réduisant ainsi les risques de vacance locative et impactant positivement la rentabilité.

Pour attirer et retenir des locataires, il est conseillé de fixer des loyers réalistes. Pour les déterminer, réalisez une étude comparative dans le voisinage, consultez les indices de loyer en ligne ou examinez les annonces immobilières locales.

Le choix du montant du loyer est donc une décision stratégique essentielle. Ce montant influencera la manière dont vous souhaitez louer et gérer votre bien.

Les propriétaires doivent également tenir compte de la loi Alur (parue au Journal Officiel le 26 mars 2014), qui instaure un encadrement des loyers dans les zones tendues. Un plafonnement basé sur un loyer médian sera appliqué selon chaque agglomération.

En outre, si vous investissez via des dispositifs de défiscalisation ou si l’appartement est déjà loué, vous n’aurez pas la liberté totale de fixer le loyer.

Fixer les charges locatives

Pour estimer les charges locatives d’une maison individuelle, il est conseillé d’examiner les factures de l’année précédente. Généralement, les propriétaires d’une maison individuelle confient aux locataires la gestion des services tels que l’électricité et l’eau, qui règlent alors ces dépenses directement.

Dans le cadre d’une copropriété, le syndic joue un rôle clé en établissant les charges prévisionnelles, qui incluent l’entretien des parties communes, les espaces extérieurs, les réparations mineures, l’entretien de l’ascenseur, entre autres. Ces charges varient en fonction de facteurs spécifiques au logement, comme son emplacement dans l’immeuble ou sa superficie. Le syndic fournit une estimation annuelle des charges, que le propriétaire doit régler trimestriellement.

En plus de ces charges, le propriétaire doit également s’acquitter de certaines taxes liées aux services utilisés par le locataire, telles que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage. Ces dépenses sont récupérables auprès du locataire.

Il est important de séparer les charges incombant au propriétaire de celles récupérables auprès du locataire. Cette distinction se trouve généralement dans l’arrêté des comptes annuels fourni par le syndic. Les charges locatives prévisionnelles sont calculées sur la base des dépenses de l’année précédente, souvent à hauteur de 75% du total requis par le syndic.

Pour déterminer la provision mensuelle à demander au locataire, le propriétaire doit diviser le total annuel des charges récupérables par douze. Cette méthode permet une gestion transparente et équitable des charges locatives, tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Articles utiles :

1. Comment fixer le bon montant du loyer ?
2. Comment calculer la révision de loyer ?
3. Comment garantir ses loyers ?
4. Comment fixer les provisions sur charges ?
5. Charges locatives au forfait ou réelles ?
6. La liste des charges récupérables auprès du locataire
7. Comment régulariser les charges locatives ?

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2 Trouver un locataire

La recherche de locataire

Pour trouver un locataire, plusieurs méthodes sont à votre disposition, chacune avec ses avantages et inconvénients.

Sites Internet de petites annonces : Sites comme LeBonCoin, Seloger, Pap.fr ou Airbnb offrent une grande visibilité, mais attirent aussi des candidats peu sérieux. Le coût varie également d’un site à l’autre, et le propriétaire doit souvent répéter les mêmes informations à de nombreux candidats.

Réseaux sociaux : Utiliser des plateformes comme Facebook, Twitter, ou même YouTube peut être une méthode innovante pour toucher un large public. La publication de vidéos de votre bien peut particulièrement attirer l’attention pour des locations de standing.

Bouche à oreille : Parler de votre location à votre entourage peut être efficace. Cela offre une certaine tranquillité d’esprit, mais peut aussi poser problème en cas de conflit avec le locataire.

Location par agence : Déléguer la recherche de locataire à une agence immobilière est une option pour les propriétaires souhaitant éviter le processus de sélection. Les agences proposent également des services de gestion locative, moyennant des honoraires. Il est important de bien choisir l’agence et le type de mandat (exclusif ou simple) pour optimiser cette collaboration.

Chaque méthode a ses spécificités et il est essentiel de choisir celle qui correspond le mieux à vos attentes et à votre situation. La clé est de trouver un équilibre entre coût, effort et efficacité pour attirer le locataire idéal.

Vérifier le dossier de votre locataire

Pour minimiser les risques d’impayés de loyer, il est crucial de vérifier la solvabilité du locataire. Une règle générale est que le loyer ne doit pas excéder 25% à 33% des revenus du locataire, critère applicable également à la caution solidaire. Au-delà de ce pourcentage, il faut considérer le « restant à vivre » du locataire, c’est-à-dire l’argent disponible après paiement du loyer et des charges associées. Cette proportion a un impact différent selon le niveau de revenu du locataire. En plus du salaire, d’autres sources de revenus comme les allocations familiales, les pensions alimentaires ou les allocations logement pour les étudiants doivent être prises en compte. Pour les travailleurs indépendants, dont les revenus peuvent fluctuer, il est conseillé d’examiner les avis d’imposition sur plusieurs années.

Il est important de noter que les impayés de loyer sont relativement rares (2-3%), et surviennent souvent suite à une baisse de revenus imprévue. Au-delà des chiffres, il est essentiel de vérifier le dossier du locataire en profondeur. La situation financière peut changer, et certains locataires solvables peuvent abuser du système. Pour se prémunir, il est recommandé de demander les dernières quittances de loyer et de contacter l’ancien propriétaire. Des incohérences dans les documents fournis ou la falsification de documents sont également des signaux d’alerte.

Voici une liste de documents à demander à votre locataire :

• Les attestations de revenus pour les trois derniers mois (fiches de paye, de pension, d’Assedic ou contrat d’embauche).
• Les quittances de loyers de sa précédente location.
• Les quittances d’électricité ou de téléphone.
• La déclaration d’impôt sur le revenu.
• Les coordonnées de son ancien propriétaire et de son employeur.
• Si besoin, les fiches de revenus de la personne qui se portera caution.
• Pour les non-résidents qui n’ont pas de revenus en France vous pouvez demander une caution bancaire de 1 an (un an de loyers fermes)

Enfin, il existe des services en ligne pour aider les bailleurs à vérifier l’exactitude des avis d’imposition (comme le site des impôts) et à s’assurer que les dossiers de location sont complets, comme le service d’état Dossierfacile.fr. Ces outils sont précieux pour choisir le bon locataire et sécuriser la location.

Articles utiles :

1. Comment trouver un locataire ?
2. Comment rédiger une annonce immobilière attractive pour louer votre bien ?
3. Comment choisir le bon locataire et vérifier son dossier ?
4. Comment éviter les locataires mauvais payeurs ?

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3 La signature du bail

Le contrat de location

Un contrat de location est un accord légal entre un propriétaire et un locataire pour la location d’un bien immobilier. Il existe plusieurs types de contrats de location, chacun adapté à un type de bien spécifique (commercial, professionnel, meublé, vide, précaire, saisonnier).

Des lois comme la loi Alur (2014) et la loi Elan (2018) ont renforcé les règles de gestion locative pour équilibrer les relations entre locataires et propriétaires. La loi Alur a introduit un modèle type de contrat de location, encadré les loyers dans les zones tendues, et réduit la durée de préavis dans certains cas. La loi Elan a introduit le bail mobilité pour les locations de courte durée, le bail numérique, et la garantie Visale pour la caution locative. La loi Climat et Résilience (2021) a mis l’accent sur la performance énergétique et le plafonnement des loyers des « passoires thermiques ».

Rédaction d’un Contrat de Location

• Mentions Obligatoires: Certaines informations sont essentielles dans un contrat de location, telles que l’identification des parties, la description du bien loué, la durée, les conditions du loyer et des charges, et le dépôt de garantie.
• Clauses Interdites: Le contrat ne doit pas contenir de clauses abusives, telles que l’imposition d’une assurance habitation spécifique ou le prélèvement automatique pour le paiement du loyer.

Parties dans un Contrat de Bail

• Le contrat de location est signé entre le bailleur (propriétaire) et le locataire, avec des informations claires sur leurs identités et coordonnées.

Durée et Renouvellement du Bail

• La durée du bail dépend du type de contrat. Généralement, pour une location physique, elle est de trois ans, mais peut être réduite dans certaines circonstances. Le renouvellement du bail se fait tacitement, sauf si le propriétaire souhaite augmenter le loyer ou si l’une des parties donne un préavis de résiliation.

Montant du Loyer

• Le montant du loyer est sujet à des réglementations, surtout dans les zones tendues. Il peut être fixé librement ou doit respecter un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral.

Charges et Dépôt de Garantie

• Les charges sont généralement incluses dans le loyer et doivent être régularisées annuellement. Le dépôt de garantie couvre d’éventuels manquements du locataire et varie selon le type de bail.

Documents Annexes

• Des documents annexes sont requis pour la signature du bail, incluant des diagnostics techniques, l’état des lieux, l’assurance habitation du locataire, et d’autres documents informatifs.

Le contrat de bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Le bailleur peut le rédiger sur papier libre avec toutes les mentions légales nécessaires.

L’état des lieux

L’état des lieux  sert à comparer l’état du logement au début et à la fin de la location. C’est après ce constat que vous devrez rendre le dépôt de garantie à votre locataire, en déduisant des sommes dues au titre des réparations ou dégradations dont il aura été déclaré responsable mais uniquement sur justificatifs des travaux engagés pour la remise en état.

Lors d’une location deux états des lieux sont établis :

• A l’entrée : lors de la remise des clés avant que le locataire y ait aménagé.
• A la sortie : à la restitution des clés, lorsque le logement est vide.

Nous vous conseillons d’utiliser ce même type de documents pour l’état des lieux d’entrée et de sortie, cela facilitera la comparaison.

Il doit être effectué par écrit, daté, signé et rédigé en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat de location. Il doit être le plus détaillé possible, décrivez le logement dans ses moindres détails.

L’état des lieux peut être établit directement par vous-même, ou par votre mandataire (administrateur de biens, agent immobilier…) Il est indispensable que vous (ou votre mandataire) et votre locataire soyez présent lors de son établissement.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, ou caution, est la somme remise au propriétaire par le locataire à la signature du contrat de location. Il garantit le propriétaire contre d’éventuelles dégradations du logement et impayés de loyer et charges. Il n’est pas révisable en cours de bail.

Le dépôt de garantie est de maximum 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et 2 mois pour une location meublée pour tout bail signé depuis mars 2014

Le délai maximum pour restituer le dépôt de garantie au départ du locataire est de 2 mois après la remise des clefs, et il est même réduit désormais à 1 mois avec la loi Alur lorsque que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

La caution

La caution est une garantie de paiement demandée par le propriétaire. Il peut exiger qu’un proche solvable ou un organisme s’engage, en cas de défaillance de la part du locataire, à payer le loyer et les charges. En cas de dettes, cette caution se substituera au locataire, en cas d’impayé, pour régler le montant du loyer et toute autre charge prévue dans le cautionnement.

Vous pouvez demander à votre locataire de vous fournir la garantie d’une banque (garantie bancaire) sous forme de cautionnement pour un montant déterminé (souvent 12 mois).

La caution simple et la caution solidaire :

• La caution simple : le risque est limité et le garant ne paiera à la place du locataire que lorsque toutes les poursuites contre lui ont échoué et qu’il est insolvable. Cependant si vous avez renoncé «au bénéfice de discussion» dans l’acte, le bailleur peut s’adresser à vous sans avoir effectué de poursuites contre le locataire.
• La caution solidaire : la caution s’engage à payer les loyers et les charges à la place du locataire si ce dernier n’en a pas les moyens ou s’il refuse de payer. Le propriétaire est en droit de se retourner vers la caution sans poursuivre le locataire.

Deux durées de caution existent :

• Durée déterminée : une date est précisée dans l’acte de caution.
• Durée indéterminée : l’acte de cautionnement ne comporte aucune indication de durée donc il correspond à la durée du bail (qu’il s’agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit).

La caution prend fin au terme prévu, à l’expiration du bail en cours si cela a été demandé, ou au remboursement total de la dette.
L’obligation de prise en charge des impayés du locataire cesse à la date de dénonciation du bail en cours, par contre l’obligation de paiement subsiste pour toutes les dettes nées durant la période de couverture.

Les assurances

Voici la liste des assurances liées à une location :

• Le propriétaire est obligé de prendre une assurance propriétaire non occupant (PNO).
• Le locataire est obligé par la loi de prendre une assurance habitation. Le propriétaire peut lui demander l’attestation au moment de la signature du bail.
• Le propriétaire peut prendre une assurance de loyers impayés. Le bailleur qui souscrit une « assurance impayé » ne peut demander de caution au candidat à la location.

Articles utiles :

1. Bail de location meublée
2. Bail de location vide
3. Bail mobilité
4. Bail civil
5. Dépôt de garantie
6. Etat des lieux
7. Inventaire des meubles
8. Caution solidaire

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4 Pendant la location

Quittance de loyer

La quittance de loyer est un document justificatif rédigé par le propriétaire bailleur à l’intention du locataire, attestant du paiement du loyer et des charges. Ce document, conservable pendant cinq ans, sert de justificatif de paiement et de domicile, utile notamment pour certaines démarches administratives comme celles auprès de la CAF. En cas de paiement partiel, un reçu est émis au lieu d’une quittance complète.

Selon l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la délivrance de la quittance n’est pas obligatoire, sauf si le locataire en fait la demande. Dans ce cas, le bailleur doit fournir gratuitement une quittance détaillant le loyer et les charges, sans pouvoir facturer de frais pour sa gestion. Si le paiement est partiel, un reçu doit être émis au lieu d’une quittance.

La quittance diffère de l’avis d’échéance, qui indique le montant dû par le locataire avant le paiement du loyer. Après paiement, la quittance confirme la réception des fonds par le bailleur. Bien qu’il n’y ait pas d’obligation légale d’envoyer régulièrement une quittance, si le locataire en demande une, le bailleur doit s’y conformer. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des dommages et intérêts pour préjudice.

La quittance doit mentionner les noms et adresses du bailleur et du locataire, la période de règlement, les montants payés pour le loyer et les charges, la date d’émission, et être signée par le bailleur. Elle peut être envoyée par voie postale ou électronique, selon l’accord du locataire.

En colocation, une quittance unique est émise pour un bail commun, tandis que des quittances individuelles sont délivrées pour des baux individuels. Le logiciel de gestion locative Rentila permet la création et l’envoi automatique de quittances de loyer.

Pour résumer, une quittance de loyer est essentielle pour justifier du paiement intégral du loyer. Elle doit être fournie gratuitement sur demande du locataire, sans frais supplémentaires pour le bailleur, et peut être délivrée sous format papier ou électronique.

La révision du loyer

La révision de loyer est un processus important dans la gestion locative, nécessitant de se référer à différents indices publiés par l’INSEE, tels que l’IRL (indice de révision de loyer) pour les logements, l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les baux commerciaux, l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) et l’ICC (indice du coût de la construction). Le calcul de la révision de loyer implique de multiplier le loyer actuel hors charges par le dernier indice connu et de diviser ce résultat par l’ancien indice du même trimestre de l’année précédente.

La formule de calcul est : Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente

La revalorisation du loyer a lieu généralement à la date d’anniversaire de la signature du contrat de location. Si le bailleur choisit une autre date de révision de loyer, elle doit obligatoirement être mentionnée dans le contrat de location.

Régularisation des charges

La régularisation des charges locatives est un processus annuel important pour les bailleurs, permettant d’ajuster les provisions pour charges payées par le locataire en fonction des dépenses réelles engagées. Ces charges, dites récupérables, incluent des dépenses comme l’eau et le chauffage commun, et sont initialement prises en charge par le propriétaire mais remboursables par le locataire. La régularisation implique de comparer les montants payés par le locataire avec les dépenses réelles du bailleur et d’ajuster en conséquence, soit en réclamant un complément, soit en remboursant le locataire si ce dernier a payé trop.

Le locataire doit payer des charges correspondant à 3 grandes catégories de dépenses :

• Les dépenses pour services rendus liés à l’usage du logement : frais de fonctionnement de l’ascenseur, chauffage collectif, eau potable, éclairage de la cage d’escalier, etc.
• Les dépenses d’entretien et les petites réparations des parties communes de l’immeuble : nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts, etc.
• Les taxes correspondant à des services dont bénéficie le locataire : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, etc.

Cette liste de charges est fixée par décret du 26 août 1987. Les charges qui ne sont pas mentionnées dans ce texte ne peuvent pas être facturées au locataire. Toutes les autres dépenses (exemples : grosses réparations, réfection totale des peintures) restent à la charge du propriétaire.

Pour procéder à cette régularisation, le bailleur doit prendre en compte les dépenses récupérables réelles et les provisions payées par le locataire, calculer la différence et effectuer le paiement correspondant. Les documents nécessaires pour ce calcul incluent l’état des dépenses de la copropriété, l’état de répartition des charges, et la taxe foncière pour la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM).

Les charges peuvent être réglées soit au réel soit au forfait. Dans le cas des charges réelles, le bailleur doit effectuer une régularisation annuelle, tandis que pour les charges forfaitaires, aucune régularisation n’est nécessaire. Les charges forfaitaires sont généralement indexées annuellement en même temps que le loyer.

La régularisation permet également au bailleur de réévaluer les charges pour l’année suivante, ajustant ainsi les provisions mensuelles pour se rapprocher des dépenses réelles. Cette réévaluation est importante car les charges ont tendance à augmenter avec le temps.

Enfin, si le locataire quitte le logement avant la régularisation annuelle, le bailleur peut conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie jusqu’à la dernière régularisation des charges. Le bailleur a jusqu’à trois ans pour réclamer le paiement des charges impayées. En cas de régularisation tardive, le locataire a le droit de demander un étalement du paiement sur un an.

Les travaux d’entretien et d’amélioration

Pour un propriétaire, maintenir son bien immobilier en bon état est crucial, tant pour attirer de nouveaux locataires que pour éviter les périodes de vacance locative. Outre l’obligation légale de fournir un logement sain et sécurisé, un entretien régulier est essentiel pour préserver la valeur de l’investissement immobilier.

Selon la législation, le bailleur est tenu de maintenir le bien en état tout au long du contrat de bail. Ceci inclut la réparation des dégâts d’usure et le maintien en bon état du gros œuvre de l’édifice. Par exemple, le remplacement d’une chaudière usée est à la charge du propriétaire, sauf en cas de mauvaise utilisation ou de manque d’entretien de la part du locataire. De même, les réparations dues à des malfaçons ou des cas de force majeure incombent au propriétaire.

Un bien délabré ou mal entretenu dissuade les potentiels locataires. En revanche, un logement bien entretenu et conforme aux normes de sécurité crée un sentiment de fierté chez le locataire, qui sera alors plus enclin à en prendre soin.

L’entretien régulier, bien que représentant un coût initial, évite des dépenses plus importantes à long terme. Un bien négligé se dévalue rapidement sur le marché immobilier. De plus, des réparations tardives sont souvent plus coûteuses.

Les principaux postes d’entretien incluent le chauffage, la plomberie, la ventilation, ainsi que l’entretien des portes, fenêtres, et joints. Des tâches régulières, comme le nettoyage des convecteurs ou le changement de joints, sont essentielles.

La relation avec le locataire

Dans la gestion locative, la relation entre le propriétaire bailleur et le locataire joue un rôle crucial. Bien que cette relation soit fondamentalement commerciale, basée sur l’échange d’un logement contre un loyer, elle est souvent bien plus que cela. En effet, dans la plupart des cas, cette relation ne pose aucun problème majeur, malgré les craintes courantes de conflits.

Une gestion efficace de la relation avec le locataire commence par la qualité du logement offert. Un bien propre et en excellent état est essentiel. Non seulement cela montre du respect envers le locataire, mais cela incite également à une meilleure prise en charge du bien en retour. De plus, des gestes simples mais significatifs, tels qu’un cadeau de bienvenue ou la création d’un guide d’utilisation de la propriété, peuvent poser les bases d’une bonne relation.

En tant que propriétaire, il est également important de définir clairement les règles dès le début et de maintenir une communication ouverte. La réactivité aux problèmes et aux demandes des locataires est un autre élément clé. Un propriétaire qui répond rapidement aux soucis, que ce soit une fuite d’eau ou une panne d’électricité, gagne le respect et la confiance de ses locataires.

Du côté des locataires, respecter les termes du bail est fondamental. Cela inclut le paiement ponctuel du loyer, le maintien de l’assurance habitation et le respect des locaux. De plus, une communication honnête et proactive avec le bailleur, notamment en signalant rapidement les problèmes ou en facilitant les visites pour d’éventuels travaux, contribue à une relation saine.

Articles utiles :

1. Comment gérer seul une location immobilière ?
2. Comment faire une quittance de loyer ?
3. Comment régulariser les charges locatives ?
4. Comment calculer la révision de loyer ?
5. Quels sont les travaux autorisés dans un logement loué ?
6. Pourquoi il faut entretenir votre bien en tant que propriétaire bailleur ?
7. Comment créer une bonne relation entre locataire et propriétaire bailleur ?

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5 La fin du bail

Lorsqu’un locataire quitte le bien loué, la fin du bail engage une série de démarches importantes pour les deux parties. Ces étapes garantissent une transition fluide et conforme à la réglementation en vigueur. Voici un aperçu des démarches à suivre en cas de départ ou de changement de locataire.

Le congé donné par le propriétaire bailleur

Le propriétaire peut donner congé à son locataire en fin de bail pour trois raisons spécifiques :

• reprise du logement pour usage personnel ou pour un proche,
• vente du logement,
• ou motif légitime et sérieux.

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier au moins six mois avant la fin du bail pour une location non meublée (trois mois pour une location meublée). La lettre de congé doit clairement indiquer la raison du congé ; en son absence, le congé est considéré comme nul et le bail est reconduit.

Si le congé est donné à un couple, il doit être adressé à chacun des conjoints, concubins ou partenaires de PACS. Cependant, si le propriétaire n’est pas informé de la situation matrimoniale ou de partenariat, la notification à un seul des membres du couple est valide.

Pour les locataires de plus de 70 ans dont les revenus annuels sont inférieurs à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le propriétaire doit proposer un logement adapté à leurs besoins et moyens financiers dans les environs. Les ressources sont évaluées à la date de notification du congé, et l’âge à la date d’échéance du bail. La loi Alur a assoupli ces conditions en faveur des locataires et restreint la capacité des bailleurs à donner congé pour revendre ou reprendre un logement occupé.

Le congé donné par le locataire

Le locataire a le droit de donner son congé pour quitter son logement à tout moment, en respectant les formes légales et les délais prévus. Il doit simplement notifier son intention de quitter le logement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, sans obligation de justifier son départ. Pour une location meublée, le délai de préavis est d’un mois, mais il peut être réduit à un mois dans certaines situations pour les locations non meublées, notamment en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi, de nouvel emploi suite à une perte d’emploi, d’obtention du premier emploi, ou pour des raisons de santé pour les locataires de plus de 60 ans. Ce préavis réduit s’applique aussi pour les bénéficiaires de l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH), pour les locataires qui obtiennent un logement social ou qui résident dans une zone tendue. En outre, les locataires d’un logement conventionné peuvent bénéficier d’un préavis réduit s’ils sont relogés dans un autre logement conventionné par le même bailleur.

La récupération de la nouvelle adresse du locataire

Cette information est cruciale pour l’envoi du dépôt de garantie et d’autres communications postérieures à la location. Le non-respect de cette étape peut entraîner des complications, notamment le paiement inopiné de taxes telles que la taxe d’habitation.

L’état des lieux de sortie

Il est impératif que le logement soit restitué dans son état initial, en dehors de l’usure normale. Les rénovations non autorisées par le propriétaire doivent être remises à l’état original par le locataire. Cela implique une vérification méticuleuse lors de l’état des lieux de sortie.

Il est souhaitable d’effectuer un relevé des compteurs : eau, gaz, électricité, lors de l’état des lieux de sortie. Nous vous conseillons de prendre des photos et les comparer à celles prises lors de l’état des lieux d’entrée.

La dernière régularisation des Charges

Les charges avancées par le locataire doivent être réconciliées avec les dépenses réelles. Il est recommandé de se référer à l’arrêté des comptes le plus récent pour effectuer ces calculs. Cette étape permet de s’assurer que les charges répercutées sur le locataire sont justes et précises.

La restitution du dépôt de garantie

Ce montant, équivalent à un ou deux mois de loyer selon le type de location, doit être restitué dans un délai maximal d’un mois (si l’état des lieux de sortie est conforme) ou deux mois. Toute rétention de cette caution doit être justifiée par des preuves tangibles de dégâts ou de manquements du locataire.

Les démarches administratives

Il est important de notifier les organismes privés et publics du changement de locataire, notamment pour la gestion des services tels que l’électricité, l’eau, le gaz, et le téléphone. Ceci évite au propriétaire de se retrouver responsable de frais inattendus après le départ du locataire.

Articles utiles :

1. Comment récupérer un logement loué ?
2. Quel préavis pour une location immobilière ?
3. Remise en état du bien à la fin du bail : qui doit s’en charger ?
4. Départ ou changement du locataire : Quelles sont les démarches à effectuer ?

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6 En cas de litige

A l’occasion de la location d’un logement vide ou meublé, les litiges sont fréquents entre locataires et bailleurs et débouchent parfois sur des actions en justice. La conciliation permet de trouver une solution rapide et évite l’encombrement des tribunaux.
En général, les cas qui peuvent entraîner un litige sont liés :

• Aux clauses résolutoires du bail de location
• A une modification des conditions du bail en cours
• A une ou plusieurs clauses abusives du bail d’habitation
• A une résiliation du bail abusive ou illicite par le locataire ou le bailleur.

Les étapes à suivre en cas de litige avec le locataire

Avant d’envisager une action en justice, privilégiez toujours la discussion et la résolution à l’amiable. Quelle que soit la cause du litige, il est conseillé d’entamer un dialogue avec votre locataire pour comprendre ses contraintes. Cherchez à identifier la source du problème afin de trouver une solution adéquate. Par exemple, si votre locataire rencontre des difficultés financières, vous pourriez lui proposer un échelonnement de la dette sur plusieurs paiements.

Si les tentatives de résolution à l’amiable n’aboutissent pas, les démarches judiciaires doivent être engagées auprès du tribunal d’instance de la commune où se situe le logement.

En cas d’impayés de loyers et de charges, et après avoir tenté de trouver une solution amiable avec le locataire, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail. Cette démarche peut aboutir à l’autorisation d’expulser le locataire si nécessaire.

Voici les étapes habituelles à suivre en cas de litige entre propriétaire et locataire.

Étape 1 : Mise en demeure

• Le bailleur envoie une lettre de mise en demeure du locataire de régulariser sa situation : payer ses loyers, charges…
• Le locataire accepte ou non

Étape 2 : Un huissier délivre au locataire un commandement de « Payer » (si le litige n’est pas résolu à l’étape précédente).

• Si le locataire ne réagit pas, le bailleur peut faire valoir la clause résolutoire. Il peut l’assigner devant le juge d’instance ou de proximité (pour un délit n’excédent pas la somme de 1 500€) qui pourra prononcer la résiliation du bail, le bailleur peut ensuite engager une procédure d’expulsion du locataire en envoyant par huissier au locataire une assignation à comparaître (la date d’audience doit être au minimum 2 mois après la date d’envoi de l’assignation à comparaître)
• Le locataire a 2 mois pour régulariser sa situation, il peut saisir le juge des référés (tribunal d’instance) pour avoir des délais supplémentaires de paiement (24 mois maximum) : report ou échelonnement

Étape 3 : Un huissier délivre au locataire un commandement de « Faire » (si le litige n’est pas résolu à l’étape précédente).

• Si le locataire ne réagit pas dans le délai imparti, il doit quitter les lieux sous peine d’expulsion, le bail est rompu
• Le locataire a 1 mois pour régulariser sa situation (il n’est pas possible d’obtenir des délais supplémentaires)

Étape 4 : Décision d’expulsion (si le litige n’est pas résolu à l’étape précédente)

• Au cours de l’audience et au vu de la situation financière du locataire, le tribunal peut décider d’accorder des délais de paiement (24 mois maximum) s’il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Dans ce cas, le bail n’est pas résilié. Si ce n’est pas le cas, le tribunal peut prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
  Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le bailleur doit lui signifier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.
• Le locataire doit payer une indemnité d’occupation fixée par le juge (en remplacement du loyer). Si le juge qui a ordonné l’expulsion n’a pas accordé au locataire de délai, ou si les délais accordés n’ont pas permis de trouver une solution de relogement, le locataire a 15 jours pour saisir le tribunal de grande instance afin d’obtenir des délais pour quitter le logement. Le tribunal de grande instance peut, en fonction de la situation de l’intéressé (âge, état de santé, situation de famille), accorder un délai supplémentaire (d’1 mois minimum à 1 an maximum).

Étape 5 : Commandement de quitter les lieux

• Lorsque le jugement a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion, l’huissier envoie au locataire (ainsi qu’au préfet) un commandement de quitter les lieux.
• A partir du jour de la réception de ce commandement, le locataire a généralement 2 mois minimum pour quitter les lieux, le juge peut décider de prolonger ce délai (de 3 mois minimum à 36 mois maximum) en cas de difficultés familiales du locataire.

Étape 6 : Procédure d’expulsion
Un huissier doit intervenir pour procéder à l’expulsion du locataire.

L’huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n’est pas obligatoire.

Il peut se présenter au logement les jours ouvrables (du lundi au vendredi inclus) entre 6 heures et 21 heures.

Plusieurs cas de figures peuvent se présenter :

• Le locataire est présent le jour de l’expulsion et n’émet aucune protestation : l’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement.
• Le locataire est présent le jour de l’expulsion et refuse d’ouvrir la porte: l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police.
• Le locataire est absent le jour de l’expulsion : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier dresse ensuite un procès-verbal d’expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.

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